TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00212 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7HJ
SL/SH
JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 09 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S. FONCIERE DES ARTS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
M. [A] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son Syndic, la société SKURPEL IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant
PRÉSIDENT : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024
JUGEMENT mis en délibéré au 09 Juillet 2024
LE PRÉSIDENT
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
La SARL BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMOINE, devenue FONCIERE DES ARTS, a suivant acte authentique reçu par Maître [U], Notaire à [Localité 4], le 23 décembre 1994, acquis un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Monsieur [A] [G] a, suivant acte authentique reçu par Maître [U], Notaire à [Localité 4], le 9 septembre 2004, acquis auprès de la société FONCIERE DES ARTS le premier et le deuxième étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].
L’immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 9 septembre 2004, désignant le lot 1 comme les locaux commerciaux au rez-de-chaussée et le lot 2 correspondant à des locaux à aménager en habitation au 1er et au 2ème étage.
Exposant avoir constaté des désordres importants d’infiltrations et de fuites, la FONCIERE DES ARTS a fait assigner le 22 janvier 2020 Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux fins de voir désigner expert judiciaire.
Selon ordonnance du 20 mars 2020 prononcée dans l’affaire enregistrée sous le n° RG 20/126, le président de ce tribunal statuant en référé a, sur la demande de la FONCIERE DES ARTS, et à l’encontre de Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], désigné Monsieur [R] [M] en qualité d’expert.
Suivant ordonnance de changement d’expert, en date du 5 mai 2021, Monsieur [X] [N] a été nommé en qualité d’expert.
Suivant arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2020, les parties communes de l’immeuble et les logements du second étage ont été déclarés insalubres et définitivement interdits à l’habitation à compter du 1er mars 2021.
Monsieur [N] a déposé son rapport d’expertise judiciaire en date du 30 novembre 2023, comportant les conclusions de son sapiteur couverture, Monsieur [P] [C].
La FONCIERE DES ARTS a par actes du 1er février 2024, fait assigner Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant selon la procédure accélérée au fond, pour demander de :
Vu les articles 41-21 et suivants de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- Déclarer la demande de la Société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS recevable et bien fondée, et en conséquence :
- AUTORISER la FONCIERE DES ARTS à entreprendre, conformément aux conclusions de Monsieur [N] visées dans son rapport déposé le 30 novembre 2023, les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons, selon détail ci-dessous exposé :
- réfection de la toiture : 107.184,43 € TTC
- traitement des vrillettes : 13.332,00 € TTC
- éradication des champignons : 35.000,00 € TTC (sauf à parfaire)
- maîtrise d’œuvre 10 % HT : 14.400,00 € TTC
- CONDAMNER Monsieur [G] à provisionner entre les mains du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représentée par son syndic SKURPEL, la quote de part des travaux lui incombant, soit la somme de 124.909,44 € à valoir sur les travaux de réfection à engager, et ce, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la FONCIERE DES ARTS la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement des entiers frais et dépens d’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2024 pour être plaidée.
Monsieur [A] [G] qui n’était pas représenté à l’audience du 20 février 2024, a sollicité par l’intermédiaire de son avocat une réouverture des débats.
Le 13 mars 2024, les débats ont été réouvert et l’affaire renvoyée à l’audience du 8 avril 2024.
A cette date, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée à l’audience du 18 juin 2024.
A cette date, la FONCIERE DES ARTS représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience et demande de :
Vu les articles 41-13 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 42-8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
- DECLARER la demande de la Société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS recevable et bien fondée,
Et en conséquence :
- DECLARER opposables à Monsieur [G] les travaux de réfection de la toiture du 2e étage, effectués par la société Mr [D] sur ordre de la FONCIERE DES ARTS pour la somme totale de 25.254,98 euros TTC ;
- AUTORISER la FONCIERE DES ARTS à entreprendre, conformément aux conclusions de Monsieur [N] visées dans son rapport déposé le 30 novembre 2023, les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons, selon détail ci-dessous exposé :
- réfection de la toiture : 107.184,43 € TTC
- traitement des vrillettes : 13.332,00 € TTC
- éradication des champignons : 35.000,00 € TTC (sauf à parfaire)
- maîtrise d’œuvre 10 % HT : 14.400,00 € TTC
---------------------------------
169.916,43 € TTC
- CONDAMNER Monsieur [G] à consigner entre les mains du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic SKURPEL, et à défaut à consigner en compte CARPA séquestre, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la quote-part des travaux lui incombant, soit la somme totale TTC de 124.909,70 euros se décomposant comme suit :
16.163,19 euros TTC au titre des travaux de réfection de la toiture du 2e étage, effectués par la société Mr [D] sur ordre de la FONCIERE DES ARTS ;
108.746,51 euros TTC à valoir sur les travaux de réfection à engager sur les travaux de toiture restant à entreprendre.
