TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Référé - Jonction
N° RG 24/00826 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YKIX
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 09 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSES :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
S.A.S. BC [Localité 7] FAIDHERBE
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE
Référé
N° RG 24/00921 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLFK
DEMANDERESSE :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024
ORDONNANCE du 09 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] édifié sur six niveaux est soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société CABINET LEDOUX.
Le rez-de-chaussée et l’entresol sont des locaux commerciaux. Les lots situés aux étages supérieurs sont des appartements à usage d’habitation.
Suivant acte authentique reçu par Maître [D] [P], notaire, en date du 27 février 2019, la SCI [Adresse 3] a acquis de la SCI [Localité 6] les lots 1, 2 et 9 de copropriété correspondant aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée et de l’entresol et à une cave, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7].
Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 mai 2019, la SCI [Adresse 3] a été autorisée à effectuer à ses frais exclusifs, des « travaux d’installation d’un conduit d’extraction de hotte de cuisine fixé en façade arrière ».
Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2023, la SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société HOLDING [Localité 5] AGENCEMENT BUSINESS EXPANSION, l’ensemble des locaux dont elle est propriétaire dans l’immeuble, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2023, pour y exercer une activité de «restauration sur place et à emporter ».
Suivant acte sous seing privé valant avenant au bail commercial du 14 avril 2023, en date du 21 avril 2023, la société BC [Localité 7] FAIDHERBE s’est substituée à la société HOLDING [Localité 5] AGENCEMENT BUSINESS EXPANSION (MAISON ROCHES), laquelle est le président de la société BC [Localité 7] FAIDHERBE.
La SCI [Adresse 3] indique que la société BC [Localité 7] FAIDHERBE a mandaté un Bureau d’étude technique, la société HEXA, qui a émis des recommandations s’agissant du moteur d’extraction de la hotte aspirante du restaurant mais précise que la mise en œuvre de ce dispositif nécessite d’augmenter la puissance électrique du compteur EDF.
Le 26 mars 2024, le syndic de copropriété a convoqué une assemblée générale ordinaire devant se tenir le 25 avril 2024 avec à l’ordre les résolutions suivantes :
Résolution n°14 : « travaux en parties communes d’intérêt privatif : installation électrique » à la demande de Monsieur [C] (représentant de MAISON ROCHES) ;
Résolution n°15 : « travaux en parties communes d’intérêts privatif : dévoiement de la gaine d’extraction des fumées » à la demande de Monsieur [C].
Suivant procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 25 avril 2024, les résolutions n°14 et 15 ont fait l’objet de deux décisions de refus.
La SCI [Adresse 3] expose que ces décisions de refus entravent l’exploitation par la société BC [Localité 7] FAIDHERBE de son activité de restauration de sorte qu’elle est dans l’impossibilité d’assurer à sa locataire l’exercice normal de son activité commerciale prévue au bail.
La SCI [Adresse 3] a par actes séparés du 10 mai 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX et la société BC [Localité 7] FAIDHERBE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir l’autorisation de faire exécuter les travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir : « Travaux en parties communes d’intérêt privatif : installation électrique, avec les caractéristiques suivantes :
Travaux en parties communes d’intérêts privatif : dévoiement de la gaine d’extraction des fumées », outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire, enregistrée sous le n° RG 24/826 a été appelée à l’audience du 4 juin 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX indique que jusqu’en 2019, le local du rez-de-chaussée ainsi que l’entresol ont toujours été loués à usage de magasin mais qu’à l’occasion d’un changement de locataire commercial, la SCI [Adresse 3] a sollicité que soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée l’autorisation d’installer un conduit d’extraction de hotte de cuisine fixé en façade arrière. L’assemblée générale a voté pour et qu’une gaine d’extraction a été installée au mois d’octobre 2019.
Le syndicat des copropriétaires souligne que le local a été donné à bail, non à un restaurant de sushis haut de gamme comme prévu, mais à une enseigne de street-food thaïlandaise qui a généré d’importantes nuisances olfactives et acoustiques pour les autres habitants de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires expose que la société FAIDHERBE FOODOYA a été placée en redressement judiciaire le 10 octobre 2022, puis en liquidation le 28 février 2023, mais que la gaine posée en parties communes n’a pas été retirée, et le mur sali par les projections de graisse n’a pas été remis en état.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX a, par acte du 16 mai 2024, fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la remise en état de ses parties communes et demander la condamnation de la SCI [Adresse 3] à retirer la gaine d’extraction installée en violation de l’autorisation donnée en assemblée générale, sous astreinte, à remettre en état le mur sur lequel est installée la gaine en le repeignant en blanc sur toute sa surface, sous astreinte outre sa condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire, enregistrée sous le n° RG 24/921 a été appelée à l’audience du 18 juin 2024 pour être plaidée.
