TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00346 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YAQG
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 16 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. LEBEL
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie ETEVE, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSES :
S.D.C. RÉSIDENCE [6] représenté par son syndic CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE
Société CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 11 Juin 2024
ORDONNANCE du 16 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
La SCI LEBEL est propriétaire d’un appartement n°3, donné en location à usage d’habitation, dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7], au sein de la résidence [6], soumise au régime de la copropriété, et dont le syndic en exercice est la société CITYA-DESCAMPIAUX S.A.R.L.
La SCI LEBEL a confié la gestion locative du bien à la société PROPERTY GROUP exerçant sous l’enseigne ABC VOS CHARGES, laquelle a déclaré un sinistre pour le compte de son mandant, auprès de l’assureur DO ALBINGIA, aux motifs de l’apparition de moisissures sur le mur de la salle de bains et de champignons, à proximité de la douche, et un sinistre pour une fuite en plafond du séjour de l’appartement.
Invoquant l’absence de suppression des causes des désordres, la SCI LEBEL a par actes du 23 février 2024 et 05 mars 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de condamnation des défendeurs in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à exécuter les travaux propres à mettre un terme aux infiltrations, sous astreinte, à l’indemniser de son préjudice lié à la perte de loyers, outre indemnité pour frais irrépétibles.
L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 11 juin 2024.
A cette date, la SCI LEBEL sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions déposées à l’audience et reprises oralement aux fins de :
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 Juillet 1965,
Vu les articles 1998, 1240 du code civil,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les articles L 131-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,
-Recevoir la SCI LEBEL en ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
A TITRE PRINCIPAL,
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à faire exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations et plus généralement aux désordres affectant l’immeuble de la SCI LEBEL sis [Adresse 7], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir.
-Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte
A TITRE SUBSIDIAIRE,
-Condamner le Syndic ou à défaut, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à convoquer, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, une Assemblée Générale aux fins de soumettre au vote l'exécution de travaux réparatoires nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations et plus généralement aux désordres affectant l’immeuble de la SCI LEBEL sis [Adresse 7].
-Condamner le Syndic ou à défaut, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard suivant l’expiration du délai d’un mois accordé à compter de la signification de la décision à intervenir pour convoquer l’Assemblée Générale des copropriétaires.
-Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte.
A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE,
-Ordonner une expertise judiciaire et DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission suggérée dans ses écritures,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
-Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] et CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Condamner in solidum ou de l’un à défaut de l’autre, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] et CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5] au paiement de la somme provisionnelle de 2 240 euros à titre de la perte de loyers subie par la SCI LEBEL,
Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,
-Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, le Syndicat des copropriétaires et CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic, et la société CITYA DESCAMPIAUX représentés par leur avocat, ont développé oralement leurs écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil,
-Ordonner la mise hors de cause de la SARL CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 5] à titre personnel et vu l’existence de contestations sérieuses, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle à l’égard de la SARL CITYA DESCAMPAIUX au visa de l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les rapports d’assureur DO des 8 mars 2022, 4 juillet 2022, 18 octobre 2022,
Vu l’existence de contestations sérieuses et l’absence de dommages imminents et de troubles
manifestement illicites,
Vu la déclaration de sinistre DO du 5 juin 2024,
-Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux à réaliser sous astreinte.
-En tant que de besoin, constater la réalisation de travaux de reprise d’infiltrations par la société COTE COUVERTURE le 29 mai 2023 et la déclaration de sinistre DO au titre de la nouvelle infiltration signalée le 12 mars 2024.
En conséquence,
-Déclarer irrecevable et mal fondée la demande de travaux indéterminés sous astreinte formulée par la SCI LEBEL et débouter la SCI LEBEL de l’intégralité de ses demandes.
Subsidiairement,
-Ordonner le sursis à statuer sur la demande de travaux formulée par la SCI LEBEL au regard de la déclaration de sinistre DO effectuée le 5 juin 2024 au visa de l’article 378 du code de procédure civile
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
-Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre d’un préjudice financier lié à une perte de loyers en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et de l’absence de troubles illicites.
Vu les dispositions de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965,
-Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de convocation d’une assemblée générale et juger que seule la SCI LEBEL a le pouvoir de solliciter la convocation de cette assemblée générale.
-En conséquence, débouter la SCI LEBEL de l’intégralité de ses demandes.
Subsidiairement et sur la demande d’expertise, au visa de l’article 145 du code de procédure
civile,
-Juger que le syndicat des copropriétaires émet les protestations et réserves d’usage.