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la FONCIERE DES ARTS la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au paiement des entiers frais et dépens d’instance.
Monsieur [A] [G], représenté, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposée et soutenues à l’audience et demande de
Vu les articles 815-5 et suivants du code civil,
Les articles 41-16 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
- DIRE ET JUGER qu’il n’existe pas d’urgence concernant les travaux restant à effectuer,
EN CONSEQUENCE, se déclarer incompétente sur le fondement de l’article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965,
- DEBOUTER LA FONCIERE DES ARTS de ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER LA FONCIERE DES ARTS à payer à Monsieur [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER LA FONCIERE DES ARTS aux entiers frais et dépens d’instance.
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] régulièrement cité par remise de l’acte à personne morale (article 658 du code de procédure civile) n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nature de la décision
En l’absence de l’un au moins des défendeurs qui n’a pas constitué avocat, la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.
Il sera en outre fait application des dispositions de l’article 472 du même Code selon lesquelles le juge ne fait droit à la demande, en l’absence d’un des défendeurs, que s’il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.
La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.
Sur la recevabilité de l’exception d’incompétence :
Monsieur [G] soulève une exception d’incompétence. Il estime que la procédure accélérée au fond suppose de faire la démonstration de l’urgence posée par les articles 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 et 42-12 du décret du 17 mars 1967.
Il souligne que les travaux urgents ont déjà été réalisés par la FONCIERE DES ARTS puisque cette société a pris l’initiative de faire procéder à des travaux de couverture pour permettre une activité commerciale normale et rappelle que l’expert a noté que selon lui l’urgence n’existait plus.
La SAS FONCIERE DES ARTS fait valoir que Monsieur [G] a présenté une première défense au fond par conclusions notifiées le 29 mars 2024 de sorte que l’exception d’incompétence soulevée dans ses conclusions en réponse n° 2 est irrecevable.
L’article 74 du code de procédure civile dispose que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond.
Les exceptions doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées avant toute défense au fond et à l’audience la demande d’incompétence n’a pas été soulevée in limine litis. Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, Monsieur [G] a présenté une défense sans évoquer une éventuelle exception d’incompétence qu’il ne soulève que dans ses conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2024.
L’exception d’incompétence soulevée sera déclarée irrecevable.
Sur la demande concernant les travaux réalisés sur la toiture commune arrière du bâtiment
La FONCIERE DES ARTS fait valoir que par courrier en date du 12 mai 2023, le locataire commercial a sollicité la réalisation de travaux pour faire cesser les fuites dont il s’est plaint et cette correspondance a été produite dans le cadre d’un Dire à expert en date du 16 mai 2023. Elle souligne que l’expert, suivant courrier électronique en date du 19 juin 2023, a indiqué qu’il n’y avait « aucune difficulté à ce qu’une mise hors d’eau conservatoire soit effectuée dans un but de préservation de l’immeuble » et pour « permettre une activité commerciale normale ».
Elle indique avoir fait dresser un devis des travaux à effectuer en urgence à la société Mr [D] qui a établi un premier devis n° 1850-1 en date du 08 juin 2023 pour la somme de 24.290,86 euros. Elle rappelle que ce devis a pu être débattu dans le cadre des opérations d’expertise au contradictoire de Monsieur [G]. Elle ajoute qu’un second devis n° 3476 a été dressé par Mr [D] le 11 septembre 2023 pour les mêmes prestations, pour 25.254,98 euros.
Elle estime que l’expert a commis une erreur lorsqu’il a été sollicité pour donner son avis sur ce devis puisqu’il a indiqué dans un courrier électronique en date du 14 novembre 2023 qu’il ne saurait être retenu, proposant « une solution totale et définitive de toiture sans inclure les travaux de traitement des charpentes et maçonnerie » alors qu’il s’agit sur cette partie de la toiture de tôles sans charpente.
La FONCIERE DES ARTS souligne que l’urgence n’est pas une condition requise par l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 et que les fuites constatées dans le local commercial trouvent leur origine dans la toiture du 2ème étage façade arrière qui est une toiture commune et non dans celle de l’arrière du bâtiment qui est une partie privative.