A cette date, la SCI [Adresse 3] représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement et demande de :
Vu l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile,
Vu les articles 3, 25 b), 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les jurisprudences visées aux débats,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 367 du code de procédure civile
- SE DECLARER compétent pour juger de la présente affaire,
- ORDONNER la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 24/00826 et 24/00921,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- DECLARER la SCI [Adresse 3] recevable et bien fondée en ses demandes, et en conséquence
- AUTORISER la SCI [Adresse 3] à faire exécuter dès prononcé de l’ordonnance à intervenir, aux frais de la société BC [Localité 7] FAIDHERBE, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir :
Travaux en parties communes d’intérêt privatif : installation électrique, avec les caractéristiques suivantes :
Remplacement du coffret électrique en façade par un autre coffret d’une taille plus importante permettant la délivrance d’une puissance minimale de 122 Kva (passage d’un tarif bleu à un tarif jaune);
A la suite, réalisation d’un nouveau coffrage au niveau de la porte d’entrée de la copropriété, côté intérieur, pour faire cheminer un câble dans les parties communes.
Déposer et supprimer le moteur d’extraction en tête de conduit, en le replaçant et en le dimensionnant directement dans la hotte aspirante du restaurant permettant d’éliminer tout risque de projection de graisse en tête de conduit (i) et de prolonger la sotie haute du conduit évitant l’apparition de troubles anormaux de voisinage, conformément aux prescriptions techniques du bureau d’études missionné par la société BC [Localité 7] FAIDHERBE ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX aux entiers frais et dépens en ce compris les frais relatifs à l’établissement des constats d’huissiers
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande de :
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les photos et les pièces produites au bordereau,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] :
Condamner la SCI [Adresse 3] à retirer la gaine d’extraction installée en violation de l’autorisation donnée en assemblée générale, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, et en respectant un délai de prévenance de 48 heures à l’endroit du syndic, et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux ;Condamner SCI [Adresse 3] à remettre en état le mur sur lequel est installé la gaine en le repeignant en blanc sur toute sa surface, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux ;Juger qu’il se conservera la liquidation de l’astreinte ;Condamner provisionnellement la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 309,20 € au titre des frais de constat d’huissier.Sur les demandes de la SCI [Adresse 3] :
Constater l’absence de trouble manifestement illicite,En conséquence, dire n’y avoir lieu à référer,A titre extrêmement subsidiairement, si le juge des référés entendait autoriser les travaux :- Sur le compteur :
Juger que toute autorisation relative au changement du compteur sera subordonnée aux conditions suivantes :
- Prise en charge exclusive de tous les surcoûts engendrés par ce compteur et son utilisation,
- Communication de l’autorisation d’urbanisme autorisant le changement de façade,
- Réalisation d’un nouveau coffrage au niveau de la porte d’entrée de la copropriété, côté intérieur, dans les mêmes teintes que les parties communes, pour faire cheminer un câble dans les parties communes,
- Remise en état de la façade extérieure conformément à l’autorisation d’urbanisme obtenue et en particulier aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France.
- Sur le conduit d’extraction :
Juger que toute autorisation relative au dévoiement de la gaine sera subordonnée aux conditions suivantes :
- Démontage de la gaine existante,
- Nettoyage du mur souillé,
- Pose d’un conduit conforme à l’autorisation donnée le 03 mai 2019,
- Autoriser le dévoiement uniquement en limite séparative et non au-dessus de la chambre de l’appartement n°5,
- Dire que le bruit occasionné par cette installation ne pourra dépasser 5db diurnes et 3 db nocturnes,
- Dire que le conduit sera peint en ton sur ton avec la façade,
- Communication du devis d’une entreprise qualifiée et de son attestation d’assurance décennale,
- Communication d’une attestation de conformité au règlement sanitaire départemental une fois les travaux réalisés,
- Communication de l’autorisation d’urbanisme autorisant le nouveau cheminement de la gaine d’extraction.
En tout état de cause :
Condamner la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.
La SAS BC [Localité 7] FAIDHERBE représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande de :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
AUTORISER la SCI [Adresse 3] à faire exécuter dès prononcé de l'ordonnance à intervenir, aux frais de la société BC [Localité 7] FAIDHERBE, les travaux tels que soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir : Travaux en parties communes d'intérêt privatif : installation électrique, avec les caractéristiques suivantes : Remplacement du coffret électrique en façade par un autre coffret d'une taille plus importante permettant la délivrance d'une puissance minimale de 122 Kva (passage d'un tarif bleu à un tarif jaune)
A la suite, réalisation d'un nouveau coffrage au niveau de la porte d'entrée de la copropriété, côté intérieur, pour faire cheminer un câble dans les parties communes.
