TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00247 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7EG
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 16 JUILLET 2024
DEMANDEURS :
S.C.I. VASCO
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE
M. [E] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE
DÉFENDERESSE :
S.A.S.U. SYNDIC ONE
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 11 Juin 2024
ORDONNANCE du 16 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
La SCI VASCO et [E] [D] sont copropriétaires respectivement du lot n°4 et du lot n°2, dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Un administrateur judiciaire a été désigné comme administrateur provisoire, par ordonnance du président du 11 mai 2016 jusqu’en décembre 2021, la société [Y] IMMOBILIER étant désignée comme syndic, suivant assemblée générale du 09 décembre 2021, puis la société SYNDIC ONE étant désignée suivant assemblée générale du 06 juillet 2023 (jusqu’en juin 2025).
Exposant que la société SYNDIC ONE n’avait pas récupéré le solde du compte auprès du précédent syndic et n’avait pas réglé les entreprises chargées d’exécuter les travaux votés en assemblée générale du 06 juillet 2023, la SCI VASCO et [E] [D] ont par acte du 05 février 2024 fait assigner la société SYNDIC ONE aux fins de restitution des comptes et documents du syndicat, et d’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 11 juin 2024.
A cette date, la SCI VASCO et [E] [D], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures, reprises oralement, aux fins de :
Vu l ’article 1103 et 1217 et s. du code civil
Vu les articles 18 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965
Vu les articles 1240 et suivants du code civil
-Débouter la société SYNDIC ONE de toutes ses demandes fins et conclusions ;
-Adjuger à la SCI VASCO et monsieur [D] l’entier bénéfice de leur exploit introductif d’instance
EN CONSÉQUENCE
-Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passe un délai de 8 jours a compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à effectuer les démarches pour obtenir la restitution des documents et archives de la copropriété, [Adresse 2] auprès de la Société Aless Immo,
-Condamner la société Syndic One a effectuer toutes démarches auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole de [Localité 9] à l’effet de voir transférer le solde créditeur du compte de la copropriété [Adresse 2] ouvert par la société [Y] Immobilier, sur le nouveau compte bancaire de la copropriété ouvert par la Société Syndic One ;
-Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 8 jours après le versement du solde créditeur de 1’ancien compte de copropriété qui a été ouvert au Crédit Agricole de [Localité 9] sur le nouveau compte bancaire de la copropriété, a effectuer le paiement des factures des entreprises D&C ELEC, CASTEL ET VDT dont les devis avaient été acceptes lors d’une précédente assemblée générale et dont les travaux ont été exécutés mais non payes,
-Condamner la société Syndic One sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe un délai de 8 jours à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, à exécuter les décisions prises par l’Assemblée Générale des copropriétaires du 6 Juillet 2023 ;
-La condamner a effectuer les paiements des acomptes au profit des sociétés VDT et SPL Construction pour des montants respectifs de 892 euros pour la clôture, 184 euros pour le portillon et 1920 euros pour le mur ;
-Condamner la société Syndic One sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe un délai de 8 jours a compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir à effectuer l’ensemble des démarches nécessaires pour mettre en place un -tour d’échelle au profit de la société SPL Construction, au besoin en relançant le syndic de la copropriété voisine du [Adresse 1] ;
-Condamner la société Syndic One sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe un délai de 8 jours a compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, à effectuer toutes démarches auprès des sociétés VDT et SPL CONSTRUCTIONS pour mise en place et suivi des travaux concernant le mur, la clôture et le portillon décidés lors de l’assemblée générale du 06.07.2023 ;
-Condamner la société Syndic One sous astreinte de 100 euros par jour de retard et 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, à accepter le devis de la Société‘SPEED‘ SÉCURITÉ afin que la sécurité incendie de l’immeuble de copropriété soit assurée et à lui demander les conditions de délais et de prix de son intervention;
-Condamner la société Syndic One à reverser au crédit du compte du syndic de la copropriété la somme de 253.60 euros à titre de trop-perçu sur les sommes prélevées pour son compte a titre d’honoraires ;
-Condamner la société Syndic One sous astreinte de 100 euros par jour de retard et 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre à la SCI VASCO et M. [D], la facture justificative des honoraires de gestion pour la période du 1er avril au 30 juin 2024 et de l’avoir résultant de la condamnation à intervenir ;
-Condamner la société Syndic one à remettre à la SCI VASCO et M. [D] les justificatifs des
démarches et paiements effectués tels que visés dans l’ordonnance à intervenir et ce dès exécution des diligences qui seront mises à la charge de SYNDIC ONE par l’Ordonnance à intervenir ;
-Condamner la société Syndic One à payer à Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO, chacun une somme de 2 000 euros a titre de dommages et intérêts provisionnels ;
-Condamner la société Syndic One à payer à Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO une
somme de 2 000 euros en application des dispositions 700 du code de procédure civile ;
-La condamner aux paiements de tous les frais et dépens.