Elle expose que suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 10 janvier 2024, elle a notifié à Monsieur [G], conformément aux articles 41-16 3° et 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation à venir desdits travaux pour la somme de 25.254,98 euros.
La FONCIERE DES ARTS s’estime donc bien fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [G] à contribuer au coût des travaux de réfection de la toiture effectués par la société Mr [D], proportionnellement à sa quote-part dans la propriété (640/1000e).
Monsieur [G] expose que la FONCIERE DES ARTS a décidé de procéder elle-même, sans aucune assemblée générale, et contre l’avis de l’expert, à la réalisation des travaux conservatoires.
Il souligne que contrairement à ce qu’affirme la FONCIERE DES ARTS, la toiture pour laquelle elle sollicite sa participation financière concerne une partie privative de la toiture au-dessus de l’arrière cuisine comme la FONCIERE DES ARTS l’avait indiqué à l’expert judiciaire dans son DIRE n°20. Il estime donc qu’il n’y a plus d’urgence ni de danger, les travaux conservatoires ayant été réalisés.
Il fait valoir que la condition d’urgence fait défaut et que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond n’est pas compétent pour autoriser un copropriétaire à passer seul un acte.
S’agissant des demandes d’autorisation, il souligne que dans une copropriété à deux, celui qui décide de faire les travaux doit le notifier à l’autre. En l’espèce, cette notification fait défaut, et la décision prise par la FONCIERE DES ARTS de procéder d’office à des travaux lui sera déclarée inopposable.
Il souligne que les travaux portent sur des parties privatives.
Il ajoute que dans ce cadre, le demandeur doit donc faire la preuve d’un refus de l’autre copropriétaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
L’article 41-16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 :
[…] 3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
L’article 41-17 de la même loi prévoit que par dérogation aux dispositions de l'article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16, à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.
Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.
Lorsqu'un copropriétaire a fait l'avance des sommes, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Il se déduit de la combinaison de ce dernier texte avec les dispositions susvisées de la loi de 1965 relatives aux petites copropriétés que, dans le cadre procédure accélérée au fond, le Président du Tribunal judiciaire a compétence pour statuer sur les sommes dues par un copropriétaire au titre des travaux conservatoires dûment notifiés dont l’autre copropriétaire a fait l’avance.
Il apparait que le bâtiment comporte 3 toitures : une toiture en croix du bâtiment principal au-dessus des lots 1 et 2 en tuile qui correspond à une partie commune, une toiture en bac acier à l’arrière du bâtiment qui constitue elle aussi une partie commune et une 3ème toiture en bac acier avec à l’arrière du bâtiment au-dessus seulement du lot n°1 (bureau et réserve), partie privative dépendant du lot 1 dont la charge d’entretien incombe au seul titulaire du lot 1.
Il est précisé dans le règlement de copropriété :
« pour le calcul de ces charges, il n'a pas été tenu compte de la partie du lot 1 construite au-delà de la façade arrière du bâtiment principal, en l'occurrence les cuisines, les sanitaires avec WC, la réserve et le vestiaire situés au rez-de-chaussée ainsi que le bureau et la réserve situés à l'étage dont l'entretien complet de l'ossature et des toitures sera assuré au frais exclusifs du copropriétaire de ce lot 1. » (Pièce demanderesse n°3)
Dans le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] la répartition des charges entre les copropriétaires se fait de la manière suivante : la FONCIERE DES ARTS, propriétaire du lot n°1, dispose de 360/1000ème du sol et des parties communes et Monsieur [A] [G] propriétaire du lot n°2 est tenu de contribuer à concurrence de 640/1000ème aux charges de copropriété aux fins d’entretien des parties communes. (Pièce demanderesse n°3 page13).
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la FONCIERE DES ARTS a bien sollicité de l’expert la possibilité de faire réaliser les travaux sur la toiture à l’arrière du bâtiment.
Dans son courrier repris dans les DIRES de l’expert n°20, il est indiqué que cette intervention concerne la toiture « au-dessus de l’arrière cuisine du rez-de-chaussée commercial ». (Pièce demanderesse n°26)
Cependant, il ressort du procès-verbal de constat du 27 mars 2024 établi par Maître [J] [F], Commissaire de justice mandaté par Monsieur [G] (Pièce défendeur n°18), que c’est la partie arrière de la toiture, au-dessus des appartements de Monsieur [G], qui est une toiture commune, qui a été refaite.
