TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/08060 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XP4S
N° de Minute : L 24/00476
JUGEMENT
DU : 26 Août 2024
[F] [L]
C/
Société LMH
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
représenté par Maître Fatima EN-NIH, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
Société LMH, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Madame [Z] [H], juriste droit locatif, munie d'un pouvoir
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG n°8060/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 mai 1995, Monsieur [F] [L] a conclu un contrat de location avec l’établissement public local à caractère commercial LILLE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPENNE DE [Localité 6], ci-après LMH, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Monsieur [L] a subi un dégât des eaux causés par des fuites provenant de l’appartement du dessus, dont il a informé LMH à l’été 2015.
Par courrier du 4 mars 2019, Monsieur [L] a mis en demeure LMH d’exécuter les travaux pour réparer la fuite, estimant que les dégradations en lien avec cette dernière perduraient.
Le 9 mai 2023, Monsieur [L] a mis en demeure LMH de le reloger.
Par acte d’huissier signifié le 17 juillet 2023, Monsieur [L] a assigné LMH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à :
A titre principal, reloger Monsieur [L] dans un logement aux caractéristiques semblables à son logement actuel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après la décision ;A titre subsidiaire, procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après la décision ;En tout état de cause, Lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;Lui verser la somme de 25 537,80 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance ;Lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de LMH. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2024.
A cette audience, Monsieur [L], représenté par son conseil, a maintenu les demandes de l’assignation. Il fait valoir, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil que LMH a failli à son obligation de délivrer un logement décent et de faire les réparations nécessaires au maintien du logement. Il expose que l’action n’est pas prescrite, estimant que LMH a mandaté une entreprise pour intervenir sur la fuite le 23 septembre 2021. Il explique avoir informé LMH de l’existence du sinistre dès le mois de juin 2015. Il estime qu’en raison de l’inertie du bailleur et de l’humidité résultant du dégât des eaux, le logement est devenu indécent ce qui a affecté sa jouissance.
Concernant son préjudice moral, il fait valoir avoir développé des allergies, de l’anxiété et des troubles de l’humeur. Il précise que l’intervention d’une entreprise le 21 mars 2024 n’a pas permis de mettre fin aux troubles car les odeurs ont persisté.
LMH, représentée par Madame [Z] [H], régulièrement munie d’un pouvoir, conclut au rejet des demandes de Monsieur [L], ainsi qu’à sa condamnation aux dépens.
Elle fait valoir, au visa de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 2222 du code civil que l’action introduite par Monsieur [L] est prescrite, estimant que l’action dérivant d’un contrat de bail était prescrite 3 ans après la survenance du dégât des eaux.
Elle estime ne pas avoir manqué à son obligation de fournir un logement décent, indiquant avoir mis un terme à la cause du sinistre, et expose que les réparations du logement de Monsieur [L], qui concernaient des embellissements, devaient être réalisées par le locataire ou son assurance.
Concernant la demande de relogement, elle fait valoir que l’attribution d’un logement social est conditionnée à la situation financière du demandeur et relève de la commission d’attribution des logements, et ne relève donc pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.
Elle s’oppose à la demande de réalisation des travaux sous astreinte, faisant valoir que la nature des travaux n’est pas précisée.
Concernant les demandes au titre du préjudice de jouissance, elle fait valoir que les dommages affectant le logement étaient d’ordre esthétique.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024.
MOTIVATION
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En outre, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 ne vise, pour ce qui concerne les plafonds, murs intérieurs et cloisons, que le maintien en état de propreté ; et les menus raccords de peintures et tapisseries, la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique et le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
Il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
I. Sur la demande de relogement
Il résulte de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour connaître des actions concernant le contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation et ce, quel que soit le montant de la demande.
Il résulte des articles L. 441 et L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation que dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est créée. Elle attribue nominativement chaque logement locatif et exerce sa mission d’attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441, et la diversité de la demande constatée localement. Ainsi, elle doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers, en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de public éligibles au parc social, en facilitant l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Les articles L.444-1 et R.441-1 du même code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. L’article L.444-1 dispose ainsi notamment que les logements sociaux sont attribués prioritairement aux catégories de personnes suivantes : a) Personnes en situation de handicap ; […] c) Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ; […] f) Personnes exposées à des situations d’habitat indigne.