Travaux en parties communes d'intérêt privatif : dévoiement de la gaine d'extraction des fumées avec les caractéristiques suivantes : Déposer et supprimer le moteur d'extraction en tête de conduit, en le replaçant et en le dimensionnant directement dans la hotte aspirante du restaurant permettant d'éliminer tout risque de projection de graisse en tête de conduit et de prolonger la sortie haute du conduit évitant l'apparition de troubles anormaux de voisinage, conformément aux prescriptions techniques du bureau d'études missionné par la société BC [Localité 7] FAIDHERBE
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX à payer à la société BC [Localité 7] FAIDHERBE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX aux entiers frais et dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction
L’article 367 du Code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
L’article 368 du même Code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.
Les procédures enrôlées sous le n° RG 24/826 et RG 24/921 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.
Sur les fins de non-recevoir
Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application des articles 31 et 32 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir étant irrecevable.
Sur le défaut d’habilitation
La SCI [Adresse 3] fait valoir que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic fait des demandes qui vont au-delà du pouvoir qui lui a été accordé par la majorité des copropriétaires réunis en assemblée le 25 avril 2024. Elle estime en effet qu’il résulte de ce PV d’AG que seule une action en justice permettant de remettre en état la gaine d’extraction telle qu’elle avait été autorisée en 2019 a été votée.
Le SDC estime que l’habilitation reçue est sans ambiguïté et prévoit le démontage de la gaine d’extraction.
Il expose aussi qu’aucune habilitation du syndic n’est requise pour agir en référé, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
En l’espèce, l’assemblée générale a autorisé le syndicat des copropriétaires à agir en justice notamment pour « procéder au démontage de la gaine d’extraction » de sorte que cette habilitation va au-delà de la demande de remise en état.
Mais cette autorisation n’était pas nécessaire en application des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965 pour […] les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés […].
Sur la prescription
La SCI [Adresse 3] fait valoir que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires est prescrite en application de l’article 2224 du code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Elle souligne que le syndicat des copropriétaires a été autorisé par l’assemblée des copropriétaires à introduire une action à l’encontre de la SCI [Adresse 3], suivant PV en date du 3 mai 2019, il avait donc jusqu’au 3 mai 2024 pour agir mais n’a assigné que le 16 mai 2024.
Le syndicat des copropriétaires estime que son action n’est pas prescrite puisqu’il ne pouvait savoir que la gaine posée ne serait pas conforme à l’installation donnée avant sa réalisation. Il souligne qu’elle a été posée au mois d’octobre 2019.
En l’espèce, en application de l’article 2224 du code civil, l’action du SDC n’est pas prescrite puisque le point de départ de cette prescription ne peut être le jour de l’autorisation de réalisation des travaux mais le jour où « le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » et ce jour ne peut être que postérieur à celui de la pose du matériel.
Les fins de non-recevoir de la SCI [Adresse 3] seront donc écartées.
Sur la demande de retrait des installations par la SCI [Adresse 3]
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le conduit d’extraction dont la pose a été autorisée lors de l’assemblée générale du 03 mai 2019 n’est pas conforme à l’autorisation obtenue, de sorte que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite et il sollicite la remise en l’état initial.
Il rappelle que la violation caractérisée des autorisations données par les copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite et que le juge des référés peut ordonner la cessation des travaux portant sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée et la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble. Il souligne que le descriptif joint à la convocation d’assemblée générale du 03 mai 2019 contenait un descriptif précis de la gaine, établi par l’agence SCRATCH ARCHITECTURE qui devait faire un diamètre de 315 mm et qu’il résulte du procès-verbal de constat établi par Me [E] [O] le 25 mars 2024 que le diamètre de la gaine posée est de 572,96 millimètres.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que le projet autorisé prévoyait l’existence d’un coude en partie haute, mais non en partie basse. En outre, il indique que le dossier technique remis par la SCI [Adresse 3] mentionnait l’installation d’une « tourelle d’extraction centrifuge certifiée ATEX CEE ExII2G Ex d » et la tourelle n’est pas celle prévue.
Le syndicat des copropriétaires expose aussi que l’importantes projections de graisse tâchent le mur et que la SCI [Adresse 3] doit être condamnée à procéder à la remise en état du mur.