La lecture du rapport d’expertise judiciaire permet, comme le souligne Monsieur [G], de constater que l’expert n’a pas donné son accord pour les travaux sur la toiture arrière du bâtiment. (Pièce demanderesse n°23)
Quoi qu’il en soit, cet accord n’est pas nécessaire et il apparait qu’un des deux seuls copropriétaires de l’immeuble a pris seul la décision de faire intervenir une société pour procéder à la réfection de la toiture commune arrière du bâtiment, source de nombreuses fuites comme l’a indiqué le rapport d’expertise judiciaire.
La question de la charpente est abordée dans les courriers et dires de la FONCIERE DES ARTS puisque la charpente de cette toiture en zinc ne pouvait plus accueillir de nouvelle couverture et le couvreur n’a accepté d’intervenir qu’à la condition d’une reprise complète à partir de la maçonnerie. (Pièce demanderesse n°21)
Contrairement à ses affirmations, Monsieur [G] a été avisé de ces travaux : le devis a été présenté contradictoirement à l’expert et par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 10 janvier 2024, la FONCIERE DES ARTS a notifié à Monsieur [G] la réalisation à venir des travaux pour la somme de 25.254,98 euros.
Monsieur [G] sera donc condamné à contribuer au coût des travaux de réfection de la toiture effectués par la société Mr [D] et avancé par la FONCIERE DES ARTS, proportionnellement à sa quote-part dans la propriété soit 640/1000ème soit la somme de 16.163,19 euros.
La FONCIERE DES ARTS sollicite que Monsieur [G] soit condamné à consigner entre les mains du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic SKURPEL, et à défaut à consigner en compte CARPA séquestre, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
Par ordonnance du 2 avril 2024, le cabinet R&D a été désigné en qualité de syndic judiciaire.
Il n’est donc pas possible de consigner entre les mains de l’ancien syndic.
Une consignation sera ordonnée auprès de la caisse des dépôts et consignation et non de la CARPA sans qu’il soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.
Sur la demande d’autorisation d’entreprendre des travaux de réfection en toiture avant
La FONCIERE DES ARTS indique avoir sollicité l’accord de Monsieur [G] pour la réalisation de travaux sans obtenir de réponse de sorte qu’il sollicite, au regard des conclusions de l’expert, l’autorisation d’entreprendre les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons et, application de règlement de copropriété, la condamnation de Monsieur [G] à provisionner entre les mains du Syndicat des copropriétaires, représentée par son syndic SKURPEL, la quote-part des travaux lui incombant.
En réponse, Monsieur [A] [G] fait valoir que les travaux envisagés mêlent des parties communes et des parties privatives, qu’il n’existe pas de refus de procéder à certains travaux, mais qu’une discussion sur les entreprises doit intervenir en assemblée générale, que les travaux envisagés sont inopérants puisque des travaux préalables de charpente et de maçonnerie doivent être réalisés, avant d’engager des travaux sur la toiture, que les conditions de représentation des fonds ne sont pas assurés en raison de la connivence existant entre la FONCIERE DES ARTS et le syndicat des copropriétaires et qu’il n’existe plus de syndic dans l’immeuble, ni de compte séparé.
Il ajoute qu’une assemblée générale va être convoquée pour statuer sur les travaux à entreprendre, qu’il n’existe aucune condition d’urgence depuis les travaux réalisés par le FONCIERE DES ARTS sur ses parties privatives en arrière-cuisine.
L’article 41-21 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.
L’article 41-22 prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, comme en dispose l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
L’expert judiciaire a indiqué dans son rapport du 30 novembre 2023 :
« Chapitre 8-1 – les RESPONSABILITES :
Le désordre de dégradations du bâtiment consécutives à une succession de dégâts des eaux trouve ses origines dans un cumul de vétusté, de défauts de mise en œuvre originels et anciens, ainsi que de défauts de maintenance et d’entretien de la toiture de l’immeuble et des installations de plomberie du lot n°2, propriété de Monsieur [A] [G].
Pour ce qui est relatif à la toiture, les responsabilités nous en semblent imputables à la société SKURPEL IMMOBILIER, syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] à [Localité 3] et 2-1 Monsieur [A] [G] car, allié à l’absence totale de signalement de fuite de la part de Monsieur [G], aucune recherche et/ou contrôle n’a, non plus, été entrepris par le syndic malgré la succession de sept sinistres.