LMH soutient que Monsieur [L] demande son relogement et que cette demande ne relève pas de la compétence du juge civil, s’agissant d’une décision administrative.
Cependant, il convient de relever que Monsieur [L] ne sollicite pas à titre principal son relogement à la suite des nombreuses demandes qu’il a pu former par écrit depuis 2015 mais une demande de relogement temporaire pendant le temps des travaux qu’i souhaite voir son bailleur condamné à effectuer.
Cette demande s’analyse en une demande accessoire à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et relève de la compétence du juge des contentieux de la protection.
En conséquence, LMH sera déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge des contentieux de la protection.
Néanmoins, les dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’obligent pas le bailleur à reloger le locataire, même au regard du caractère partiellement indécent du logement.
Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [L] visant à ordonner la bailleresse de lui proposer un nouveau logement.
II. Sur la demande de réalisation des travaux
Monsieur [L], qui sollicite que la société LHM soit condamnée sous astreinte à exécuter des travaux de « remise en état du logement », sans produire une expertise, même amiable, ou un devis permettant d’identifier la nature des travaux à réaliser, ne permet pas au juge de statuer sur sa demande, qui sera par conséquent rejetée.
III. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance
- Sur la prescription soulevée par le bailleur
Le bailleur soulève la prescription de la demande au titre du trouble de jouissance.
En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l’espèce, il n’est pas contestable que le litige qui oppose les parties est d’ordre locatif, Monsieur [L] ayant assigné son bailleur en vue de la réalisation d’un certain nombre de travaux dans l’appartement dont il est locataire. L'assignation ayant été délivrée le 17 juillet 2023, la demande relative au trouble de jouissance antérieur au 17 juillet 2020 est donc prescrite.
- Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance
Monsieur [L] produit un courrier adressé à LMH par Monsieur [V], expert missionné par la société MACIF, assureur de Monsieur [L], le 25 juin 2015, par lequel il indique avoir constaté la persistance des infiltrations à l’origine du dommage, et préconise de mettre un terme à la fuite. Par courrier du 12 août 2015, LMH indique avoir été informé des infiltrations et avoir prévu d’intervenir dans l’appartement voisin. Il ressort de cet échange que LMH était informé, dès le mois de juin 2015, des dégradations affectant le logement de Monsieur [L] et causées par des infiltrations dont la cause n’avait pas été identifiée avec certitude. Par courrier adressé à Monsieur [V] le 2 septembre 2015, LMH indique être intervenu dans le logement voisin de celui de Monsieur [L], et avoir constaté une fuite au niveau du joint des toilettes. Par courrier du 4 janvier 2016, LMH indique qu’une entreprise était intervenue le 25 septembre 2015 pour mettre un terme aux désordres.
Par courrier du 4 mars 2019, Monsieur [L] mettait en demeure LMH d’exécuter des travaux de réparation, indiquant subir les dégradations liées au dégât des eaux lié à une fuite dans les toilettes de l’appartement situé au-dessus du sien, et indique que la situation n’a pas été résolue. Il précise que les murs et les meubles sont souillés et que des odeurs se dégagent.
LMH produit une facture établie le 30 septembre 2021 par l’entreprise Guy Plouvier, plombier, qui indique être intervenu le 23 septembre 2021 au domicile de Monsieur [L] pour chercher et réparer la fuite et poser un bras flexible armé.
Monsieur [L] produit un courrier que lui a adressé le 22 novembre 2021 le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 6], indiquant avoir procédé le 3 novembre 2021 à une visite de contrôle du logement, et avoir constaté que la fuite avait été réparée et qu’il n’y avait plus d’humidité, mais avoir relevé que subsistaient des dégradations du plafond et des moisissures de la salle de bain, des dégradations au plafond du WC et des traces d’infiltrations dans le séjour et le WC, ainsi qu’au niveau du cellier, et que le propriétaire a été mis en demeure de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de 2 mois. Un second courrier du 3 mars 2022 indique qu’une visite de contrôle du 14 février 2022 a permis de constater les mêmes désordres, sans évolutions.