-Débouter la SCI LEBEL de l’intégralité de ses demandes.
-Condamner la SCI LEBEL aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- sur l’exécution de travaux sous astreinte
Se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI LEBEL sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de nature à faire cesser les désordres, exposant que les désordres ont été constatés contradictoirement et que les travaux réalisés consistent en une déviation provisoire des eaux pluviales.
La SCI LEBEL soutient qu’elle subit un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent, du fait des infiltrations récurrentes, auxquelles il n’a pas été mis fin de manière pérenne et que l’origine des infiltrations se situe dans les parties communes, ce que le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs admis et que les infiltrations demeurent actuelles et persistantes, ce qui résulte du procès-verbal de constat du 21 mai 2024 et ont motivé le congé donné par la locataire.
Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande d’exécution de travaux, indiquant que des infiltrations antérieures ont donné lieu à déclarations de sinistre auprès de l’assureur DO le 21 janvier 2022 et le 06 mai 2022, avec rapports d’expertise DO rendus le 28 mars 2022 et le 28 octobre 2022 et que la société COTE COUVERTURE est intervenue dans ce cadre en mai 2023, apparemment de manière satisfactoire, puisqu’aucun sinistre ni réclamations n’ont été formulés, avant la survenance d’un nouveau sinistre le 12 mars 2024, soit postérieurement à l’engagement de la présente procédure, lequel a fait l’objet d’une nouvelle déclaration de sinistre DO par le syndic, le 06 juin 2024, actuellement en cours d’instruction. Dès lors selon le syndicat des copropriétaires, les causes des sinistres antérieures ont été réparées de manière satisfactoire et il n’y a donc pas lieu à travaux. Quant au nouveau sinistre survenu en mars 2024, ses causes sont indéterminées, tout comme les travaux de reprise à exécuter, qui ne peuvent donc être ordonnés judiciairement.
Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes.
En l’occurrence, une déclaration de sinistre DO a été formée le 27 janvier 2022, pour “moisissures sur le mur de la salle de bain et champignons à proximité de la douche et une fissure au plafond du séjour, par laquelle lors des intempéries de l’eau s’infiltre”. Le rapport d’expertise DO du 08 mars 2022 (pièce SCI n°4) mentionne que l’entreprise mandatée par le syndic “a constaté la fissuration d’une soudure au pourtour du châssis de toit, à l’aplomb du désordre. Cette entreprise a repris la soudure défaillante lors de son intervention. Depuis cette intervention, elle [la locataire] ne constate plus d’infiltrations d’eau ou de présence d’humidité au niveau du plafond”. L’expert DO indique n’avoir pas constaté de présence d’humidité sur les différents matériaux, lors de notre réunion d’expertise, étant donné que les travaux de réparation ont eu lieu avant notre intervention.
Le 06 mai 2022, le syndic a déclaré à l’assureur DO une importante inondation au sous-sol au niveau du fond de cave qui entraîne de l’humidité au niveau du sous-sol du logement appartenant à la SCI LEBEL (Pièce SCI n°5).
Un nouveau sinistre DO du 03 octobre 2022 a été déclaré et a donné lieu à un rapport du 28 octobre 2022 (pièce SCI n°9), pour des cloques de la peinture et présence d’humidité, joue du lanterneau, cuisine. L’expert conclut que “ l’origine des désordres n’a pu être déterminée lors de la réunion d’expertise, néanmoins les infiltrations d’eau proviennent soit du châssis, de la couverture ou de la maçonnerie “. Des mesures conservatoires ont été prises le 15 mai 2023 (pièce SCI n°19, 6).
La locataire [B] [Z] a signalé, le 03 mars 2024, de nouvelles infiltrations indiquant que “à la suite des mesures conservatoires effectuées le 05 mai 2023, il n’y avait plus d’eau qui s’infiltrait au niveau du plafond”, et a donné congé des lieux loués le 08 mars 2024 (pièces SCI n°13 et n°14). Le syndic a procédé à une déclaration de sinistre le 06 juin 2024 (pièce n°9).