La SASU SYNDIC ONE représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :
Vu les dispositions des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 31 du code de procédure civile,
-Juger les demandes suivantes formulées par Monsieur [D] et la SCI VASCO à l’encontre de SYNDIC ONE irrecevables pour défaut de qualité à agir :
« Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 € par jour de retard, 8 jours après le versement du solde créditeur de l’ancien compte de copropriété qui a été ouvert au Crédit Agricole de [Localité 9] sur le nouveau compte bancaire de la copropriété, à payer les factures des entreprises D&C ELEC, CASTEL ET VDT dont les devis avaient été acceptés lors d’une précédente assemblée générale et dont les travaux ont été exécutés mais non payés »
« Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à exécuter les décisions prises par l’Assemblée Générale des copropriétaires du 6 juillet 2023 ; la condamner à effectuer les paiements des acomptes au profit des sociétés VDT et SPL CONSTRUCTIONS pour des montants respectifs de 892 euros pour la toiture, 184 euros pour le portillon et 1.920 euros pour le mur »
« Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à effectuer l’ensemble des démarches nécessaires pour mettre en place un tour d’échelle au profit de la société SPL CONSTRUCTION au besoin en relançant le syndic de la copropriété voisine du [Adresse 1] »
« Condamner la société SYNDIC ONE à reverser au crédit du compte du syndic de la copropriété la somme de 253,60 euros à titre de trop perçu sur les sommes prélevées pour son compte à titre d’honoraires. »
« Condamner la société Syndic One, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à effectuer toutes démarches auprès des sociétés VDT et SPL CONSTRUCTIONS pour mise en place et suivi des travaux concernant le mur, la clôture et le portillon décidés lors de l’Assemblée Générale du 6 juillet 2023. »
Pour le cas où par impossible Madame le Président viendrait à juger que ces demandes sont
recevables, et concernant quoiqu’il en soit les autres demandes formulées par la SCI
VASCO et Monsieur [D]
-Débouter la SCI VASCO et Monsieur [E] [D] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de SYNDIC ONE ;
En toute hypothèse,
-juger que les demandes de la SCI VASCO et de Monsieur [E] [D] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;
-Juger que Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO ne rapportent pas la preuve d’un quelconque dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite ;
-Juger et/ou dire n’y avoir lieu à référer et renvoyer Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO à mieux se pourvoir
En tout état de cause
-Rejeter les demandes formulées par Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO ;
-Condamner Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO à payer à la société SYNDIC ONE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [E] [D] et la SCI VASCO aux entiers frais et dépens
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandeurs exposent que s’ils n’ont pas de liens contractuels directs avec le syndic, ce dernier est néanmoins responsable de toute faute qu’il pourrait commettre à l’égard des copropriétaires dans l’exercice de ses fonctions et les copropriétaires sont fondés à obtenir à titre provisionnel, la condamnation du syndic au titre d’une obligation de faire dérivant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que les conditions du référé sont réunies, d’une part, l’urgence en l’absence de toute diligence, en 2022 et en 2023 et d’autre part, le trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.
1- restitution des archives et documents
Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndic actuel à effectuer les démarches en vue d’obtenir du précédent syndic la restitution des comptes et archives de celui-ci.