Nous précisons qu'au vu de l’état considérablement dégradé des locaux de son lot, Monsieur [G] ne pouvait absolument pas ignorer l'existence des fuites de toiture, il confirme d’ailleurs avoir mis en place lui-même un bâchage provisoire et ponctuel.
Pour ce qui est relatif aux installations de plomberie du lot n°2, la responsabilité nous en semble imputable exclusivement à Monsieur [G]. »
L’expert conclut en indiquant que les dégradations du bâtiment sont consécutives à une succession de dégâts des eaux :
« ce désordre, toujours évolutif à ce jour, important et mettant en péril la pérennité de l’immeuble, débute en été 2007, a pour causes des fuites de toiture et de plomberie. Il trouve ses origines de deux façons :
En proportion largement majoritaire par des fuites de toiture consécutives à sa vétusté, à des défauts originels de mise en œuvre, dont la datation est ancienne mais inconnue précisément ainsi qu’à un manque sévère d’entretien depuis de nombreuses annéesDans une moindre mesure par des fuites dans les installations de plomberies du lot n°2, propriété de Monsieur [G], consécutive à une mauvaise mise en œuvre semblant avoir été effectuée en 2004 ainsi qu’à une absence quasi-totale de maintenant depuis lors.A notre avis, la persistance desdites fuites depuis 2007 est consécutive à un cumul de non- signalement des fuites de toiture commis par Monsieur [G] allié a une déficience d'action commise par le syndic de la copropriété, la société SKURPEL IMMOBILIER, et d’absence de maintenance de ses installations de plomberie commise par Monsieur [G].
[…]
Les travaux de reprise devront comprendre la réfection intégrale des installations de plomberie du lot n°2, de la toiture de l’immeuble et des ouvrages démontés par nécessité des opérations d'expertise et des prestations ci-après, à réaliser également : l’éradication des champignons lignivores, la réfection des portions de charpente, maçonnerie, plancher et gitage endommagés.
L’ampleur et la complexité de l’ensemble des réfections rend indispensable l'intervention d’une maitrise d'œuvre pour assurer leur parfaite réalisation.
Les devis fournis à ce jour par les parties ne reprennent, pour 242 389,53 €, qu’une portion des travaux de reprise dont le montant total sera, a notre avis nettement plus élevé et additionné des frais de maîtrise d'œuvre.
[…]
L’expert judiciaire indique dans son rapport que les ouvrages de toiture sont irrécupérables et même dangereux.
L’expert indique s’agissant du coût des travaux :
Aucun chiffrage de réfection des installations de plomberie du lot n°2 ne nous a été communiqué par les parties.
Nous l'estimons à hauteur de 61 000 €.
Par addition de différents postes des devis 1850 et 2406 des 27/12/2022 et 31/03/2023 de la société Mr [D].COM, le chiffrage des prestations nécessaires à la réfection complète de la toiture s’élève au montant total de 107 184,43 € TTC, en tenant compte d'un taux de TVA de 10%.
Le devis n°230300 du 12/09/2023 de la société NONUISYS chiffre le traitement des vrillettes du bois au montant total de 13 332,00 € TTC, en tenant compte d'un taux de TVA de 10%.
Aucun chiffrage de traitement des champignons lignivores ne nous a été communiqué par les parties.
Le sapiteur l’estime, grossièrement, à hauteur de 35 000 € TTC en précisant que ce montant reste à confirmer en fonction de l’ampleur des zones infestées.
Aucun chiffrage de déposes/reprises des ouvrages de charpente, maçonnerie, planchers et gitages ni de leurs travaux préparatoires ne nous a été communiqué par les parties.
Ces travaux, d’ampleur importante à l’échelle de l'immeuble, ne rentrant pas dans nos rubriques de compétence, nous ne savons pas les estimer.
Le devis 20220409 du 16/04/2022 de la société GMN CONSTRUCTION ne chiffre que de façon très réduite la reconstitution très incomplète de seuls ouvrages de plâtrerie/peinture du lot n°2 au montant de 25 873,10 € TTC.
Aucun autre chiffrage des reconstitutions après expertise ou travaux (plâtrerie, faïence, parquet, électricité, peinture...), ne nous a été communiqué par les parties.
L’expert ajoute que les devis fournis par les parties ne reprennent, pour 242 389,53 €, qu’une portion des travaux de reprise dont le montant total sera nettement plus élevé.
