TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/02101 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCJB
N° de Minute : 24/00394
JUGEMENT
DU : 26 Août 2024
[R] [F]
[M] [Z]
C/
[K] [I]
[U] [O]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [R] [F], demeurant [Adresse 8]
M. [M] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [K] [I], demeurant Chez Mr [I] [X] - [Adresse 6]
comparant en personne
Mme [U] [O], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 24/2101 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z], représentés par la SARL DESCATOIRE GESTION, ont donné à bail à Monsieur [K] [I] un logement de type III situé [Adresse 3], avec prise d’effet au 15 avril 2022, moyennant un loyer révisable de 615 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.
Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, un contrat de cautionnement solidaire a été régularisé au nom de Madame [U] [O], mère de Monsieur [K] [I].
Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [K] [I] commandement d’avoir à payer la somme de 5 215,08 euros au titre des loyers impayés, outre le coût de l’acte. A défaut d’une régularisation de la situation dans les deux mois, le bail serait résolu de plein droit en application de la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du même jour, les bailleurs ont mis en demeure Monsieur [K] [I] de justifier de l’occupation des lieux loués.
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civil, le cautionnement a été dénoncé à Madame [U] [O].
Par la suite, un plan d’apurement de la dette a été régularisé par acte sous seing privé du 16 décembre 2023 entre la SARL DESCATOIRE GESTION en tant que mandataire des bailleurs et Monsieur [K] [I], au terme duquel il a été convenu que le locataire s’acquitterait de la somme mensuelle de 333,48 euros en plus de son loyer à compter du 1er janvier 2024.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] ont assigné le locataire et sa caution devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 22 novembre 2023 ;Subsidiairement, PRONONCER la résiliation du bail sous seing privé ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [I], au besoin en recourant au concours de la force publique et avec l’aide d’un serrurier ;DIRE qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira aux requérants, aux frais du défendeur ;CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] la somme de 5 657,61 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 ;CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [O] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [O] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [U] [O] aux dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été dénoncée électroniquement à la Préfecture du Nord le 9 février 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 avril 2024 et renvoyée à l’audience du 27 mai 2024 à laquelle elle a été retenue.
A l’audience, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z], représentés par leur conseil, ont fourni un décompte des sommes dues actualisé au 24 mai 2024 faisant état d’une créance de 7 691,37 euros.
Au soutien de leur demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] se prévalent des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi du 31 mai 1990. Ils soutiennent que le contrat de bail contenait une clause résolutoire aux termes de laquelle tout commandement de payer resté infructueux pendant deux mois entrainerait l’acquisition de la clause résolutoire. Ayant délivré commandement de payer le 21 septembre 2023, ils indiquent que les conditions de la clause résolutoire sont remplies depuis le 22 novembre 2023.
Au soutien de leur demande d’expulsion, les bailleurs font valoir que Monsieur [K] [I] n’a pas respecté le plan d’apurement établi en décembre 2023 et que les derniers loyers n’ont pas été réglés. Ils ajoutent en outre que le locataire devait rendre les clés et quitter l’appartement, ce qu’il n’a pas fait.
S’agissant de la demande relative à l’indemnité d’occupation, les bailleurs expliquent que celle-ci devra être égale au montant du loyer et de la provision sur charge, soit la somme mensuelle de 666,52 euros par mois.
Concernant la demande en condamnation solidaire au paiement, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] expliquent que suivant décompte arrêté au 24 mai 2024, Monsieur [K] [I] reste devoir la somme de 7 691,37 euros, dont Madame [U] [O] doit être solidairement tenue du fait de l’acte de cautionnement conclu le 15 avril 2022, sans bénéfice de division ni de discussion.
Monsieur [K] [I] a comparu en personne à l’audience. Le défendeur acquiesce à la demande en paiement. Il indique percevoir 900 euros par mois d’allocation de retour à l’emploi et devoir payer des factures d’électricité. S’agissant de la solidarité, Monsieur [K] [I] expose que Madame [U] [O] ne s’est pas présentée à la signature du bail suite à son déménagement.
