TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01777 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X4JU
N° de Minute : 24/00150
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 29 Juillet 2024
S.C.I. LASCOT
C/
Association ATINORD, Madame [J] [I] en sa qualité de tutrice de M. [L] [M].
[M] [K] [O] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 29 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. LASCOT, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Association ATINORD, Madame [J] [I] en sa qualité de tutrice de M. [L] [M]., dont le siège social est sis [Adresse 4]
M. [M] [K] [O] [L], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Thierry VANDERMEEREN, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/1777 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé du 1er juillet 2020, la société civile immobilière (SCI) Lascot a donné en location meublée à M. [M] [L], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association Atinord, un appartement (n°8) situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre une provision sur charge de 30 euros.
Par lettre recommandée du 16 janvier 2023 réceptionnée le 21 janvier 2023 par M. [L] et le 23 janvier 2023 par l’association Atinord en qualité de curatrice de celui-ci, la SCI Lascot a notifié un congé pour vendre avec effet au 30 juin 2023.
Par acte d’huissier du 29 septembre 2023, la SCI Lascot a fait délivrer à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 9 140,96 euros dont 8 952,68 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 2 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la SCI Lascot a fait assigner en référé M. [L] et l’association Atinord en qualité de curatrice de celui-ci devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à titre principal, valider le congé, à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail et en tout état de cause obtenir la condamnation de M. [L] à lui payer l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 22 décembre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties.
Elle a finalement été retenue à l’audience du 1er juillet 2024.
La SCI Lascot, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa de l’article 873 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :
A titre principal,
valider le congé donné à M. Fleurquinen conséquence, constater qu’il est occupant sans droit ni titre de l’appartement et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,A titre subsidiaire,
constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [L] selon les mêmes modalités,En tout état de cause,
rejeter l’ensemble des demandes de M. [L],condamner M. [L] à lui payer la somme de 10 637,49 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus à la date du 28 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, soit la somme de 460,81 euros par mois, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner M. [L] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.
Au soutien, elle fait valoir que le juge des référés est compétent pour connaître de la validité d’un congé ; qu’il peut constater la résiliation d’un bail ; que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite ; que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans la mesure où M. [L] ne démontre pas que le logement serait grevé de plusieurs non conformités et que les travaux demandés n’auraient pas été réalisés ; qu’il ne justifie pas davantage de l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués et n’est donc pas fondé à retenir les loyers ; que le logement a été remis à neuf à deux reprises depuis le début du bail et que l’état éventuellement dégradé du logement est exclusivement imputable à M. [L] ; qu’au demeurant, celui-ci s’est toujours opposé aux travaux de rénovation.
Elle ajoute que le congé donné à M. [L] est conforme aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ; que celui-ci conteste sa validité sans toutefois n’articuler aucun moyen au soutien de cette prétention ; qu’elle justifie, pour sa part, de la réalité du projet de vente.
A titre subsidiaire, elle soutient que M. [L] n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail qui lui a été signifié dans le délai imparti.
M. [L], assisté par l’association Atinord en sa qualité de curatrice et par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :
In limine litis,
déclarer le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, incompétent,renvoyer la SCI Lascot à mieux se pourvoir,Au fond,
rejeter l’ensemble des demandes présentées par la SCI Lascotcondamner la SCI Lascot à exécuter les travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décisioncondamner la SCI Lascot à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,condamner la SCI Lascot à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,En tout état de cause,
condamner la SCI Lascot à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI Lascot aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien, il fait valoir que les demandes de la SCI Lascot se heurtent à une contestation sérieuse, à savoir le manquement du bailleur à ses obligations de sorte que le juge des référés est incompétent pour en connaître.
