TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00639 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YGRY
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 02 JUILLET 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. PNA
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. KORMA
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Anthony BERTRAND, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 11 Juin 2024
ORDONNANCE du 02 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2007, Monsieur [E] [D] a consenti à la SARL KORMA un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (59), pour une durée de neuf années à compter de la même date moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15 288 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges trimestrielle de 600 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 3822 euros.
Par avenant au bail du 1er janvier 2021, la preneuse a été informée que la SCI PNA vient aux droits de [E] [D].
Par ordonnance du 13 septembre 2022, le Président du tribunal judiciaire de Lille a homologué le protocole transactionnel du 24 juin 2022 entre la SCI PNA et la SARL KORMA portant sur les loyers impayés.
Indiquant que la transaction n’a pas été exécutée, la SCI PNA qui avait fait signifier le 27 octobre 2021 à la SARL KORMA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, a par actes du 5 avril 2024, fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir le paiement des sommes dues en exécution du bail commercial.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 11 juin 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI PNA représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures aux fins de :
Vu l’article L 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 834 et 835 al.2 du code de procédure civile,
-Prononcer la résolution pour inexécution du protocole d’accord transactionnel du 3 février 2023,
-Débouter la SARL KORMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial et la résiliation dudit bail commercial à effet au 28 novembre 2021 ;
-Ordonner l’expulsion de corps et de bien de la société KORMA ainsi que tout occupant introduit par elle dans le local, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la société KORMA à régler à la SCI PNA la somme de 41.959,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024 ;
-Dire et juger que ce montant sera majoré de 8% et assorti des intérêts au taux contractuel de 8% l’an à compter du 28 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
-Condamner la société KORMA à régler à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au loyer selon son évolution soit 2.604,99 euros mensuels au 1er janvier 2023, à valoir dès le 29 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
-Dire et juger que ce montant sera assorti des intérêts au taux conventionnel de 8% ;
-Condamner la société KORMA à régler à la SCI PNA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société KORMA aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 305,73 euros.
Aux termes de ses conclusions, la SARL KORMA, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 2052 du code civil :
Vu l’article L145-41 du code de commerce
A titre principal,
-Dire et Juger la SCI PNA irrecevable en raison de son désistement d’instance et d’action acté par ordonnance du 13 septembre 2022 à la suite de son action fondée sur le commandement de payer du 27 septembre 2021, tant sur la demande de résiliation que sur la demande en paiement des loyers ;
A titre subsidiaire,
-Débouter la SCI PNA de ses demandes, fins et conclusions en raison des contestations sérieuses ;
A titre infiniment subsidiaire,
-Prononcer des délais de paiement à hauteur de 1.000 euros par mois, outre le paiement des loyers et charges courant ;
-Réduire la clause pénale à de plus justes proportions ;
En toute hypothèse,
-Condamner la SCI PNA à payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le prononcé de la résolution du protocole d’accord
La SCI PNA demande au juge des référés de prononcer la résolution du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 03 février 2023, compte tenu de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations en résultant, ce sur quoi la SARL KORMA s’oppose, invoquant l’existence de contestation sérieuse, au motif que ce protocole a été partiellement exécuté et que l’inexécution est imputable non pas à sa volonté de s’y soustraire mais à des difficultés temporaires d’exécution, dont le bailleur a été informé.
Le juge des référés est en mesure de constater la résiliation d’un contrat, par l’effet d’une clause résolutoire, qui est automatique, sans pouvoir d’appréciation du juge, dès lors que les conditions en sont remplies. Cependant, ce même juge ne dispose pas des pouvoirs de prononcer la résolution judiciaire d’un contrat, qui suppose pour ce faire que soient évalués les manquements respectifs des parties et leur gravité et que soit ainsi tranchées des questions qui touchent au fond du droit.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée
La SARL KORMA soulève l’irrecevabilité des demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers présentées par la requérante en raison de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 13 septembre 2022 en application des articles 122 et 2052 du code de procédure civile.
Elle affirme que le premier protocole transactionnel signé le 24 juin 2022, homologué par l’ordonnance du 13 septembre 2022, rappelle très précisément que la SCI PNA, qui avait intenté une action en acquisition de la clause résolutoire, a finalement par un protocole, transigé pour que les parties mettent un terme de manière définitive et irrévocable au litige visé en préambule. En conséquence, la SARL KORMA soutient que la requérante s’est désistée tant de son instance que de son action, conformément à l’ordonnance du 13 septembre 2022. Le second protocole du 3 février 2023 qui a été conclu ne fait que confirmer la position de la SCI PNA.
