TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 24/00562 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFY2
N° de Minute : 24/00155
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 29 Juillet 2024
Association ARELI
C/
[O] [S]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 29 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Association ARELI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [X] [G], munie d'un pouvoir
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [O] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 562/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
L'Association Areli, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et/ou d'insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.
Par acte sous seing privé du 12 juin 2023, l'Association Areli a mis à la disposition de M. [O] [S] un appartement (n°K01) et des parties communes situés au sein de la Résidence sociale RJT Arouet, [Adresse 3], moyennant le versement d'une redevance d'un montant mensuel initial de 567,03 euros.
Le 13 novembre 2023, les parties ont convenu d’un plan d’apurement de l’arriéré de redevances impayées.
Par lettre recommandée du 8 janvier 2024 réceptionnée le 11 janvier 2024, l'Association Areli a mis en demeure M. [S] de lui régler la somme de 2 864,98 euros au titre des redevances impayées avant le 9 février 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat (article 15).
Par acte d'huissier du 19 mars 2024, l'Association Areli a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 1217, 1224 , 1228 et 1229 du code civil, des articles L 633-1 et suivants, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
être déclarée recevable en ses demandes,constater la résiliation de la convention d'occupation régularisée le 12 juin 2023, à défaut constater la résiliation de celle-ci pour manquement à l’obligation de régler mensuellement la redevance,En tout état de cause,
ordonner l'expulsion de M. [S] et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec l’assistance de la force publique,dire et juger que les effets et objets mobiliers de M. [S] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l'expulsé,condamner M. [S] à lui payer la somme provisionnelle de 4 005,54 euros correspondant au montant des redevances, des prestations obligatoires et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 12 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2024,condamner M. [S] à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant de son engagement, soit la somme de 585,48 euros mensuel, et jusqu'à la restitution des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2024,condamner M. [S] à lui payer la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner M. [S] aux dépens.
L’assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 20 mars 2024.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juillet 2024.
L'Association Areli, représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette actualisée au 25 juin 2024 est de 6 286,66 euros.
Assigné par remise de l’acte à étude, M. [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le régime juridique applicable
Conformément à l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 de cette même loi.
Le logement-foyer est défini à l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »
En l'espèce, le contrat d'occupation signé entre l'Association Areli et M. [S] porte bien sur un logement foyer comprenant une partie privative (un appartement) et une partie collective (salle d'activités, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking) et destiné à un public spécifique (personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs, migrants).
Il sera donc fait application des dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ainsi que des règles du code civil.
Sur le constat de résiliation de la convention d'occupation
L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
En l'espèce, le contrat d'occupation contient en page 4 une clause résolutoire (article 15) suivant laquelle si le résident perçoit l’aide personnalisée au logement, après la constatation d’un impayé d’au moins trois termes nets consécutifs de redevance, ou d’un montant au moins égal à deux mois bruts de redevance (article 6 de la convention APL), le contrat d’occupation peut être résilié de plein droit, à l’initiative d’ARELI, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et le résident devra quitter immédiatement les lieux.
Par ailleurs, l'article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celles-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
L'article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis : d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes consécutifs mensuels correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception (…)
En l’espèce, l'Association Areli justifie avoir, par lettre recommandée du 8 janvier 2024 réceptionnée le 11 janvier 2024, mis en demeure M. [S] de lui régler la somme de 2 864,98 euros au titre de l’arriéré de redevances impayées avant le 9 février 2024.
Cette mise en demeure reproduit la clause résolutoire prévue par l’article 15 de la convention d’occupation.
Il ressort du décompte édité le 25 juin 2024 et produit par l’association Areli que cette somme correspond à plusieurs redevances impayées entre les mois d’août et décembre 2023.
Il ressort également de ce même décompte que M. [S] ne s’est pas acquitté de la somme visée dans cette mise en demeure dans le délai imparti.
Au moins trois termes nets consécutifs de redevances sont demeurés impayés.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat d’occupation étaient donc réunies le 9 février 2024.
La situation de M. [S] qui n’a pas comparu à l’audience est ignorée.
En tout état de cause, aucune disposition légale ne permet de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire en ce qui concerne les logements foyers, étant au surplus observé que M. [S] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2023 d’après le décompte actualisé produit par l’association Areli.
L’expulsion de M. [S] sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur le décompte des sommes dues
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation énonce que : « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L.633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités, conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. »
L'article 9 de la convention d'occupation du 5 juin 2023 prévoit qu'« En contrepartie des services rendus et de la jouissance du local, le résident s'acquitte d'une redevance forfaitaire. La redevance comprend l'équivalent loyer et charges, les prestations dont l'amortissement du mobilier.
Le paiement de la redevance s'effectue au plus tard à terme échu, c'est-à-dire avant le 5 du mois suivant, selon les différents modes de paiement en vigueur au sein d'ARELI soit 527,14 euros pour l'équivalent et les charges et 39,89 euros pour les prestations. »
L'article 17 de cette même convention prévoit, dans le même sens, que le résident s'engage notamment à s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et des éventuelles prestations annexes et facultatives dans les délais fixés.
Enfin, l'article 12 de la convention d'occupation prévoit une clause aux termes de laquelle Areli pourra réviser le montant de la redevance chaque année selon les dispositions prévues dans la convention APL et par la législation en vigueur.
En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'à la date de libération effective des lieux.
M. [S] est redevable d’une somme de 6 286,66 euros, échéance de juin 2024 incluse, d’après le décompte produit par l’association Areli et établi le 25 juin 2024.
Il sera donc condamné à payer cette somme à l’association Areli qui sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 864,98 euros à compter du 8 janvier 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus.
M. [S] sera également condamné à payer à l’association Areli une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 585,48 euros à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.
En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à l’association Areli la somme de 250 euros.
Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d'occupation conclue le 12 juin 2023 entre l'Association Areli et M. [O] [S] concernant un appartement (n°K01) et des parties communes situés au sein de la Résidence sociale RJT Arouet, [Adresse 3] étaient réunies à la date du 9 février 2024 ;
ORDONNONS l'expulsion de M. [O] [S] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 585,48 euros ;
CONDAMNONS M. [O] [S] à payer à l’association ARELI la somme provisionnelle de 6 286,66 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 25 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 2 864,98 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS M. [O] [S] à payer à l’association Areli une indemnité mensuelle d’occupation de 585,48 euros à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;
RAPPELONS à M. [O] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
REJETONS les demandes principales pour le surplus ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information;
CONDAMNONS M. [O] [S] à payer à l’association Areli la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [O] [S] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit
Ainsi jugé et prononcé le 29 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LA JUGE