Il explique que lorsque la SCI Lascot a acquis l’immeuble, elle avait parfaitement conscience de l’état dégradé du logement qui lui était donné à bail; qu’elle lui a donc proposé un logement plus petit durant le confinement en 2020 et que ce logement était en mauvais état ainsi que cela ressort de l’état des lieux d’entrée effectué en juillet 2020 ; que la SCI Lascot lui alors proposé de le reloger pour effectuer les travaux, ce qu’il a refusé ; qu’il n’était toutefois pas opposé à l’intervention de professionnels mais qu’aucun ne s’est manifesté ; qu’il justifie des manquements du bailleur à ses obligations.
A titre subsidiaire, il fait valoir que le congé pour vendre n’est pas valable au regard de l’état du logement et de la non réalisation des travaux nécessaires pour y remédier.
A titre reconventionnel, il soutient que l’indécence du logement justifie la réalisation de travaux et qu’il vit dans un logement non conforme depuis plusieurs années.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de validation de congé et d’expulsion
Sur la recevabilité
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date à laquelle le congé a été délivré, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
(…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l’espèce, pour contester la validité du congé qui lui a été délivré, M. [L] se contente d’indiquer que l’état du logement ne permet pas sa vente sans justifier dans quelle mesure le congé délivré contreviendrait aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
A cet égard, le bail a pris effet le 1er juillet 2020 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Le congé a été délivré le 16 janvier 2023 avec effet au 30 juin 2023, soit avant un nouveau renouvellement du bail.
Ce délai de préavis est supérieur à celui de trois mois prévu par le texte.
Par ailleurs, ce congé a bien été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception tant à M. [L] qu’à l’association Atinord en qualité de curatrice de celui-ci.
Enfin, ce congé vise le motif de vente de l’immeuble et pour en justifier, la SCI Lascot produit les documents suivants :
un mandat de vente de l’immeuble au sein duquel se situe l’appartement donné à bail confié à l’agence Napoléon Habitat signé par voie électronique le 1er août 2022 d’une durée de 12 mois à compter de la signature, un compromis de vente notarié du 31 mars 2023 et la caducité de celui-ci constatée le 25 juillet 2023,un mandat de vente de l’immeuble confié à l’agence Lacomblez par voie électronique le 4 août 2023 d’une durée de 12 mois à compter de sa signature.
Il se déduit suffisamment de ces éléments que le motif de vente est réel et sérieux au sens de l’article précité.
La demande en validation de congé ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.
Celui-ci a, conformément à ses termes, pris effet au 30 juin 2023.
Il s’en déduit que M. [L] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 et son expulsion sera donc ordonnée.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
Il est constant que l’exception d’inexécution, à savoir le non-règlement des loyers par le locataire, n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.
En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la SCI Lascot que M. [L] a réglé une somme mensuelle de 154,81 euros entre les mois de juin 2022 et de décembre 2023 au titre de son loyer alors que celui-ci est de 460,81 euros, provision sur charges comprises.
Il a réglé intégralement son loyer, soit 460,81 euros à compter du mois de janvier 2024.
Le décompte actualisé produit mentionne une somme totale due de 9 715,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 incluse.
Pour faire valoir que son obligation de paiement est sérieusement contestable, M. [L] produit :
un état des lieux contradictoire établi le 5 août 2020 dont il ressort que le logement qui lui a été donné à bail par la SCI Lascot était en mauvais état, un courrier du service communal d’hygiène et de santé de Lille du 25 février 2021 qui liste un certain nombre de points d’indécence,un constat de non décence de la caisse d’allocations familiales du 20 avril 2021 qui précise que M. [L] reste tenu de régler le loyer, déduction faite de l'APL d’un montant de 336 euros, pendant 18 mois.un courriel de la Préfecture du 7 décembre 2023 confirmant la conservation de l’APL entre mai 2021 et octobre 2022 et invitant M. [L] à payer l’intégralité du loyer compte tenu de l’annulation de l’APL à compter de novembre 2022,un courriel d’Atinord à la SCI Lascot du 27 juin 2022 indiquant que M. [L] ne souhaite pas déménager pour un autre logement mais est disposé à accepter l’intervention de professionnels chez lui pour effectuer des travaux
Il se déduit de ces différents éléments qu’il a été fait application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel la CAF peut conserver l’APL lorsque le logement donné à bail ne satisfait pas aux caractéristiques de décence mentionnés à l’article L 822-9 du même code.