Au vu des éléments précités, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir que l’appartement n’a supporté aucun désordre, ni que la cause des sinistres récurrents a été définitivement réparée, alors qu’il est constant que les mesures prises en mai 2023 étaient exclusivement conservatoires, que le copropriétaire ou son mandataire n’ont eu de cesse de faire des réclamations en juillet 2022, mars 2023, avril 2023 et juillet 2023 (pièces SCI n°10, 11 et 12) et qu’une nouvelle fuite est apparue au même endroit en mars 2024. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas plus soutenir que le trouble manifestement illicite porté au droit légitime du propriétaire de profiter paisiblement de son bien, n’est pas caractérisé, du fait des infiltrations récurrentes affectant les mêmes parties de l’appartement, établissant que les réparations réalisées ne sont pas satisfactoires. Enfin selon rapport d’expertise DO du 28 octobre 2022 précité, si la cause des désordres n’a pu être identifiée, l’expert note que elle provient du châssis, de la couverture ou de la maçonnerie, qui sont toutes des parties communes, la fuite identique à celle déclarée en mars 2024 ayant fait l’objet de réparations provisoires.
Ainsi il convient d’ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux, en parties communes, propres à faire cesser le trouble manifestement illicite supporté par le demandeur, selon les modalités déterminées au dispositif de la présente décision.
Les demandes subsidiaires, tenant à la convocation d’une assemblée générale ou celle tendant à la désignation d’un expert sont dès lors sans objet.
2- sur la réparation du préjudice locatif
La SCI LEBEL réclame la condamnation in solidum des deux défendeurs au paiement de la somme de 2240 euros, en réparation de son préjudice lié à la perte de loyers subie, exposant que la locataire a donné congé, du fait des infiltrations récurrentes dans les lieux loués, ce sur quoi le syndic s’oppose, arguant de l’absence de toute faute personnelle susceptible de voir générer sa responsabilité.
- sur la mise hors de cause du syndic
La société CITYA-DESCAMPIAUX sollicite sa mise hors de cause exposant que si la SCI LEBEL a désormais abandonné sa demande de condamnation à son encontre à exécuter les travaux, la demanderesse a néanmoins maintenu sa demande en condamnation provisionnelle à son égard, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, au titre du préjudice lié à une perte de loyers. Le syndic soulève l’irrecevabilité des prétentions formées à ce titre ou le mal fondé des demandes à son égard.
La SCI LEBEL soutient que le syndic a engagé sa responsabilité personnelle, du fait de son absence de diligences.
Le moyen tiré de l’absence de faute personnelle du syndic conditionne le bien fondé de l’action et son succès et n’est donc pas un moyen d’irrecevabilité des prétentions. L’action formée à l’encontre du syndic suppose que soit établie une faute personnelle de celui-ci dans l’exécution de ses obligations et en l’occurrence, la carence du syndic, qui a procédé aux déclarations de sinistres et se trouvait tributaire des rapports d’expertise, n’est pas établie.
La responsabilité personnelle du syndic n’est dès lors pas susceptible d’être mise en oeuvre et la demande en paiement formée contre le syndic au titre du préjudice locatif sera écartée.
-sur la demande en paiement
Le congé donné par la locataire le 08 mars 2024 n’est pas motivé par la survenance d’une nouvelle infiltration, apparue le 03 mars 2024 (pièces SCI n°13 et 14), ce que l’attestation ultérieure établie en cours de litige (pièce SCI n°23) ne peut suppléer.
En outre le constat d’état des lieux de sortie (pièce SCI n°21) et le procès-verbal de constat du 21 mai 2024 (pièce SCI n°22) ne révèlent aucunement une impossibilité de louer les lieux en l’état, alors que les dégradations sont limitées au pourtour des velux et il n’est pas non plus établi que la propriétaire ait tenté vainement de trouver un nouveau locataire.
La créance de SCI LEBEL à ce titre n’est donc pas certaine et il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel formée contre le syndicat des copropriétaires.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens et ses propres frais.
Il sera en outre condamné à payer à la SCI LEBEL la somme de 1500 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser au syndic les frais exposés par lui dans la présente instance.
La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamnons le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise de son choix, dans un délai de quatre mois, à compter de la signification de l’ordonnance, les travaux en parties communes propres à mettre fin aux infiltrations affectant l’appartement C03, appartenant à la SCI LEBEL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’astreinte courant pendant trois mois,
Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,
Disons sans objet les demandes subsidiaires aux fins de convocation d’une assemblée générale et de désignation d’un expert,
Déboutons la SCI LEBEL de la demande en paiement provisionnel à l’égard du syndic CITYA-DESCAMPIAUX à titre personnel, au titre du préjudice locatif,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel à l’égard du syndic CITYA-DESCAMPIAUX à titre personnel, au titre du préjudice locatif
Condamnons le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI LEBEL la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,
Condamnons le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic aux dépens,
Déboutons le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et la société CITYA DESCAMPIAUX de leur demande pour frais irrépétibles
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
