TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00333 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBGJ
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 09 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. OSIRIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. FEST 3
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024
ORDONNANCE mise en délibéré au 09 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 25 mai 2016, la société OSIRIS a consenti à la SAS PIZZA GOURMET un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 25 mai 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21600 euros, payable par mois et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 2 mois de loyer.
Par acte notarié en date du 19 septembre 2022, la société PIZZA GOURMET a cédé le fonds à la société FEST 3.
Les loyers étant impayés, la société OSIRIS a fait signifier le 27 décembre 2023 à la société FEST 3 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 19 février 2024, a fait assigner la société FEST 3 devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
Juger acquise la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 janvier 2024 ;Ordonner l'expulsion de la SAS FEST 3 ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;Condamner la SAS FEST 3 à payer par provision à la SCI OSIRIS la somme 14.848,19 € sauf à parfaire correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus à la date du 30 janvier 2024 ;Condamner la SAS FEST 3 à payer par provision à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation journalière de 149,54 € jusqu'à la libération effective des lieux par remis des clés ;Juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la SAS FEST 3 au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ;Condamner la SAS FEST 3 aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la délivrance des commandements de payer soit 174,89 €.
L’affaire appelée à l’audience du 26 mars 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.
A cette audience, la société OSIRIS représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées à l’audience et demande de :
Vu l'article 1103 du code civil et l'article 835 du Code de procédure civile,
Vu l’article 511 du code de procédure civile,
Vu le bail du 25/05/2016,
Vu l’acte de cession du 19/09/2022,
Vu le commandement de payer du 27 décembre 2023,
A titre principal :
- Juger acquise la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 janvier 2024 ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS FEST 3 ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- Condamner la SAS FEST 3 à payer par provision à la SCI OSIRIS la somme 18.344,21 € sauf à parfaire correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus à la date du 02 mai 2024 ;
- Condamner la SAS FEST 3 à payer par provision à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle de 2.511,28 € jusqu'à la libération effective des lieux par remis des clés ;
- Débouter la SAS FEST 3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
- Si par extraordinaire, le juge des référés faisait droit à la demande de délais et suspendait les effets de la clause résolutoire :
- Juger que la suspension de la clause résolutoire sera subordonnée au paiement tous les 05 de chaque mois du loyer et de la provision sur charges d’un montant de 2.511,28 €, outre 1/24ème de la dette locative ;
- Juger que ces délais commenceront à courir à compter de l’ordonnance à intervenir.
- Juger que la demande de réduction du montant de l’indemnité d’occupation se heurte à contestation sérieuse.
En tout état de cause :
- Juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;
- Condamner la SAS FEST 3 au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ;
- Condamner la SAS FEST 3 aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la délivrance des commandements de payer soit 174,89 €.
La société FEST 3, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
Vu les articles 510 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du Code civil,
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
À titre principal :
- SUSPENDRE rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle ;
- ACCORDER un échéancier de paiement à la société FEST 3 pour la somme provisionnelle, en deniers ou quittances de 15.768,11€ (quinze mille sept-cent soixante-huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, de 24 mensualités de 657 € (six cent cinquante-sept euros) en sus du règlement du loyer courant ;
- DÉBOUTER la SCI OSIRIS de sa demande d’indemnité d’occupation ;
Subsidiairement et en toute hypothèse :
- JUGER que la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle de la SCI OSIRIS est excessive ;
En conséquence :
- RÉDUIRE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2009€ ;
- REJETER la demande d’indexation de ladite indemnité d’occupation dans l’hypothèse de l’occupation de plus d’un an ;
En tout état de cause :
- REJETER la demande de condamnation de la SCI OSIRIS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ;
- CONDAMNER la Société SCI OSIRIS au versement d’une somme de 1 500 € à titre d’indemnisation des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.
Par une note en délibéré en date du 21 juin 2024, la société OSIRIS a communiqué un décompte actualisé mentionnant le dernier paiement effectué par la société FEST 3 le 18 juin 2024 pour un montant de 2576,10 euros portant ainsi le solde de l’arriéré, au 20 juin 2024, à la somme de 15768,11 euros.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.
L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur à fait perdre la valeur de leur gage.
En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds.
Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 21 page 14 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 10461,85 euros, délivré le 27 Décembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 27 janvier 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur le sort des meubles :
Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
La société OSIRIS sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit égale au moment du loyer qui aurait été dû selon les clauses du bail.
La société OSIRIS demande que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;
La Société FEST 3 conteste pour autant le montant de l’indemnité d’occupation, rappelant qu’il est d’usage que les juges du fond, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, appliquent un abattement pour précarité d’au moins 10% à 30% et sollicite un abattement de 20% d’autant que les gérants de la société FEST 3 occupent la partie habitation à l’étage du restaurant qui est comprise dans le bail commercial.
Le maintien dans les lieux de la société FEST 3 causant un préjudice à la société OSIRIS, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la société FEST 3 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.
La demande de réduction de ce montant ou d’augmentation des intérêts sur cette indemnité préjudicient au fond et ne sauraient donner lieu à référé.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La société OSIRIS justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la société FEST 3 a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 15 768,11 euros, selon décompte arrêté au 20 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement
La société FEST 3 sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.
Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la société FEST 3 étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.
Sur les demandes accessoires
La société FEST 3, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société OSIRIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.
La société FEST 3 sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande à ce titre.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 25 MAI 2016, portant sur les locaux situés à [Adresse 1] à [Localité 4], depuis le 27 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de société FEST 3 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2024,
Condamnons à titre provisionnel la société FEST 3 au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la société FEST 3 à payer à la société OSIRIS, la somme provisionnelle de 15 768,11 euros (quinze mille sept cent soixante huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au20 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société FEST 3 au titre d’un abattement pour précarité de l’indemnité d’occupation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société OSIRIS au titre de l’augmentation des intérêts de l’indemnité d’occupation ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société OSIRIS se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d'un montant de 657 euros (six cent cinquante sept euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 1er de chaque mois et pour la première fois, le 1er août 2024, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,
Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la la société FEST 3 et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4],
- la société FEST 3 devra payer mensuellement à la société OSIRIS à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société FEST 3 à payer à la société OSIRIS la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société FEST 3 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FEST 3 aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 27 décembre 2023 ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