Le défaut d’urgence pointé par l’expert concerne la demande de la FONCIERE DES ARTS qui l’avait sollicité pour faire faire des travaux à ses frais avancés. Les parties n’ayant pas répondu à ses demandes de précisions sur les devis présentés, après 3 relances, l’expert a, à juste titre, estimé que le silence des parties démontrait l’absence d’urgence.
Il n’est pas nécessaire que l’urgence de la situation soit caractérisée pour que des travaux soient judiciairement autorisés si le refus d’un copropriétaire met en péril l'intérêt commun.
Il ne peut être contesté qu’en espèce, l’intérêt commun est que les toitures du bâtiment litigieux soient intégralement reprises tout comme les postes qui, comme le relève l’expert, nécessitent une intervention (charpentes, maçonnerie, plomberie du lot n°2…).
L’expert indique qu’aucun chiffrage de déposes/reprises des ouvrages de charpente n’a été produit mais le devis 1850 de la société Mr [D] prévoit une charpente et un plancher. Il reste donc à chiffrer la maçonnerie.
Monsieur [G] a sollicité du syndic nouvellement désigné qu’il soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le vote des travaux de réfection de charpente et traitement du bois selon devis 1900762 de la société les compagnons de bois comprenant la réfection de la charpente et le traitement des champignons outre reprise des maçonneries (Pièces défendeur n° 26, 27).
Force est de constater que Monsieur [G] n’a pas souhaité présenter de devis à l’expert qui l’a pourtant sollicité plusieurs fois.
Il n’est pas contesté que la FONCIERE DES ARTS a réalisé des travaux de réfection de la toiture en zinc commune pour 25 254.98 €.
Il n’est pas possible de savoir si les travaux réalisés par la FONCIERE DES ARTS sur la toiture en zinc commune se confondent ou pas avec ceux dont il est demandé de consigner les sommes, l’expert judiciaire n’ayant pas distingué les travaux déjà faits de ceux à faire.
L’expert ne pointe, au regard de l’attitude des parties, aucun travaux urgents puisque les parties ne lui ont pas permis, par leur silence, de répondre à la question de savoir s’il autorisait la réalisation de mesures conservatoires d’urgence.
Au regard des conclusions de l’expert, les devis produits ne permettent pas la réalisation de l’ensemble des travaux. Si des devis ont été réalisés, d’autres sont à faire faire notamment pour l’éradication des champignons lignivores et pour la dépose et la reprise des ouvrages de maçonnerie. Il ne peut être entrepris la réfection de la toiture en tuile sans prévoir la stabilisation de la maçonnerie devant recevoir la nouvelle charpente et les nouveaux planchers.
Il conviendra en outre de faire préciser dans les devis de réfection de la toiture qu’il ne s’agit d’intervenir que sur la partie en tuile, l’autre partie de la toiture commune, en zinc, ayant déjà fait l’objet de travaux de reprise.
Un nouveau syndic judiciaire a été désigné le 2 avril 2024 et a l’obligation de réunir une assemblée générale des copropriétaires dans les 10 mois de sa désignation. Ces questions, maintenant bien avancées, pourront donc être débattues dans ce cadre.
La FONCIERE DES ARTS sera donc déboutée de sa demande visant à être autorisée à entreprendre les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [A] [G] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] seront condamnés in solidum aux dépens.
A ce stade de la procédure, et au regard de ce qui précède, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais et dépens par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
La présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;
Déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [A] [G] ;
Condamne Monsieur [A] [G] à contribuer au coût des travaux de réfection de la toiture effectués par la société Mr [D] et avancé par la FONCIERE DES ARTS, proportionnellement à sa quote-part dans la propriété soit 640/1000ème soit la somme de 16.163,19 euros ;
Condamne Monsieur [A] [G] à consigner auprès de la caisse des dépôts et consignation la somme de 16.163,19 euros ;
Déboute la société FONCIERE DES ARTS de sa demande visant à être autorisée à entreprendre, conformément aux conclusions de Monsieur [N] visées dans son rapport déposé le 30 novembre 2023, les travaux de réfection en toiture et ceux d’éradication des vrillettes et des champignons, de l’immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 2] ;
Déboute la société FONCIERE DES ARTS de sa demande visant à condamner Monsieur [A] [G] à provisionner entre les mains du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic SKURPEL, la quote de part des travaux lui incombant, soit la somme de 108.746,51 euros TTC à valoir sur les travaux de réfection à engager sur les travaux de toiture restant à entreprendre sous astreinte ;
Déboute Monsieur [A] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société FONCIERE DES ARTS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condame in solidum Monsieur [A] [G] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.
Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
