TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01245 et 24/466
N° Portalis DBZS-W-B7H-XRM5
N° de Minute : 24/00144
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 08 Juillet 2024
[F] [X] épouse [M]
C/
[O] [U]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 08 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [F] [X] épouse [M], demeurant [Adresse 3]
M. [S] [M], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Philip REISENTHEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [O] [U], demeurant [Adresse 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024
Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1245/23 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé à effet du 3 juin 2017, MM. [H] [A] et [Z] [R] ont donné à bail à M. [O] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].
Mme [F] [X] et, son époux, M. [S] [M] ont acquis l'immeuble litigieux le 9 octobre 2020.
Suivant contrat à effet du 9 octobre 2020, Mme [X] et M. [M], d'une part, et , d'autre part M. [U] ont régularisé un nouveau contrat de bail portant sur le même immeuble mais meublé et fixant le loyer à la somme de 456,82 euros majorée d'un forfait de charges de 30 euros. Ledit bail est conclu pour une durée d'une année.
Par acte d'huissier du 23 mars 2023, Mme [X] et M. [M] ont fait signifier à M. [U] un commandement de payer la somme de 2910,20 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mars 2023.
Par acte séparé du 23 mars 2023, Mme [X] et M. [M] ont fait signifier à M. [U] un commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs.
Mme [X], agissant tant en son nom personnel qu'au nom de son époux M. [M], a, par exploit du 2 août 2023, fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :
constater la résiliation du bail au 23 avril 2023, à défaut au 23 mai 2023 ;ordonner l'expulsion de M. [U] avec assistance de la force publique et autoriser Mme [X] à faire constater par un huissier de justice, éventuellement assisté par un technicien, les réparations locativescondamner M. [U] à payer à Mme [X] la somme provisionnelle 500 euros de la résiliation à la libération des lieux ;condamner M. [U] à payer à Mme [X] la somme provisionnelle 3397 euros au titres des loyers et indemnités d'occupation provisoirement arrêtés au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2910,20 euros et de l'assignation pour le surplus ;à défaut condamner M. [U] à payer à Mme [X] la somme provisionnelle de 3883 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2910,20 euros à compter du commandement de payer du 23 mars 2023 et sur le surplus à compter de l'assignation valant mise en demeure ,condamner M. [U] à payer à Mme [X] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût des commandements du 23 mars 2023débouter M. [U] de ses demandes.
A l'audience du 30 octobre 2023, l'affaire a été contradictoirement renvoyée à celle du 4 décembre 2023.
A l'audience du 4 décembre 2023, Mme [X], agissant tant en son nom personnel qu'au nom de son époux M. [M], et représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle a réitéré ses demandes initiales sauf concernant la date de résiliation du bail et la demande subsidiaire qu'elle a abandonnée.
Ajoutant à ses conclusions, Mme [X] a précisé invoquer à titre principal le défaut de paiement des loyers comme motifs d'acquisition de la clause résolutoire.
M. [U] a indiqué qu'il allait déposer un dossier de surendettement et qu'il ne perçoit que le revenu de solidarité active.
Par décision rendue sous la forme de mention le 5 février 2024, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 6 mai 2024 afin de recevoir les observations des parties sur la possibilité pour Mme [X] d'agir en qualité de représentante de son époux alors que nul ne plaide par procuration ainsi que sur la régularité d'une action en résiliation de bail d'habitation introduite par Mme [X] sans son époux en application de l'article 815-3 du code civil.
La notification aux parties de la décision de réouverture des débats, laquelle vaut convocation à l'audience, a été opérée par le greffe.
Par exploit du 27 février 2024, M. [M] a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir :
ordonner la jonction des procédure sous le numéro de répertoire général unique 23-1245juger recevable et bien fondé ses action et demandes aux côtés de Mme Lespagnolconstater la résiliation du bailordonner l'expulsion de M. [U] avec l'assistance de la force publique avec autorisation de faire constater et estimer les réparations locativesfixer le montant de la dette locative pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 23 avril 2023 à la somme de 3397,02 euros et condamner M. [U] au paiement de cette sommefixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 euros et condamner M. [U] au paiement d'un indemnité mensuelle d'occupation pour la période comprise entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux occupés avec remise des clés aux propriétaires ou à leur mandataire contre récépissé soit une somme provisoirement arrêtée à 6500 euros au 6 mai 2024 sauf mémoire et condamner M. [U] au paiement des indemnités mensuelles d'occupation provisionnelles à échoirjuger que la dette locative sera productive d'intérêts au taux légal sur la somme de 2910,20 à compter du commandement valant mise en demeure de payer du 23 mars 2023 et sur le surplus à compter de l'ordonnance à intervenircondamner M. [U] à payer à M. [M] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en compris les commandements et frais d'envoi en recommandé des conclusions et piècesjuger que l'exécution provisoire de droit est nécessaire et compatible avec la nature de l'affairedébouter M. [U] de ses demandes fins et conclusions
A l'audience du 6 mai 2024, Mme [X] et M. [M], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions visées par le greffier et aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
ordonner la jonction des procédure sous le numéro de répertoire général unique 23-1245constater la résiliation du bailordonner l'expulsion de M. [U] avec l'assistance de la force publique et les autoriser à faire constater et estimer les réparations locativesfixer le montant de la dette locative pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 23 avril 2023 à la somme de 3397,02 euros et condamner M. [U] au paiement de cette sommefixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 euros et condamner M. [U] au paiement d'un indemnité mensuelle d'occupation pour la période comprise entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux occupés avec remise des clés aux propriétaires ou à leur mandataire contre récépissé soit une somme provisoirement arrêtée à 6500 euros au 6 mai 2024 sauf mémoire et condamner M. [U] au paiement des indemnités mensuelles d'occupation provisionnelles à échoirjuger que la dette locative sera productive d'intérêts au taux légal sur la somme de 2910,20 à compter du commandement valant mise en demeure de payer du 23 mars 2023 et sur le surplus à compter de l'ordonnance à intervenircondamner M. [U] à leur payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en compris les commandements et frais d'envoi en recommandé des conclusions et piècesjuger que l'exécution provisoire de droit est nécessaire et compatible avec la nature de l'affairedébouter M. [U] de ses demandes fins et conclusions
M. [U], convoqué par le greffe et cité par acte du 27 février 2024 signifié à personne, n'a pas comparu.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation de M. [M] et aux conclusions déposées le 6 mai 2024 pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, dès lors qu'elle est susceptible d'appel.