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le trouble manifestement illicite est constitué par la violation des autorisations données par les copropriétaires dans la résolution n°3 de l’assemblée générale du 13 mai 2019 puisqu’elle a « après avoir pris connaissance du dossier technique (descriptif et plans) joint à la convocation de la présente d’union » autorisé la SCI à installer un conduit d’extraction de hotte de cuisine fixé en façade arrière. Le SDC rappelle que la gaine posée n’est pas identique au projet approuvé comme le relève le PV de constat de commissaire de justice du 25 mars 2024 versé aux débats. Il souligne que le trouble manifestement illicite allégué ne repose pas sur les troubles anormaux du voisinage mais sur le non-respect de la résolution n°3 de l’assemblée générale.
La SCI estime qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer en quoi cette gaine ne serait pas conforme d’une part et en quoi cette prétendue non-conformité serait à l’origine de troubles subis par les copropriétaires alors que le syndicat des copropriétaires précise que depuis le départ de l’ancien locataire, la société FAIDHERBE FOODOYA, en février 2023, aucune nuisance n’a été constatée.
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état qu’imposent la prévention d’un dommage imminent ou la cessation d’un trouble manifestement illicite peuvent être ordonnées, même en présence d’une contestation sérieuse, à la demande de tout intéressé.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
En l’espèce, le procès verbal de constat de commissaire de justice du 25 mars 2024 établit que le diamètre de la gaine posée sur autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019 n’est pas conforme à celui qui avait été présenté dans le projet de travaux présenté avant le vote de la résolution à la demande de la SCI [Adresse 3].
Il ressort des documents de SCRATCH ARCHITECTURE du 3 avril 2019 que le descriptif technique de la gaine prévoit que cette gaine sera en acier galvanisé de diamètre de 315 maximum. Il est aussi précisé les caractéristiques de la tourelle d’extraction centrifuge certifiée ATEX CEE Exll2G Ex d présentée par SCRATCH ARCHITECTURE (Pièces SDC n°6 et 7)
Ainsi, le syndicat des copropriétaires démontre, par la production des constatations d’un Commissaire de justice, que le diamètre du conduit est plus grand que celui présenté et que la tourelle d’extraction ne semble pas être identique à celle présentée dans le projet.
Cependant, le syndicat des copropriétaires n’établit pas de défaut de conformité de l’installation aux règles de l’art. S’il est établi qu’il existe des projections de graisse sur les murs communs, il n’est pas prouvé que ces projections ne sont pas le résultat de l’utilisation normale de l’extraction des fumées de cuisson d’un restaurant telle qu’autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires en 2019. Si l’aspect du matériel posé en 2019 n’est pas celui présenté dans le projet soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, il appartient au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve que ce matériel n’est pas conforme aux caractéristiques techniques attendues et pour lesquelles les travaux ont été autorisés et les constatations faites ne peuvent permettre de caractériser, avec l’évidence requise en référé, que la gaine et la tourelle d’extraction ne sont pas conformes aux caractéristiques présentées dans le projet technique de SCRATCH ARCHITECTURE du 3 avril 2019.
Il ressort des pièces versées aux débats l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'obligation de la SCI [Adresse 3] de démonter l’intégralité de l’installation d’extraction d’air réalisée en 2019.
Dans ces conditions, il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande.
Sur la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande de réalisation de travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires
Le SDC fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher un litige sur le fondement des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la loi dévolue au seul tribunal judiciaire, et non au juge des référés le pouvoir de trancher les litiges fondés sur cet article.
La SCI [Adresse 3] et la société BC [Localité 7] FAIDHERBE estiment que le juge des référés est compétent.
L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Il en ressort que le tribunal judiciaire est exclusivement compétent pour accorder l’autorisation judiciaire de travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble de sorte que les demandes d’autorisation de travaux, telles que formées par la SCI [Adresse 3], excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Il n’y aura donc pas lieu à référé sur les demandes d’autorisation de travaux tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2024.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.
Les dépens ne peuvent inclure le coût d'un constat d'huissier de justice qui ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à voir condamner la SCI [Adresse 3] à payer la somme de 309,20 € au titre des frais de constat d’huissier.
En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il apparaît equitable de ne pas faire application de ces dispositions. Chacune des parties sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;
Déclarons recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX ;
Ordonnons la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 24/00826 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 24/00921 ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 3] à retirer la gaine d’extraction sous astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 3] à remettre en état le mur sur lequel est installée la gaine sous astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 3] à faire exécuter les travaux en parties communes d’intérêt privatif d’installation électrique et de dévoiement de la gaine d’extraction des fumées tels que soumis à l’assemblée générale des copropriétaires le 25 avril 2024 ;
Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX, de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 309,20 € au titre des frais de constat d’huissier ;
Déboutons la SCI [Adresse 3] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société BC [Localité 7] FAIDHERBE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Laissons à la SCI [Adresse 3], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET LEDOUX et à la société BC [Localité 7] FAIDHERBE la charge de leurs propres dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
