France, Tribunal judiciaire de Lille, Référés, 09 août 2024, 24/01122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/01122 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YQ5J
SL/MT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 AOUT 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [I] exerçant la restauration sous l’enseigne “BRASSERIE DE LA PAIX”
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Alain-françois DERAMAUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MEL PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Estelle DENECKER-VERHAEGHE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie TERRIER, Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Juillet 2024

ORDONNANCE du 09 Août 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Exposé du litige

Suivant contrat de bail commercial régularisé le 27 décembre 2019 en l’étude de Maître [T], la SARL [I] a pris à bail des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 7] cadastrés LR n° [Cadastre 3] et des locaux sis [Adresse 5] cadastrés LR n°[Cadastre 4], à [Localité 8], propriété de la SCI Mel Patrimoine, aux fins d’exploitation d’une activité de restauration sous le nom de Brasserie de la Paix.

Exposant avoir appris, suivant courrier de son bailleur du 31 mai 2024, l’existence d’un projet de travaux affectant l’escalier menant au premier étage et la suppression du local à cartons, la SARL [I] a sollicité du président du Tribunal judiciaire de Lille l’autorisation d’assigner en référé à heure indiquée son bailleur.
Elle y a été autorisée par ordonnance du 5 juillet 2024 pour l’audience du 9 juillet 2024 à 14h00.

Suivant assignation du 5 juillet 2024, la société [I] a fait attraire la SCI MEL Patimoine devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référés aux fins de suspension des travaux et de remise en état sous astreinte de l’escalier de service.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juillet 2024, la défenderesse ayant constitué avocat pour cette date et les parties ayant échangé leurs conclusions.

Selon les termes de son acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, la société [I] sollicite du président du tribunal au visa des articles 1217 et suivants du code civil, 834 du code de procédure civile, 835 du code de procédure civile de :
- ORDONNER la suspension des travaux en cours entrepris par le propriétaire la SCI « MEL PATRIMOINE » sur l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8] donné à Bail à la SARL [I] dans le cadre de l'exploitation du restaurant « La Brasserie de la Paix ».
- ORDONNER la remise en état du plafond de l'escalier de service, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SCI MEL PATRIMOINE au paiement de la somme de 10.000 euros entre les mains de la SARL [I] à titre de provision à valoir dans le cadre de l'indemnisation du préjudice devant lesjuges du fond.
- Dépens comme de droit

Au soutien de ses écritures, elle revendique les stipulations contractuelles qui imposent au bailleur de communiquer à son preneur les plans et un calendier des travaux projetés mais également la violation de dispositions légales dès lors que les travaux n’ont pas été autorisés par les autorités publiques et que l’immeuble se trouve dans une zone urbanistique protégée.
Elle considère que les travaux ayant pour effet de rendre inaccessible l’escalier desservant le premier étage et la contraignant à faire passer les marchandises et les déchets par le restaurant, lui causent un préjudice.
Elle affirme que les travaux n’ont eu pour conséquence que l’ouverture d’un trou dans le plafond surplombant l’escalier de service dont la remise en conformité lui apparaît nécessaire.

Pour sa part, la SCI MEL Patrimoine représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions reprises oralement et demande au visa des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile et 491 du Code de Procédure Civile de :
- Juger qu’il existe une contestation sérieuse et un différend important entre les parties;
- Débouter la SARL [I] l’ensemble de ses demandes ;
- Débouter la SARL [I] de sa demande de suspension des travaux ;
- Débouter la SARL [I] de sa demande de remise en état du plafond de l'escalier de service sous astreinte ; `
- Débouter la SARL [I] de sa demande de provision à hauteur de 10 000 € à valoir dans le cadre de l’indemnisation de son préjudice devant les juges du fond ;
- D’autoriser laccès aux locaux litigieux aux fins de réalisation des travaux de raccordement d’eau conformément à l’arrêté municipal en date du 19 juin 2024 et ce sous astreinte de 300 € par jour à compter de l’ordonnance de référé
- De condamner la SARL [I] au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses écritures, elle expose que le conflit entre les parties ne se cantonne pas à cette nouvelle opération mais s’inscrit dans un litige plus ancien qui a débuté en février 2023 après que le propriétaire ait envisagé le changement des huisseries de l’immeuble.
Elle rapporte que suivant une première ordonnance de référé du 23 mai 2023, la société [I] a été condamnée, sous astreinte, à permettre l’accès au restaurant pour assurer la réalisation des travaux et déboutée de ses demandes indemnitaires. Elle précise que la Cour d’Appel de Douai a confirmé par un arrêt du 18 janvier 2024 l’ensemble des dispositions de cette ordonnance.
Puis, elle ajoute qu’une autre ordonnance du juge des référés intervenue le 11 juillet 2023 sur une instance cette fois introduite par la société [I] l’a déboutée de sa demande en rétablissement du monte charge et en indemnisation complémentaire, ordonnance également confirmée suivant arrêt de la Cour d’Appel du 30 mai 2024.
Elle souligne qu’à la dernière audience de plaidoiries devant la cour, le conseil de la société MEL Patrimoine a spécifiquement demandé de faire acter à la note d’audience l’accord de Monsieur [I], gérant de la société [I], pour la réalisation de travaux sur l’escalier de l’immeuble projeté par son bailleur.
Elle considère qu’elle a assuré le respect des stipulations du bail commercial dont elle relève que le preneur fait une lecture partielle. Elle affirme que la demande indemnitaire fait l’objet d’une contestation sérieuse, compte tenu des clauses du bail qui prévoient que le preneur supportera les travaux décidés par le bailleurs sans indemnité ni diminution du loyer.
Elle souligne l’obstruction de la société [I] aux travaux et conteste devoir remettre en état le trou alors qu’il n’a pas été initié par les travaux de juin 2024 mais a toujours existé.
Elle soutient que la demande de la société [I] et notamment la requête aux fins d’assigner en référé d’heure à heure s’inscrit une nouvelle fois dans une opposition non justifiée des travaux auxquels elle avait pourtant agréé.
A titre reconventionnel, la société MEL Patrimoine se prévaut d’une autorisation pour procéder à des travaux de raccordement à l’eau qui ont été autorisés par les services municipaux et auxquels son preneur s’oppose sans justification.