Il est d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des procédures enregistrés sous les numéros 23-1245 et 24- 466 sous le numéro de répertoire général unique 23-1245.
S'il n'est pas justifié que les conclusions visées le 6 mai 2024 ont été signifiées à M. [U] dans les formes prévues par l'article 68 du code de procédure civile, force est de constater que l'intégralité des demandes qu'elles contiennent correspondent à celles formées dans l'assignation délivrée par M. [M] à M. [U] et à celles formées par Mme [X] dans les conclusions visées le 4 décembre 2023. Les moyens développés sont par ailleurs identiques. M. [U] a donc eu connaissance des demandes contenues dans les conclusions déposées le 6 mai 2024.
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de leur compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l'article 25-1 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Sur la résiliation :
Les deux assignations ont été notifiées au représentant de l'Etat dans le département conformément aux prescriptions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 .
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail à effet du 9 octobre 2020 stipule, en l'article IX de ses conditions générales, une clause résolutoire conforme à l'article précité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2023, pour la somme en principal de 2910,20 euros.
Au vu de l'historique du compte locatif arrêté au mois de juin 2023, les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi, aucun paiement n'étant intervenu.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 24 mai 2023.
L'expulsion de M. [U] sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif, étant relevé que la demande aux fins d'être autorisés à faire dresser un constat pour établir les réparations locatives revêt un caractère purement hypothétique à ce stade et sera en conséquence rejetée.
Sur les loyers et indemnités mensuelles d'occupation :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
Il n'est pas sérieusement contestable qu'en application de l'article 1240 du code civil, les bailleurs subissent un préjudice résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail.
Il leur sera alloué une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de la résiliation à la libération du logement égale à 486,82 euros, soit au montant du dernier loyer avant la résiliation majoré du forfait de charges.
Il résulte du décompte du mois de juin 2023 et du décompte contenu dans les conclusions de Mme [X] et M. [M], qu'au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus et en tenant compte d'une indemnité mensuelle d'occupation de 486,82 euros, M. [U] demeure manifestement débiteur de la somme de 9725,68 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d'occupation demeurant dus au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2910,20 euros, du 2 août 2023 sur la somme de 972,80 euros et du jugement pour le surplus.
M. [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme provisionnelle de 9725,68 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 486,82 euros due du 1er juin 2024 à la libération des lieux
Sur les demandes accessoires :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 23 mars 2023 et des assignations.
L'équité commande de condamner M. [U] à payer à Mme [X] et M. [M] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette indemnité incluant les frais postaux.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 23-1245 et 24-466 sous le numéro de répertoire général unique 23-1245 ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 9 octobre 2020 entre Mme [F] [X] et M. [S] [M], d'une part, et, d'autre part, M. [O] [U] et concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 mai 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à M. [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
ORDONNONS à défaut pour M. [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
RAPPELONS à M. [O] [U] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS M. [O] [U] à payer à Mme [F] [X] et M. [S] [M] la somme provisionnelle de 9725,68 euros, créance arrêtée au 6 mai 2024, à valoir sur les loyers et charges et indemnités mensuelles d'occupation échus jusqu'au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2910,20 euros, du 2 août 2023 sur la somme de 972,80 euros et du jugement pour le surplus. ;
CONDAMNONS M. [O] [U] à payer à Mme [F] [X] et M. [S] [M] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 486,82 euros égale au montant du loyer de majoré du forfait de charges, du 1er juin 2024 à la libération des lieux ;
CONDAMNONS M. [O] [U] à payer à Mme [F] [X] et M. [S] [M] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS Mme [F] [X] et M. [S] [M] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS M. [O] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 mars 2023 et de l'assignation;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 08 juillet 2024.
Le Greffier Le Juge
