TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09467 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUGK
N° de Minute : 24/00431
JUGEMENT
DU : 02 Septembre 2024
S.C.I. COMMANDANT BAYARD
C/
[U] [T]
[S] [Z]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 02 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. COMMANDANT BAYARD, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [U] [T], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
Mme [S] [Z], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2018 avec effet au 26 octobre 2018, la SCI COMMANDANT BAYARD a donné à bail à M. [U] [T] et Mme [S] [Z] un local à usage d’habitation de type III (1er étage gauche) ainsi qu’une cave (lot n°103), situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 522,66 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.
L’état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 29 octobre 2018.
Par courrier réceptionné le 30 mai 2022, M. [T] et Mme [Z] ont donné leur congé et indiqué qu’ils quitteraient les lieux « vers le » 31 juillet 2022.
L’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 27 août 2022.
Par lettres recommandées des 18 octobre 2022 et 2 février 2023, la SCI COMMANDANT BAYARD a mis en demeure M. [T] et Mme [Z] de lui régler la somme de 3 724,81 euros.
Par lettre recommandée du 1er août 2023, la SCI COMMANDANT BAYARD a de nouveau mis en demeure à M. [T] et Mme [Z] de lui régler la somme actualisée de 3 584,10 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI COMMANDANT BAYARD a fait assigner M. [T] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de les voir, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile :
CONDAMNER solidairement à lui payer la somme de 3 584,10 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives arrêtés à la date du 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNER solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2024.
La SCI COMMANDANT BAYARD, représentée par son conseil, a réitéré les demandes contenues dans son assignation.
Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 3 584,10 euros, elle fait valoir que M. [T] et Mme [Z] n’ont pas réglé la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021, n’ont pas procédé au paiement des loyers de juillet et août 2022, et ont dégradé les locaux au-delà de la vétusté normale ainsi qu’en témoignent la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
Elle justifie sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts en soutenant que M. [T] et Mme [Z] ont fait preuve de résistance abusive, refusant de régler les sommes dues, ce malgré ses tentatives amiables. Elle estime que le fait d’avoir supporté elle-même le règlement de charges locatives lui cause un préjudice.
M. [T] et Mme [Z], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement
En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont l’application est d’ordre public, le locataire est notamment tenu d’user raisonnablement de la chose louée et de payer le prix du bail aux termes convenus.
S’agissant des loyers impayés et de la régularisation des charges
En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats signé de toutes les parties stipule que les locataires sont solidairement redevables d’un loyer révisable de 522,66 euros par mois payable d’avance, outre une provision sur charges de 25 euros et contient une clause de solidarité.
Si, par courrier réceptionné le 30 mai 2022, les défendeurs ont délivré leur congé en indiquant qu’ils quitteraient le logement « vers le » 31 juillet 2022, il ne ressort pas des pièces produites par la bailleresse qu’ils l’auraient quitté à cette date.
En effet, l’état des lieux de sortie à l’occasion duquel les défendeurs ont restitué les clés du logement a été contradictoirement établi le 27 août 2022. Il s’en déduit qu’ils ont occupé les lieux loués jusqu’à cette date.
D’après le décompte actualisé produit par la bailleresse, ils sont donc solidairement redevables d’une somme de 1 134,86 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés pour les mois de juillet et août 2022.
Par ailleurs, d’après ce même décompte, la bailleresse a procédé à la régularisation des charges pour les années 2020 à 2022, ce qui a permis de porter au crédit du compte des défendeurs une somme totale de 88,71 euros.
La bailleresse produit les justificatifs se rapportant à ces régularisations.
Les défendeurs sont donc solidairement redevables de la somme de 1 046,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2023, date à laquelle le décompte de la bailleresse a été arrêté.
S’agissant des frais de remise en état du logement
L’article 1730 du code civil et l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu de rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En l’espèce, la SCI COMMANDANT BAYARD verse aux débats un tableau reprenant la liste des dégradations ou défaut d’entretien imputables aux locataires et leur chiffrage.
Il ressort d’une lecture comparée de ceux-ci que chacun des postes retenus par la bailleresse est justifié et que les montant retenus sont raisonnables par rapport à la reprise considérée.
M. [T] et Mme [Z] sont donc à ce titre solidairement redevables d’une somme de 2 955,61 euros.
S’agissant des autres sommes
Le décompte produit par la SCI COMMANDANT BAYARD inclut une somme de 105 euros sous le libellé « facturation annulation edl ».
Or, elle ne justifie pas d’un rendez-vous pour un état des lieux de sortie autre que celui du 27 août 2022 et dont l’annulation serait imputable aux défendeurs.
Il convient donc d’écarter ce poste de demande.
Sur la déduction du dépôt de garantie
En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à l’issue de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
En l’espèce, les défendeurs sont solidairement redevables d’une somme totale de 4 001,76 euros dont 1 046,15 euros au titre des loyers et charges impayés et 2 955,61 euros au titre des frais de remise en état du logement.
Le dépôt de garantie est de 522,66 euros.
M. [T] et Mme [Z] seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI COMMANDANT BAYARD, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 3 479,10 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives arrêtés au 1er août 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur la demande en condamnation au paiement de dommages et intérêts
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que la faute doit avoir provoqué un dommage direct et certain à celui qui l’invoque. En outre, la mauvaise foi résultant d’une résistance injustifiée du débiteur peut être caractérisée d’abusive et constituer une faute de nature à engager sa responsabilité civile extracontractuelle.
En l’espèce, la SCI COMMANDANT BAYARD ne démontre ni de préjudice distinct de ceux d’ores et déjà indemnisés au titre de la remise en état du logement et la régularisation des charges ni la mauvaise foi des défendeurs.
La demande de dommages et intérêts qu’elle présente sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code procédure civile, M. [T] et Mme [Z] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront solidairement condamnés à payer à la SCI COMMANDANT BAYARD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la décision, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] et Madame [S] [Z] à payer à la SCI COMMANDANT BAYARD, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 3 479,10 euros au titre des loyers, charges impayés et frais de remise en état du logement arrêtés au 1er août 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
REJETTE les autres demandes principales ;
CONDAMNE solidairement M. [U] [T] et Mme [S] [Z] à payer à la SCI COMMANDANT BAYARD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [U] [T] et Mme [S] [Z] in solidum aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit
LA GREFFIERE LE JUGE
