TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09729 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XU5I
N° de Minute : 24/00464
JUGEMENT
DU : 26 Août 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
C/
[V] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [V] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de DEHAUDT, Greffier
RG : 23/9729 - Page - SD
Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2022, Monsieur [P] [J] a donné à bail à Madame [V] [E], par l’intermédiaire de la société PR’IMMO CONNECT, un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer initial mensuel de 680 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé conclu le 30 novembre 2022, Monsieur [J], représenté par la société PR’IMMO CONNECT, a souscrit auprès de la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10232118796 en garantie du paiement des loyers et des charges de Madame [E].
A la suite du défaut de paiement par Madame [E] des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par Monsieur [J], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 4 mai 2023, fait commandement à Madame [E] d'avoir à lui payer la somme de 2 130 euros au titre des loyers et charges impayés outre 134,08 euros de frais d'huissier, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit stipulée par le contrat de bail.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 mai 2023.
Par acte d'huissier signifié le 17 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection de Lille aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation du bail, par constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au vu des manquements locatifs ;
- l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
-la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 2 740 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mai 2023 pour la somme de 2 130 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;
- la condamnation de Madame [E] au paiement de cette indemnité d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
-la condamnation Madame [E] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 18 octobre 2023.
Appelée à l'audience 3 juin 2024, l’affaire a été retenue.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les demandes contenues dans l’assignation en actualisant le montant de l’arriéré locatif au montant de 3 056 euros. Elle précise que Madame [E] n’a pas repris le paiement du dernier loyer et s’oppose donc à la demande d’octroi de délais de paiement.
Madame [E], assignée par remise de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la recevabilité des demandes
- Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur
Par application de l'article 2306 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.
Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.
La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité”. L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion.
En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versée au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et à la CCAPEX deux mois avant l'assignation et à la Préfecture au moins six semaines avant l'audience.
En conséquence, l’action introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.
II. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative émise le 11 octobre 2023 pour un montant de 316 euros correspondant au loyer du mois de septembre 2023, ainsi qu’un récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il ressort que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [J] la somme totale de 3 156 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois de janvier, février, mars et mai 2023. Il ressort toutefois du décompte produit que Madame [E] a versé la somme de 100 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 5 juillet 2023.
Il convient par conséquent de condamner Madame [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 056 euros, correspondant à l’arriéré locatif pour les mois de janvier, février, mars, mai et septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2 130 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
III. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.
L’article du contrat de bail intitulé “clause résolutoire” stipule que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer ou de charges aux termes convenus.
Le commandement de payer délivré le 4 mai 2023 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette entre les mains de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.
Au vu de l’historique des versements du locataire produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 juillet 2023.
- Sur le paiement de l’indemnité d’occupation
Madame [E] sera également condamnée au paiement à compter 5 juillet 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
- Sur l’octroi de délais de paiement
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.
Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [E] a versé la somme de 302 euros, correspondant à son reste à charge après versement de l’allocation personnalisée au logement, au mois de février 2024. Il apparaît qu’aucun versement de la part de Madame [E] ne soit intervenu depuis le mois de février 2024, et qu’elle ne s’est pas acquittée du loyer du mois de mai ou du mois de juin 2024. En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, et la locataire, qui n’a pas comparu à l’audience, n’a pas formulé une telle demande.
En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoires, ceux-ci ne peuvent être accordés d’office. Au regard de l’importance des sommes dues, et de l’absence d’informations sur la situation du débiteur, il n’apparaît pas opportun d’accorder de délais de paiement.
IV. Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [E], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.
Eu égard à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement reputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [P] [J], bailleur ;
CONSTATE que la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 29 novembre 2022 entre Madame [V] [E] d'une part, et Monsieur [P] [J] d'autre part, portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] est acquise au 5 juillet 2023 ;
AUTORISE, à défaut pour Madame [V] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux à la somme de 710 euros, et CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES cette somme dès lors que leur paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative signée ;
CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 056 euros, correspondant à l’arriéré locatif des mois de janvier, février, mars, mai et septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2 130 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et
DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de ce chef ;
CONDAMNE Madame [V] [E] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
LE GREFFIER, LE JUGE,