Or, l’article L 843-2 du code de la construction et de l’habitation rappelle que si, à l'issue du délai de mise en conformité prévu à l'article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, le montant de l'allocation de logement, conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article L. 843-1, n'est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé.
Si, pour sa part, la SCI Lascot produit des échanges de courriels suivant lesquels M. [L] se serait opposé à la réalisation de travaux et à un relogement temporaire pour ce faire à compter du mois de juillet 2021, cela ne suffit pas à permettre de considérer qu’elle était dans l’impossibilité de les réaliser, au besoin en ayant recours à des moyens légaux plus contraignants.
Il s’en déduit que l’obligation pour M. [L] de régler la somme équivalente à l’allocation personnalisée au logement dont il justifie être bénéficiaire, soit 336 euros, pendant 18 mois est sérieusement contestable.
D’après le décompte actualisé produit par la SCI Lascot, M. [L] est redevable d’une somme de 9 715,87 euros, échéance de mai 2024 incluse.
Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 336 euros pendant 18 mois, soit 6 048 euros.
M. [L] sera donc condamné à régler à la SCI Lascot la somme provisionnelle de 3 667,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 incluse.
L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, provision sur charges incluse, qui aurait été dû si le bail n’était pas résilié.
M. [L] sera donc condamné à payer à la SCI Lascot la somme provisionnelle mensuelle de 460,81 euros à la SCI Lascot à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de M. [L]
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, l’obligation pour la SCI Lascot de réaliser des travaux de remise en conformité du logement sous astreinte est sérieusement contestable dans la mesure où M. [L] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023.
L’obligation pour la SCI Lascot d’indemniser M. [L] de son préjudice de jouissance pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable pour la période comprise entre le 5 août 2020, date à laquelle un état des lieux contradictoirement établi mentionne un mauvais état général du logement, confirmé ultérieurement par le compte rendu de visite du service communal d’hygiène et de santé de Lille du 25 février 2021 et jusqu’au mois de juillet 2021, période à partir de laquelle la SCI Lascot a tenté d’initier des travaux.
L’obligation d’indemniser le préjudice de jouissance pour la période ultérieure est sérieusement contestable dans la mesure où M. [L] s’est opposé aux interventions de professionnels et à un relogement temporaire pour permettre la réalisation desdits travaux.
Au regard du montant du loyer assumé par M. [L] pour cette période et de la nature des points d’insalubrité mentionnés par le service communal d’hygiène et de santé de Lille dans son compte-rendu du 25 février 2021, la SCI Lascot sera condamnée à payer à M. [L] la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] qui succombe essentiellement à l’instance sera condamné aux dépens.
La situation économique de M. [L] justifie de rejeter la demande présentée par la SCI Lascot au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que le congé délivré par la SCI Lascot à M. [M] [L] et à l’association Atinord, es qualité de curatrice de celui-ci par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2023 est valable de sorte que M. [M] [L] occupe le logement n°8 situé [Adresse 2] à Lille sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 ;
ORDONNNONS qu’à défaut pour M. [M] [L], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association Atinord, d’avoir volontairement libéré les lieux, la société civile immobilière Lascot pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération effective des lieux à la somme provisionnelle mensuelle de 460,81 euros ;
CONDAMNONS M. [M] [L], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association Atinord, à payer à la société civile immobilière Lascot la somme provisionnelle de 3 667,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 incluse ;
CONDAMNONS M. [M] [L], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association Atinord, à payer à la société civile immobilière Lascot la somme provisionnelle mensuelle de 460,81 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS la SCI Lascot à payer à Mr [L] la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi.
RAPPELONS à M. [M] [L] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS M. [M] [L], sous mesure de curatelle renforcée exercée par l’association Atinord, aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 29 juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
