TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01771 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3L5
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 09 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.C. [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S.U. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024
ORDONNANCE mise en délibéré au 09 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2001, la société [V] a consenti à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 20214 et renouvelé à compter du 1er janvier 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 92000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 23000 euros.
Les loyers étant impayés, la société [V] a fait signifier le 13 novembre 2023 à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 21 décembre 2023, a fait assigner la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] à la date du 14 décembre 2023 ;
- ORDONNER l'expulsion de la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C), ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C), à payer par provision à la société SC [V] la somme de 43.380,83 €, sauf à parfaire correspondant à l'arriéré des loyers et des accessoires dus à la date du 14 décembre 2023 ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C), par provision, à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 30.749,83 € jusqu'à la libération effective des lieux par remis des clés ;
- JUGER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C) au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C) aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs à la délivrance des commandements de payer soit 73,36 €.
L’affaire appelée à l’audience du 23 janvier 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.
A cette audience, la société [V] représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées et demande de :
Vu l'article 1103 du code civil et l'article 835 du Code de procédure civile,
Vu l’article L145-41 du Code de commerce,
Vu l’article L111-8 du Code de procédure civile d’exécution, Vu le bail commercial,
Vu le commandement de payer du 13 novembre 2023,
- DEBOUTER la société D.S.C de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] à la date du 14 décembre 2023 ;
- ORDONNER l'expulsion de la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C), ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de leur chef et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C), par provision, à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 30.749,83 € jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;
- JUGER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C) au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C) aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs à la délivrance des commandements de payer soit 73,36 €.
La société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
- Déclarer la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE recevable et bien fondée, et en conséquence :
Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;
Et cependant, dès à présent :
Vu le bail à effet rétroactif au 1er janvier 2014 ;
Vu l’article 1103 du Code Civil ;
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2023
I – A TITRE PRINCIPAL - Sur les demandes du Bailleur en résiliation du bail
- Constater que les demandes de la société SC [V] font l’objet de contestations sérieuses,
- La renvoyer à mieux se pourvoir au fond.
II – A TITRE SUBSIDIAIRE – Sur l’octroi de délais de paiement
Vu l’article L145-41 du Code de commerce
Vu l’article 1343-5 du Code civil
- Suspendre les effets de la clause résolutoire à titre rétroactif
- Octroyer à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE des délais de paiement pour s’acquitter des causes du commandement, lesquelles ont été intégralement réglées ;
- Constater que la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE a respecté les délais de paiement ainsi accordés ;
- Constater que la clause résolutoire n’est pas suivie d’effet
SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET DEPENS
- Condamner à titre la société SC [V] au paiement à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE d’une somme de 4 500 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. en tenant compte :
o des frais de gestion du dossier par la SCP Yves MARCHAL – Natacha MARCHAL – Florence MAS – Isabelle COLLINET-MARCHAL-Anne-Sophie VÉRITÉ pendant la durée de la procédure estimés à 1 500 €
o des frais irrépétibles de la SCP Yves MARCHAL – Natacha MARCHAL – Florence MAS – Isabelle COLLINET-MARCHAL-Anne-Sophie VÉRITÉ dans le cadre de la présente procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, estimés à 3 000 €
- Condamner la société SC [V] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement et de mise en demeure.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.
L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur à fait perdre la valeur de leur gage.
En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds.
Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.
Sur les demandes de “donner acte” ou de “constater” :
En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
L’article 4 du même code dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.
Les demandes dépourvues d'effet telles les demandes de « donner acte » ou de “constater” ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.
En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
La société D.S.C. fait valoir que l’application de mauvaise foi du bail ou la nullité du commandement de payer constituent des contestations sérieuses s’opposant au constat de la résolution du bail.
Sur l’absence d’exécution de bonne foi
La SC [D] fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est fondée, peu importe que la société D.S.C ait fini par régulariser l’arriéré locatif.
Il ajoute qu’au cours de l’année 2023, la société D.S.C a commis de nombreux manquements à ses obligations contractuelles, en ne réglant pas ses loyers et charges en temps voulu.
Elle souligne que contrairement à ce qu’indique le preneur, le bail ne subordonne pas le règlement du loyer à la bonne réception des factures.
Elle indique que le bail signé par D.S.C. prévoit que le loyer est payable par termes trimestres civils et d’avance, sans condition de facturation ou même de quittancement. Elle rappelle qu’aucune disposition du Code de commerce n’impose d’ailleurs au bailleur commercial de délivrer à son locataire des quittances.
Elle ajoute avoir mis en place la possibilité pour le Preneur de consulter ses comptes via un accès extranet que le preneur ne peut ignorer puisqu’il figure sur chaque avis d’échéance et sur chaque quittance émise par le bailleur.
Elle soutient que le Preneur peut y télécharger les avis d’échéance et les quittances de loyers depuis 2020.
Elle rappelle que le bail commercial prévoit que le loyer est payable par termes trimestriels civils et d’avance.
Pour s’opposer aux prétentions, la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE invoque l’absence de bonne foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations.