Le syndic soulève l’irrecevabilité des prétentions formées à son égard au titre de la restitution des documents et archives de la copropriété, soutenant avoir procédé à des démarches aux fins de restitution des comptes et archives auprès du précédent syndic, mais cette action est demeurée vaine, du fait de la procédure collective dont ce dernier a fait l’objet, exposant que les poursuites sont interdites du fait de la procédure collective et qu’au demeurant elles auraient été vaines en raison de l’impécuniosité de l’ancien syndic et de la vanité d’une condamnation sous astreinte.
En l’espèce, l’action d’un syndic en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, contre son prédécesseur placé en liquidation judiciaire, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21- I du code de commerce, dès lors qu'elle tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent. Il s’ensuit que l’argumentation du défendeur est non fondée. Par ailleurs, l’impossibilité ou les difficultés d’exécution ultérieure de la décision judiciaire qui sera rendue ne constitue pas une cause d’irrecevabilité, mais une question de voie d’exécution.
Selon l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (...) peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.
En l’occurrence toutefois, le précédent syndic a été placé en liquidation judiciaire le 21 juin 2023 (pièce syndic n°1). Le défendeur s’est mis en relation, sans succès, avec la société ALESS IMMO le 18 août 2023 (pièce syndic n°2), puis postérieurement à l’assignation, le 30 mai 2024, auprès du liquidateur (pièce n° 16).
Outre que le syndic établit avoir vainement tenté l’obtention de la communication des archives, il n’existe désormais aucune urgence justifiant l’intervention du juge des référés, compte tenu du délai écoulé et de la situation de l’ancien syndic. La demande n’est pas fondée.
De même le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.
2-sur les autres demandes
Il est sollicité par [E] [D] et la SCI VASCO le transfert des fonds de la copropriété sur le compte ouvert au CRÉDIT AGRICOLE par l’ancien syndic, au profit du compte ouvert par la société SYNDIC ONE, l’exécution des résolutions de l’assemblée générale, le paiement des factures des entreprises et le suivi des travaux votés en assemblée générale la mise en place d’un tour d’échelle pour la bonne exécution des travaux, le paiement du devis SPEED SÉCURITÉ pour assurer l’assurance de l’immeuble en matière de sécurité incendie, le remboursement d’un trop-perçu par le défendeur au titre de ses honoraires, la remise à [E] [D] et la SCI VASCO de la facture justificative d’honoraires du syndic pour la période du 1er avril au 30 juin 2024, la condamnation du syndic au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels.
Toutefois, le syndic en exercice n’est au titre de ses obligations inhérentes à sa mission, responsable de ses éventuelles fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, qu’à l’égard de son seul mandant, le syndicat des copropriétaires, étant observé en outre que la responsabilité est de moyen. A défaut d’être lié contractuellement aux copropriétaires, le syndic n’est responsable à l’égard de ceux-ci, que de ses fautes délictuelles ou quasi-délictuelles, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, qui causent un préjudice personnel aux copropriétaires qui les invoquent.
En l’occurrence, l’ensemble des manquements et carences du syndic, qui sont imputés au défendeur, sont liés à l’exécution du contrat de syndic, dont le syndic ne répond qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires, son mandant.
[E] [D] et la SCI VASCO en leur qualité de copropriétaires, n’établissent pas du fait des carences alléguées du syndic, de préjudices personnels et directs, distincts de ceux supportés par la copropriété.
Il s’ensuit que [E] [D] et la SCI VASCO ne sont pas recevables à réclamer comme ils le font, hors la présence du syndicat des copropriétaires, l’exécution, même provisoire, par le syndic, de ses missions inhérentes au contrat de syndic.
Ils ne le sont pas non plus à défaut de justifier d’un préjudice personnel, pour obtenir l’allocation à titre provisionnel de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices.
Sur les autres demandes
[E] [D] et la SCI VASCO qui succombent supporteront les dépens et leurs propres frais.
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU SYNDIC ONE les sommes exposés par elle dans le cadre de la présente instance. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.
La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction faite au nouveau syndic, de faire les démarches en vue de la restitution des comptes et archives,
Déclarons irrecevables les demandes formées par [E] [D] et la SCI VASCO, à l’égard du syndic, au titre de l’exécution de ses obligations résultant du contrat de syndic,
Déboutons les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles,
Condamnons [E] [D] et la SCI VASCO aux dépens,
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