Madame [U] [O] a comparu en personne à l’audience. Sollicitant le rejet de la demande de condamnation solidaire au paiement, elle fait valoir qu’elle n’a jamais signé l’acte de cautionnement et n’a donné à son fils qu’un simple accord oral par téléphone. Elle indique ne pas s’être déplacée lors de la signature du bail. Elle ajoute qu’elle a déménagé en 2021, et que l’acte de commissaire de justice dénonçant le cautionnement a été délivré à son ancienne adresse, ce qui démontre qu’elle n’a pas signé le nouvel acte de caution le 15 avril 2022, en ce que, si elle avait dû se déplacer pour signer l’acte, elle aurait constaté que l’adresse communiquée au bailleur n’était pas à jour.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la demande de résiliation du bail
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Sur la recevabilité de l’action en résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
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Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Le bail conclu le 20 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôts de garantie en son article VIII. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023, pour la somme principale de 5 215,08 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 22 novembre 2023.
En outre, Monsieur [K] [I] ne justifie d’aucun paiement depuis le 10 janvier 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement. Son expulsion sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
II. Sur la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux.
En l’espèce, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] produisent un décompte actualisé au 24 mai 2024 démontrant que Monsieur [K] [I] reste devoir la somme de 7 691,37 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.
Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 pour la somme de 5 215,08 euros déjà réclamée à l’occasion du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.
Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 666,52 euros afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] de l’occupation indue de leur bien de l’impossibilité de le relouer.
III. Sur la condamnation solidaire de la caution
Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
L’article 2297 du même code prévoit en outre qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
En outre, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement versé aux débats contient une simple signature, sans aucune mention complémentaire émanant de la caution. La question de savoir si Madame [U] [O] en est à l’origine est dès lors sans objet, dans la mesure où l’absence de la mention pourtant censée être apposée par ses soins confirme que la défenderesse n’a pas été informée pleinement de son engagement.
Il convient en outre de souligner que les bailleurs, qui supportent la charge de la preuve, ne démontrent pas avoir remis un exemplaire du contrat de bail à la caution, laquelle soutient avoir été absente le jour de sa conclusion.
Dès lors, ces deux exigences n’ayant pas été respectées, le contrat de cautionnement souscrit au nom de Madame [U] [O] est nul.
Par conséquent, Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] sont déboutés de leurs demandes en paiement à son égard.
IV. Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, Monsieur [K] [I], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2091 applicable à l’espèce, la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2022 entre d’une part Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z], représentés par la SARL DESCATOIRE GESTION, et d’autre part Monsieur [K] [I], et concernant l’appartement à usage d’habitation type III situé [Adresse 3], sont réunies à compter du 22 novembre 2023 ;
ORDONNE à défaut pour Monsieur [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [I] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 666,52 euros, égale au montant du loyer initial de 636,52 euros majoré de la provision sur charges de 30 euros, et révisable selon les modalités convenues au bail ;
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] la somme de 7 691,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 s’agissant de la somme de 5 215,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 666,52 euros, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux ;
PRONONCE l’annulation du contrat de cautionnement visant à garantir le contrat de bail sus-mentionné, établi le 15 avril 2022 entre d’une part Madame [U] [O] et d’autre part la SARL DESCATOIRE GESTION en tant que mandataire de Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] ;
REJETTE la demande en condamnation solidaire de Madame [U] [O] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation au 24 mai 2024 ;
REJETTE la demande en condamnation solidaire de Madame [U] [O] au paiement des indemnités d’occupation dues jusqu’à libération définitive des lieux ;
RAPPELLE à Monsieur [K] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa n°15026*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [R] [F] et Monsieur [M] [Z] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande en condamnation solidaire de Madame [U] [O] à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2024.
Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
