TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00632
N° Portalis DBZS-W-B7I-YHQG
N° de Minute : 24/00157
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 29 Juillet 2024
Association ARELI
C/
[K] [Y]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 29 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Association ARELI dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [B] [O], munie d'un pouvoir écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [K] [Y], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 632/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
L'Association Areli, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et/ou d'insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.
Par acte sous seing privé du 5 juin 2023 avec effet au 1er juin 2023, l'Association Areli a mis à la disposition de Mme [K] [Y] un appartement à usage d'habitation (n°128) et des parties communes situés au sein de la Résidence sociale [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le versement d'une redevance d'un montant mensuel initial de 585,06 euros.
Le 6 octobre 2023, les parties ont convenu d’un plan d’apurement de l’arriéré d’un montant de 372,12 euros en 12 mensualités de 30 euros, outre une treizième de 12,12 euros payables à compter du 6 octobre 2023.
Par lettre recommandée du 29 janvier 2024 réceptionnée le 1er février 2024, l'Association Areli a mis en demeure Mme [Y] de lui régler la somme de 971,32 euros au titre des redevances impayées avant le 1er mars 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat (article 15).
Par acte d'huissier du 3 avril 2024, l'Association Areli a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 1217, 1224 , 1228 et 1229 du code civil, des articles L 633-1 et suivants, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
être déclarée recevable en ses demandes,constater la résiliation de la convention d'occupation régularisée le 5 juin 2023, à défaut constater la résiliation de celle-ci pour manquement à l’obligation de régler mensuellement la redevance,En tout état de cause,
ordonner l'expulsion de Mme [Y] et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec l’assistance de la force publique,dire et juger que les effets et objets mobiliers de Mme [Y] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l'expulsé,condamner Mme [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 1 036,11 euros correspondant au montant des redevances, des prestations obligatoires et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 25 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2024,condamner Mme [Y] à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant de son engagement, soit la somme de 604,59 euros, et jusqu'à la restitution des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2024,condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [Y] aux dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juillet 2024.
L'Association Areli, représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir, a indiqué que Mme [Y] restait devoir une somme de 1 439,28 euros à la date de l’audience et qu’elle n’était pas opposée aux délais demandés par Mme [O], moyennant un règlement de l’arriéré à hauteur de 63 euros par mois en sus de la redevance courante.
Elle a précisé que Mme [Y] percevait un salaire de 450 euros par mois ainsi qu’une pension alimentaire de 210 euros.
Mme [Y] a comparu et elle a souligné la précarité de sa situation, indiquant que la résidence habituelle de ses enfants âgés de 15 et 10 ans n’était plus fixée chez elle et qu’elle recevait ceux-ci en droit de visite et d’hébergement.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le régime juridique applicable
Conformément à l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 de cette même loi.
Le logement-foyer est défini à l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »
En l'espèce, le contrat d'occupation signé entre l'Association Areli et Mme [Y] porte bien sur un logement foyer comprenant une partie privative (un appartement) et une partie collective (salle d'activités, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking) et destiné à un public spécifique (personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs, migrants).
Il sera donc fait application des dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ainsi que des règles du code civil.
Sur le constat de résiliation de la convention d'occupation
L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
En l'espèce, le contrat d'occupation contient en page 4 une clause résolutoire (article 15) suivant laquelle si le résident perçoit l’aide personnalisée au logement, après la constatation d’un impayé d’au moins trois termes nets consécutifs de redevance, ou d’un montant au moins égal à deux mois bruts de redevance (article 6 de la convention APL), le contrat d’occupation peut être résilié de plein droit, à l’initiative d’ARELI, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et le résident devra quitter immédiatement les lieux.
Par ailleurs, l'article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celles-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
L'article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis : d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes consécutifs mensuels correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception (…)
En l’espèce, l'Association Areli justifie avoir, par lettre recommandée du 29 janvier 2024 réceptionnée le 1er février 2024, mis en demeure Mme [Y] de lui régler la somme de 971,32 euros au titre de l’arriéré de redevances impayées avant le 1er mars 2024.
Cette mise en demeure reproduit la clause résolutoire prévue par l’article 15 de la convention d’occupation.
Il ressort du décompte édité le 25 mars 2024 et produit par l’association Areli que cette somme correspond aux redevances de novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024, outre un solde antérieur de 405,61 euros.