La décision a été mise en délibéré au 9 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en suspension des travaux

Selon l’article 834 du Code de Procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société [I] ne fait pas la preuve d’un différend en cours, puisque toutes les décisions de référé ont donné lieu à un arrêt d’appel et sont désormais passées en force de chose jugée.
Plus exactement, elle revendique fonder sa demande sur le seul critère de l’urgence énoncé à l’article précité.
Le bail commercial en date du 27 décembre 2019 entre la SARL [I] et la SCI MEL PATRIMOINE (Pièce demanderesse n°1 page 23) prévoit :
§11.2 les travaux du bailleur
§ 11.2.1 Travaux à l’initiative du Bailleur,
et précisent dans le cas où le bailleur (ou le cas échéant la copropriété) déciderait d'effectuer des travaux dans l 'immeuble et /ou les locaux, «le preneur s 'engage :
- à déplacer dans le délai requis tous mobiliers matériels et autres objets dont la présence gênerait l'exécution des travaux ;
- à déposer dans le délai requis tous coffrages, agencements, décorations, plaques enseignes et installations quelconques dont l 'enlèvement sera nécessaire pour l'exécution des travaux ;
- à laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires ;
- à supporter toutes modifications d'arrivée de branchement, tous remplacements de compteurs ou d'installations intérieures pouvant y être exigés par les compagnies distributrices de l'eau, de l'électricité, des fluides de chauffage et de conditionnement d 'air ou de télécommunications.
Dans tous les cas ci-dessus, comme dans le cas ou des travaux seraient effectués par des tiers sur la voie publique, le preneur souffrira sans indemnité ni diminution de loyer, tous travaux qui seraient ainsi exécutés, quelqu'en soient les inconvénients et la durée, même si cette dernière excédait vingt et un jours et ce par dérogation à l 'article 1724 du code civil.
Le bailleur aura le droit, par dérogation à l'article 1723 du code civil d'apporter à l'immeuble des modifications, surélévations ou même constructions nouvelles ou encore d'équiper l'immeuble, en tout ou partie, sur la toiture, les façades et ou les abords, d’éléments d'équipements de production d 'énergies renouvelables tels qu'équipements photovoltaiques ou autres. Il aura aussi le droit d'apporter éventuellement à ses frais, pendant la durée du bail, des changements ou modifications à la configuration et à l'utilisation des surfaces extérieures de l'immeuble.
Toutefois si lesdits travaux sont entrepris par le bailleur, ce dernier s 'engage à les faire exécuter sans interruption, sauf cas de force majeure ou cause de suspension habituellement admise dans les travaux de bâtiment et à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour lui assurer l'accès aux locaux et réduire autant que faire se peut la gêne qui pourra en résulter pour le preneur.
A cet effet, le bailleur s'efforcera de tenir compte des souhaits du preneur quant au calendrier des travaux».
Si la société [I] affirme avoir «sans préalable» appris par son bailleur suivant courrier du 31 mai 2024 des travaux, le contenu exact du courrier énonce que des travaux concerneront « l’entrée de service de la Brasserie de la Paix [...] je rappelle que cette entrée est à double usage :
une entrée de service pour la Brasserie de la Paixune entrée pour accéder aux 2ème, 3ème et 4ème étagecette cage d’escalier ne doit en aucun cas être encombrée 24h /24 et 7 jour/7je vais refaire l’escalier en totalité. Il avancera vers la rue de 120 cm et permettra des marches de 26 cm et non plus de 19 cm.
Au niveau du local carton, je réalise un palier pour l’accès au 2ème, 3ème et 4ème étage puis l’escalier continue avec des marches plus larges aussi
Au 1er étage je recrée un nouveau local poubelle qui sera doublé en volume car il englobera la cage d’escalier actuelle vers les étages qui sera supprimée.
Cette rénovation nécessite de relever la poutre au plafond au milieu de l’escalier 1m environ et nécessitera une intervention dans la lingerie actuelle
En haut de l’escalier, je vais installer une porte sécurisée pour éviter toute intrusion à la Brasserie de la Paix
- je vais refaire la porte d’entrée de service (celle de la rue ) à l’identique mais aussi sécurisée
Son sens d’ouverture sera inversé en passant de poussant gauche à poussant droite pour gagner 10 cm de passage [...]
La durée des travaux sera de 3 semaines et de fait le passage totalement indisponible pendant cette période.J’envisage de réaliser ces travaux du 10/06/2024 au 28/06/2024.
Toutes les marchandises devront passer par le restaurant pendant cette période
[...] une fois les travaux terminés je réinstallerai un monte-escalier qui sera fixé sur le mur de gauche [...] »

