TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09821 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVDK
N° de Minute : L 24/00480
JUGEMENT
DU : 26 Août 2024
[L] [N]
[G] [P]
C/
[O] [K] [E]
[M] [K] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEURS
Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 2]
Madame [G] [P], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [K] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Madame [M] [K] [E], munie d'un pouvoir
Madame [M] [K] [E], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de DEHAUDT, Greffier
RG n°9821/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 avril 2021, Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] ont donné à bail à Monsieur [L] [N] et Madame [G] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer d’un montant de 890 euros, charges incluses.
Depuis le mois d’août 2021, Monsieur [N] et Madame [P] se plaignent de désordres liés à l’humidité au sein des lieux loués.
Par courrier recommandé adressé le 26 décembre 2022, Monsieur [N] et Madame [P] ont mis en demeure les bailleurs d’avoir à réaliser les travaux préconisés par la mairie de [Localité 5] et d’indemniser les locataires pour le trouble de jouissance.
Par actes d’huissier signifiés le 11 septembre 2023, Monsieur [N] et Madame [P] ont assigné Monsieur et Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de ces derniers à  :
- leur verser la somme de 6 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;
- réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres d’humidité au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- leur verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice causé par la résistance abusive ;
- leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2024.
A cette audience, Monsieur [N] et Madame [P], représentés par leur conseil, se désistent de la demande de réalisation de travaux, indiquant avoir quitté le logement au mois de janvier 2024. Ils sollicitent la condamnation solidaire des bailleurs à leur verser la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 400 euros par mois pour une durée de 30 mois du mois de juillet 2021 au mois de janvier 2024, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils concluent au rejet des demandes de Monsieur et Madame [K] [E]. Ils précisent ne pas avoir réglé le loyer du mois de janvier 2024.
Ils font valoir, au visa de l’article 1721 du code civil, avoir trois enfants âgés de 7 à 10 ans et avoir subi un préjudice important en lien avec les désordres causés par l’humidité. Ils ajoutent avoir refusé l’intervention d’une entreprise pour procéder au changement des fenêtres, car ces derniers « ne respectaient pas les mesures d’hygiène imposées pour accéder à l’étage ». Concernant le courrier produit par la partie adverse et faisant état d’un refus d’intervention, ils font valoir que la société signataire a été radiée le 15 novembre 2023 et que l’attestation est donc dépourvue de valeur. Ils font également valoir que le changement des fenêtres n’aurait pas permis de mettre un terme aux désordres liées à l’humidité, les pièces affectées n’étant pas dotées de fenêtre.
Madame [K] [E] comparaît en personne et régulièrement munie d’un pouvoir pour représenter Monsieur [K] [E], son conjoint. Ils concluent au rejet des demandes de Monsieur [N] et Madame [P].
Ils sollicitent le paiement de la somme de 20 000 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 50 euros par jour de retard à compter du mois d’octobre 2022 pour indemniser le retard dans le paiement des loyers, la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive et la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils confirment avoir eu connaissance des désordres liés à l’humidité dès le 21 novembre 2021, mais font valoir que les locataires se sont opposés à leur passage. Ils exposent avoir mandaté des entrepreneurs pour intervenir dans le logement, mais indiquent que les locataires ne les ont pas laissés entrer. Ils expliquent néanmoins ne jamais avoir informé les locataires par courrier de la réalisation des travaux.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024.
Par courrier électronique envoyé le 20 juin 2024, Madame [K] [E] a transmis des pièces au juge des contentieux de la protection, en mettant le conseil de Monsieur [N] et Madame [P] en copie. Ce dernier s’est opposé à la recevabilité des pièces communiquées postérieurement à la clôture des débats. Néanmoins, il apparaît que les éléments produits ont été soumis à la partie adverse, qui s’y réfère par ailleurs dans les conclusions produites. En outre, les défendeurs n’étant pas assistés d’un conseil, il convient de faire preuve d’une souplesse accrue à leur égard. Par conséquent, les éléments produits seront déclarés recevables.
MOTIVATION
I. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit assurer le clos et le couvert.
Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En outre, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
Si le locataire a pour obligation, conformément à l’article 7(e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en l’état des lieux louer, le Bailleur doit, avant le début des travaux, informer le locataire de la nature et des modalités des travaux par une notification de travaux qui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [P] font valoir que leur logement est affecté, depuis le mois d’août 2021, de désordres liés à l’humidité qui affectent leur jouissance du logement, et produisent en ce sens :
Un courrier adressé aux bailleurs le 31 mars 2022 par lequel ils exposent les avoir informés au mois d’août 2021 de l’humidité affectant le logement et les informant du passage des services d’hygiène de la métropole ;Un courrier adressé par la ville de [Localité 5] à Monsieur [N] le 12 mai 2022 reprenant les constats effectués lors de la visite par les agents de la mairie le 4 mai 2022, dont il ressort que « l’ensemble des murs du rez-de-chaussée présente une humidité importante laissant présager une remontée d’eau par capillarité » et que « la cuisine n’est pas équipée d’une ventilation basse, risque d’intoxication au monoxyde de carbone ». Le constat indique également que les fenêtres ne sont pas équipées de garde-corps ;Des photographies non datées et non circonstanciées sur lesquelles sont visibles des traces de moisissures importantes au niveau des murs du domicile ;Un courrier recommandé adressé par leur conseil aux bailleurs le 26 décembre 2022 mettant en demeure les bailleurs de mettre fin aux désordres et d’indemniser le préjudice de jouissance.Monsieur [K] [E] et Madame [K] [E] ne contestent pas avoir été informés des désordres liés à l’humidité dès l’été 2021. Ils expliquent avoir privilégié le changement des fenêtres affirmant que le problème d’humidité constaté est sans lien avec une éventuelle capillarité des murs. Ils produisent un devis établi par la société Fermetures Diffusion Isolation le 28 mars 2022 pour la pose de fenêtres au [Adresse 2] à [Localité 5] et indiquent qu’à la date du 6 mars 2023, qui avait été validée pour le changement des fenêtres, les locataires ont refusé l’accès à l’entreprise. Ce point n’est pas contesté par les locataires, qui expliquent s’y être opposés pour des raisons d’hygiène, sans exposer toutefois les motifs d’une telle décision.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le service d’hygiène et de sécurité de la mairie de [Localité 5] a constaté une humidité importante au niveau du rez-de-chaussée du logement, constat corroboré par la production de photographies qui laissent apparaître des murs gravement dégradés et déformés par l’humidité. S’il n’est pas contesté que les locataires aient refusé une intervention pour procéder au changement des fenêtres le 6 mars 2023, qu’ils avaient préalablement acceptée, il apparaît, d’une part que cette intervention a été prévue plus d’un an après le constat des services de la mairie, et d’autre part qu’elle est sans lien avec les préconisations du constat, qui évoque une « remontée d’eau par capillarité », qui ne peut être réglée par le remplacement des fenêtres, sans que les bailleurs ne justifient de la décision de ne pas respecter les préconisations de la mairie. Les bailleurs se prévalent également du refus par SMS, par les locataires, de la pose de garde-corps aux fenêtres le 27 novembre 2021, mais ces travaux sont, de nouveau, sans lien avec les désordres invoqués. Ils produisent en outre un devis établi le 16 novembre 2023 par la société DEPANNE TOIT pour des « travaux de réparation suite tempête du 2 novembre 2023 » mais ne justifient pas, d’une part, d’une intervention en lien avec ce devis, et d’autre part, du lien entre les désordres invoqués, qui concernent le rez-de-chaussée, et les travaux de réfection du toit et de la terrasse envisagés.
Si les bailleurs évoquent plusieurs refus de la part des locataires, ils ne justifient pas avoir notifié aux locataires des travaux de nature à mettre un terme aux désordres d’humidités invoqués par ces derniers.
En conséquence, il apparaît que les bailleurs, qui ne contestent pas avoir eu connaissance des désordres dès le mois d’août 2021, ne justifient pas de la réalisation de travaux de nature à mettre fin aux désordres constatés, dont il est établi qu’ils ont duré jusqu’à la fin du contrat de bail le 1er février 2024. L’inertie des bailleurs a nécessairement contribué à l’aggravation des problèmes d’humidité qui affectent le logement, qui ont causé aux locataires un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser.
L’indemnité doit être fixée à 40% du montant du loyer, en ce que les moisissures et les odeurs ont affecté l’ensemble du rez-de-chaussée. Il sera donc accordé à Monsieur [N] et Madame [P] la somme de 10 324 euros, correspondant à 40 % du montant moyen du loyer et des charges dues pendant 29 mois du mois d’août 2021 au mois de décembre 2023, les locataires ayant indiqué ne pas avoir réglé le loyer du mois de janvier 2024.
II. Sur la demande en paiement de la somme de 20 000 euros au titre des dégradations locatives
L’article 7 b) c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.Â
En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire ou à défaut établi par acte de commissaire de justice peut être opposé aux parties.
Monsieur [K] [E] et Madame [K] [E] sollicitent le paiement de la somme forfaitaire de 20 000 euros au titre des dégradations locatives. Ils exposent que la porte d’entrée était cassée, et sollicitent la somme de 2 398 euros à ce titre, ainsi que la somme de 1 550 euros au titre des « trous et autres au 2e étage », la somme de 1 250 euros au titre des réparations effectuées à la suite du dégât des eaux, et la somme de 2 604 euros au titre du « devis terrasse ».
Les bailleurs ne produisent pas d’état des lieux de sortie et n’établissent donc pas que les dégradations invoquées soient imputables aux locataires. En outre, les devis évoqués ne sont pas versés aux débats. Les demandes au titre des dégradations locatives seront donc entièrement rejetées.
III. Sur la demande en paiement de la somme de 50 euros par jour de retard à compter du mois d’octobre 2022 au titre du retard de paiement du loyer
Monsieur [K] [E] et Madame [K] [E] ne justifient ni du retard du paiement du loyer, ni du préjudice subi. Leur demande sera en conséquence rejetée.
IV. Sur les demandes au titre de la résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Monsieur [K] [E] et Madame [K] [E] sollicitent la condamnation des locataires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de la « résistance abusive » sans caractériser un comportement fautif des locataires ni le préjudice subi du fait de cet éventuel comportement fautif. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.
Monsieur [N] et Madame [P] sollicitent également la somme de 2 000 euros au titre du préjudice subi en raison de la « résistance abusive » des bailleurs. Néanmoins, ces derniers ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct du trouble de jouissance précédemment indemnisé. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.
V. Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [E] et Madame [K] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.
Ils seront également condamnés in solidum à verser à Monsieur [N] et Madame [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] à verser à Monsieur [L] [N] et Madame [G] [P] la somme de de 10 324 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
REJETTE la demande de Monsieur [L] [N] et Madame [G] [P] au titre du préjudice causé par la résistance abusive de Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] ;
REJETTE la demande de Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] au titre du préjudice causé par la résistance abusive de Monsieur [L] [N] et Madame [G] [P] ;
REJETTE la demande de Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] au titre des dégradations locatives ;
REJETTE la demande de Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] au titre du retard de paiement des loyers ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] à verser à Monsieur [L] [N] et Madame [G] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [K] [E] et Madame [M] [K] [E] aux entiers dépens ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit du présent jugement.
LE GREFFIER LE JUGE