Il ressort également de ce même décompte que Mme [Y] ne s’est pas acquittée de la somme visée dans cette mise en demeure dans le délai imparti.
Au moins trois termes nets consécutifs de redevances sont demeurés impayés.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat d’occupation étaient donc réunies le 1er mars 2024.
Pour autant, l’association Areli accepte la demande présentée par Mme [Y] et tendant à bénéficier de délais pour s’acquitter de l’arriéré dû, ce qui entraîne, de facto, la suspension des effets de la clause résolutoire.
La demande d’expulsion présentée par l’association Areli qui accepte que Mme [Y] bénéficie de délais compte tenu de sa situation délicate sera donc rejetée.
Afin de préserver les droits de l’association Areli, l’obligation de paiement de Mme [Y] sera toutefois assortie d’une clause résolutoire en cas de non-paiement d’une mensualité ou de la redevance courante dans les conditions précisées par le dispositif de la présente ordonnance.
Sur le décompte des sommes dues
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation énonce que : « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L.633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités, conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. »
L'article 9 de la convention d'occupation du 5 juin 2023 prévoit qu'« En contrepartie des services rendus et de la jouissance du local, le résident s'acquitte d'une redevance forfaitaire. La redevance comprend l'équivalent loyer et charges, les prestations dont l'amortissement du mobilier.
Le paiement de la redevance s'effectue au plus tard à terme échu, c'est-à-dire avant le 5 du mois suivant, selon les différents modes de paiement en vigueur au sein d'ARELI soit 558,06 euros pour l'équivalent et les charges et 27 euros pour les prestations. »
L'article 17 de cette même convention prévoit, dans le même sens, que le résident s'engage notamment à s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et des éventuelles prestations annexes et facultatives dans les délais fixées.
Enfin, l'article 12 de la convention d'occupation prévoit une clause aux termes de laquelle Areli pourra réviser le montant de la redevance chaque année selon les dispositions prévues dans la convention APL et par la législation en vigueur.
En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Mme [Y] est redevable d’une somme de 1 439,28 euros, échéance de juin 2024 incluse, d’après le décompte produit par l’association Areli et établi le 25 juin 2024.
Elle sera donc condamnée à payer cette somme à l’association Areli qui sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 971,32 euros à compter du 29 janvier 2024 et de la présente décision pour le surplus.
Compte tenu de la situation délicate exposée par Mme [Y] à l’audience et de l’accord exprimé en ce sens par l’association Areli, il convient d’autoriser Mme [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 60 euros, la dernière devant permettre de couvrir le solde de la dette restant due en principal et intérêts.
En effet, si l’association Areli a fait état d’une mensualité de 63 euros, cela conduit à un montant total supérieur à la somme totale due par Mme [Y].
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai.
Afin de préserver les intérêts de l’association Areli, cette obligation de paiement échelonné sera assortie d’une clause résolutoire autorisant l’association Areli à procéder à l’expulsion de Mme [Y] en cas de mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours et mettant notamment à la charge de Mme [Y], en cas de non-paiement d’une des mensualités ou de la redevance courante, une indemnité d’occupation équivalente à la redevance qui serait due en cas de non-résiliation du contrat d’occupation, soit la somme actuelle de 604,59 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.
La situation économique de Mme [Y] commande de rejeter la demande présentée par l’association Areli au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d'occupation conclue le 5 juin 2023 entre l'Association Areli et Mme [K] [Y] concernant un appartement à usage d'habitation (n°128) et des parties communes situés au sein de la Résidence sociale [Adresse 5] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 1er mars 2024 ;
CONDAMNONS Mme [K] [Y] à payer à l’association ARELI la somme provisionnelle de 1 439,28 euros au titre des redevances mensuelles impayées au 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 971,32 euros et de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Mme [K] [Y] à s’acquitter de cette somme provisionnelle de 1 439,28 euros en 24 mensualités de 60 euros, en sus de la redevance courante, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde restant dû en principal et intérêts ;
DISONS que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu ou de la redevance courante et à la suite d'une mise en demeure adressée à Mme [K] [Y] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 1er mars 2024 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [K] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution
5°) Mme [K] [Y] sera condamnée à payer à l’association ARELI une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail, soit la somme actuelle de 604,59 euros jusqu'à la libération effective des lieux;
REJETONS les autres demandes en ce compris celle présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [K] [Y] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 29 juillet 2024.
Le Greffier Le Juge