De ces éléments, il apparaît que les clauses du bail qui imposent au bailleur une information préalable de son preneur, sans fixer de délai minimal de prévenance et que leur organisation soit faite dans des circonstances de nature à réduire autant que faire se peut la gêne qui pourra en résulter pour lui, ont été respectées.
Par ailleurs et surtout, la chronologie des faits telle que rapportée par la SCI MEL et notamment l’accord donné par Monsieur [I], en sa qualité de gérant de la Société [I] devant la Cour d’Appel de Douai sur l’intervention projetée par le bailleur qui aurait consisté en «des modifications de l’escalier avec la possibilité de remettre en place d’un monte charge fonctionnel» qui correspond manifestement au projet décrit dans le courrier du 31 mai 2024 sont autant d’éléments constitutifs d’une contestation sérieuse qui commandent de rejeter la demande de suspension des travaux.
Enfin, la question de la régularité des travaux, notamment quant au respect des règles de l’urbanisme échappe à l’appréciation du preneur, étant au surplus observé que le bailleur justifie avoir entrepris des démarches aux fins d’autorisation desdits travaux auprès des services municipaux.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande principale en suspension des travaux.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code Civil, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Pour les mêmes raisons que celles qui précédent et particulièrement l’existence d’une contestation sérieuse au regard des diligences contractuelles justifiées et des antécédents existants entre les parties, la demande indemnitaire apparaît sérieusement contestable et la demande de provision sera rejetée.

Sur la demande en rebouchage du trou

Sur la demande reconventionnelle en condamnation à une astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, la société MEL Patrimoine justifie par la production d’un constat de commissaire de justice qu’elle a été autorisée suivant arrêté municipal à réaliser des travaux de raccordement d’eau qui prennent place sur la voirie et implique pour être parachevés un passage par la cave de l’établissement commercial.
Le commissaire de justice a pu constater, le jour de sa présence, l’opposition du preneur pour réaliser les travaux.
Compte tenu du nombre d’ouvriers présents et de l’importance de la manoeuvre, le commissaire de justice évalue à une trentaine de minutes le temps nécessaire pour assurer la bonne fin des travaux.
Aussi, compte tenu de leur localisation en façade mais pas sur la partie terrasse de l’établissement et en cave et de la durée de la gêne estimée, le refus du locataire qui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie que la société MEL Patrimoine et l’entreprise de travaux qu’elle aura choisi de désigner soient autorisées à accéder aux locaux du restaurant la BRASSERIE DE LA PAIX exploitée par la SARL [I] aux fins de réalisation des travaux de raccordement d’eau.
En application de l’article L131-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
L’article R131-1 du même Code dispose que l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.
Le prononcé d'une astreinte est l'accessoire d'une condamnation principale, dont elle a pour but d'assurer l'exécution. Elle peut concerner toute obligation, à condition que l'exécution en soit possible en nature, et qu'elle ne se heurte pas à des considérations d'ordre moral.
Les relations très conflictuelles entre les parties et le refus du preneur de laisser les travaux se réaliser justifient le prononcé d’une astreinte.
Il y aura lieu de fixer à 300 euros le montant provisoire de l’astreinte mise à la charge de la SARL [I], par jour de retard une fois passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de 3 mois et de s’en réserver la liquidation.

Sur les autres demandes

L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Supportant les dépens en considération de la situation économique respective des parties, il y a lieu de condamner la société [I] à payer à la société MEL Patrimoine la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par la SARL [I] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de rebouchage du trou sous astreinte présentée par la SARL [I] ;

Condamnons la SARL [I] à compter du jour de la signification de la présente ordonnance à autoriser l’accès aux locaux du restaurant LA BRASSERIE DE LA PAIX exploitée par la SARL [I] à toute société mandatée par la SCI MEL PATRIMOINE aux fins de réalisation des travaux de raccordement des eaux sous astreinte provisoire de 300 euros (trois cent euros) par jour de retard, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois ;

Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons la SARL [I] à payer à la SCI MEL PATRIMOINE la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL [I] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie TERRIER

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Synthèse

Origine de la décision