Monsieur [L] produit également un courrier adressé le 8 juin 2023 par LMH au conseil de Monsieur [L], dans lequel l’office indique avoir été informé de la présence d’humidité importante au niveau du plafond de la salle de bain, des toilettes et du séjour par courrier du 12 juillet 2021. Elle indique avoir mandaté une entreprise le 23 septembre 2021 pour réparer le sinistre.
La société LMH produit une attestation établie par la société HENNEREZ, entrepreneur, qui atteste avoir tenté d’intervenir au domicile de monsieur [L] le 2 février 2024, sans succès, alors que Monsieur [L] avait été informé de l’intervention par lettre simple le 18 janvier 2024. Il ressort des pièces produites que les travaux envisagés consistaient dans la réfection du plafond. Il ressort des conclusions de Monsieur [L] que l’entreprise est effectivement intervenue pour repeindre le plafond au mois de mars 2024.
Il résulte des pièces produites par le locataire que ce dernier a fait intervenir à plusieurs reprises les services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 6] et que deux rapports de visite ont été établis, le 22 novembre 2021 et le 3 mars 2022, qui ont été adressés au bailleur. Il ressort de ces rapports que l’humidité du logement entraînait le développement de moisissures dans la salle de bains ainsi que dans le séjour et les toilettes.
Si LMH justifie de trois interventions, au mois de septembre 2015, de septembre 2021 et de mars 2024, il convient de relever que le problème d’humidité est signalé depuis 2015, que Monsieur [L] a de nouveau écrit au bailleur au mois de mars 2019, et que le problème perdurait encore au mois de mars 2022 ainsi que cela résulte du compte-rendu de rapport établi par la ville de [Localité 6]. Ces interventions n’ont pas permis d’évacuer l’humidité présente dans les murs et éradiquer les moisissures, ainsi que les odeurs en émanant.
LMH fait valoir que les travaux d’embellissement relèvent de l’obligation d’entretien du logement pesant sur le locataire, néanmoins ceux-ci ne peuvent être réalisés utilement tant que la cause de l’humidité n’est pas résolue.
En outre, l’état du logement dépasse le simple défaut d’entretien courant mis à la charge du locataire et l’inertie de la bailleresse a nécessairement contribué à l’aggravation des problèmes d’humidité qui affectent le logement, qui ont causé au locataire un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser.
L’indemnité doit être fixée à 40% du montant du loyer, en ce que les moisissures et les odeurs ont affecté la salle de bain, les toilettes et le séjour. Il sera donc accordé à Monsieur [L] la somme de 6 129 euros, correspondant à 40 % du montant moyen du loyer sur les trois dernières années, période sur laquelle l’indemnité de jouissance est due de manière incontestable, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la prescription dérivant des actions dérivant d’un contrat de bail.
IV. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral
Monsieur [L] fait valoir que l’état du logement lui a causé un préjudice important, en raison de l’anxiété causée par la situation. Il produit en ce sens un certificat médical établi le 3 mars 2022, attestant de la présence d’allergies liées à l’environnement et une attestation établie par un psychologue le 16 mai 2024, qui ne satisfait toutefois pas les dispositions des articles 202 et suivants du code de procédure civile.
Au regard de la durée du désagrément, des démarches accomplies par le locataire, notamment auprès des services d’hygiène de la ville, il convient de lui allouer la somme de 500 euros pour l’indemnisation du préjudice moral.
V. Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, LMH, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l’action introduite par Monsieur [F] [L] ;
REJETTE les demandes de relogement et de réalisation de travaux sous astreinte formées par de Monsieur [F] [L] ;
CONDAMNE l’établissement public local à caractère commercial LILLE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPENNE DE [Localité 6] à verser à Monsieur [F] [L] la somme de 6 129 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
CONDAMNE l’établissement public local à caractère commercial LILLE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPENNE DE [Localité 6] à verser à Monsieur [F] [L] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;
CONDAMNE l’établissement public local à caractère commercial LILLE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPENNE DE [Localité 6] à verser à Monsieur [F] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE l’établissement public local à caractère commercial LILLE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE EUROPENNE DE [Localité 6] aux entiers dépens ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;
LE GREFFIER LE JUGE