La société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE fait valoir que les clauses du bail prévoient que « le Preneur s’oblige à payer au Bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA au taux en vigueur au jour d’émission des factures de loyer qui lui seront adressées ».
Elle estime que le Bail subordonne ainsi le règlement du loyer à la bonne réception des factures.
Elle soutient que pour mettre le preneur en difficulté, le bailleur lui a adressé les factures sur une adresse mail différente de celle mentionnée dans les échanges des 22 et 26 janvier 2021, organisant un processus d’envoi dématérialisé des factures à l’adresse électronique [Courriel 5].
Elle soutient encore que depuis la vente des locaux loués avec entrée en jouissance différée pour l’immeuble loué à la date de libération par le preneur, la SC [V] n’adresse plus les factures, mettant le preneur en difficulté.
L’article VIII du bail prévoit que le loyer « sera payable par terme trimestriels civils et d’avance, et pour la première échéance au 1er janvier 2014.
Toutes les sommes dues par le preneur au Bailleur, loyers, charges et remboursement de toutes autres clauses, seront payées par virement.
Le Preneur s’oblige à payer au Bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA au taux en vigueur d’émission des factures de loyers qui lui seront adressées »
Le contrat de bail ne prévoit donc pas que la facture du loyer du trimestre doit être émise et reçue avant d’être payée par le preneur.
Il ressort des pièces versées que les parties ont des difficultés de communication s’agissant des modalités d’envoi des factures, avec des confusions entre les libellés des adresses mails auxquelles les factures doivent être adressées.
Force est de constater que contrairement aux affirmations de la défenderesse, les factures lui étaient accessibles et qu’il n’est pas démontré qu’elles étaient indispensables pour procéder au paiement du loyer en application du bail commercial signé entre les parties.
S’agissant de l’absence d’exécution de bonne foi par le bailleur de ses obligations résultant du contrat, la société DSC n’établit pas que la SC [V] a refusé toute possibilité de règlement amiable et d’adaptation raisonnable, alors qu’au contraire il est démontré que les factures lui étaient accessibles et il n’est pas prouvé qu’elles étaient indispensables pour procéder au paiement du loyer en application du bail commercial signé entre les parties.
Le moyen tiré de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d'une contestation sérieuse opposable à l’obligation du preneur de payer le loyer, l'indemnité d'occupation et les charges.
Sur la validité du commandement de payer du 13 novembre 2023
La société DSC soutient que le commandement délivré le 13 novembre est nul dans la mesure où la clause du Bail stipule que le bail est résilié immédiatement et de plein droit à réception du commandement de payer, ce qui est contraire aux dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce. Elle estime que la clause résolutoire du Bail doit être réputée non écrite et que le commandement ne peut la régulariser.
La SC [V] expose que l’article L.145-41 du code de commerce dispose : «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » et que la clause résolutoire du bail prévoit que ce dernier sera résilié après délivrance d’un commandement de payer laissé sans effet.
Elle soutient donc que la clause ne stipule pas que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit à réception du commandement de payer mais au contraire qu’en l’absence de régularisation du commandement de payer dans le délai, le bail sera résilié.
Elle indique qu’elle n’a pas prévu de délai plus court, ou plus long, elle s’est reportée au délai légal d’un mois et rappelle qu’il est expressément prévu que le bail est régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce.
S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins apprécier le bien fondé et la valeur des contestations soulevées en défense au titre de la régularité de l’acte.
En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.
L’article L.145-41 du code de commerce, auquel l’article L.145-5 du même code ne déroge pas, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, le contrat signé par les parties comprend en son article XIII une clause résolutoire aux termes de laquelle « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de l’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par un acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toute offre de consignations ultérieures »
La clause résolutoire ainsi stipulée ne prévoit aucune mention relative au délai d’un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue.
Le commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 (Pièce demanderesse n°4) mentionne ce délai d’un mois prévu à l’article L.145-41 du code de commerce. Il reproduit la clause contractuelle insérée au bail, laquelle ne vise aucun délai.
En l’espèce, le commandement a été délivré, pour défaut de paiement du loyer et vise expressément, en majuscules, le délai d’un mois, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L145-41 du code de commerce.
Cependant, il est ici sollicité du juge des référé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui ne mentionne aucun délai et il est de jurisprudence constante qu’une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’articleL145-41 du code de commerce.
La clause résolutoire ainsi stipulée ne prévoit aucune mention relative au délai d’un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, caractérise une contestation sérieuse quant à l’automaticité de cette clause.
En présence de la contestation sérieuse ayant trait à la validité de cette clause par application de l’article L145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions susvisées et du commandement de payer visant cette clause résolutoire, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant notamment à l’expulsion du preneur et de tout occupant.
Sur les demandes accessoires
La société [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société DSC, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.
La société [V] sera condamnée à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] et sur la demande d'expulsion de la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (D.S.C) ;
Condamnons la société [V] à payer à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE la somme de 3500 euros (trois mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la société [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société [V] aux dépens ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