La SARL PNA soutient que si la transaction prévoyait un désistement des demandes de manière à mettre un terme au litige, il est précisé, dans chacun des deux protocoles transactionnels que la présente transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet, sous réserves du respect des obligations à la charge des parties. Or, la SARL KORMA n’ayant pas respecté les obligations édictées aux termes des protocoles transactionnels, ils ne font pas obstacle à la présente instance.
Selon l’article 2052 du code de procédure civile, “la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.”
La transaction, dès lors qu'elle a été effectivement conclue et qu'elle n'est pas frappée de nullité, rend irrecevable, en application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, l'action en justice relative au différend qu'elle règle, sous réserve toutefois que les engagements qui y sont contenus soient respectés.
L’absence d’exécution par l’une des parties des obligations mises à sa charge fait obstacle à l’effet extinctif de la transaction, de sorte que la partie qui n'exécute pas ses engagements transactionnels ne peut s'opposer à l'action en justice intentée par l'autre, y compris pour le différend que la transaction était supposée régler.
En l’espèce, le protocole transactionnel homologué par l’ordonnance du 13 septembre 2022, modifié par un nouvel accord transactionnel en date du 3 février 2023, n’a pas été exécuté intégralement par la SARL KORMA, laquelle reconnaît n’avoir que partiellement réglé les échéances successives de la dette. Ces protocoles prévoyaient expressément de faire obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet, mais seulement sous réserve du respect des obligations des parties.
En outre, la transaction ne traite que du défaut de paiement de la dette et non pas du sort de la résolution du bail et de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ne peut donc être invoquée par la défenderesse, pour s’opposer à ces prétentions, qui n’ont pas été tranchées au sein de l’accord.
Dès lors, la SARL KORMA ne peut opposer l’accord transactionnel conclu pour déclarer les demandes de la SCI PINA irrecevables, alors que les conditions qu’il prévoit n’ont pas été respectées. La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée sera rejetée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
La SCI PNA sollicite la constatation de la résiliation du bail en date du 28 novembre 2021, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, un mois après la délivrance du commandement de payer et l’expulsion de la locataire. La demanderesse soutient que le commandement de payer en date du 27 octobre 2021 remplit l’ensemble des conditions de fond et de forme requises puisque l’acte d’huissier reproduit la clause résolutoire contractuelle ainsi que les articles L145-1 et L145-17 du code de commerce. La SARL PNA précise que si les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois suivant la délivrance de l’acte, les deux protocoles d’accords transactionnels n’ont pas non plus été respectés.
La SCI PNA ajoute que la présente action en constatation des effets de la clause résolutoire n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce, mais à la souscription quinquennale de droit commun, édictée par l’article 2224 du code civil et qu’en conséquence, son action est recevable. Enfin, elle précise que la SARL KORMA n’ayant pas respecté ses obligations, elle est en droit de se prévaloir du commandement de payer dont l’annulation ou la renonciation définitive n’ont jamais été actées.
La SARL KORMA conclut au rejet des prétentions de la SCI PNA en raison de contestations qu’elle estime sérieuses. Elle soutient que le bailleur a renoncé au bénéfice du commandement de payer du 27 octobre 2021, en faisant acter son désistement d’instance et d’action pour l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur ce commandement de payer. La défenderesse précise qu’en l’absence de nouveau commandement de payer actualisé des sommes dues, la procédure en résiliation est irrégulière.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. Par conséquent, l’existence de contestations sérieuse ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de prescrire les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Contrairement aux affirmations de la défenderesse, la bailleresse s’est désistée de l’instance qu’elle avait introduite, et non pas de son action, c’est à dire de son droit d’agir, lorsqu’elle a sollicité l’homologation du protocole, prononcée suivant ordonnance du 13 septembre 2022.
L’action de la bailleresse, après absence d’exécution par la défenderesse de ses obligations est dès lors parfaitement recevable d’autant que la transaction doit être interprétée restrictivement et qu’il n’y est nulle part fait mention de la renonciation de la bailleresse à se prévaloir du bénéfice du commandement de payer ou à poursuivre la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la seule mention au sein du protocole selon laquelle “La SCI PINA se désiste de l’ensemble de ses demandes telles que formulées aux termes de son acte introductif d’instance” étant trop imprécise pour considérer que la bailleresse a renoncé à son droit d’agir sur ces points.
En outre, la SARL KORMA ne s’étant pas libérée, elle ne peut invoquer le bénéfice du protocole transactionnel du 3 février 2023 (pièce demandeur n°9), qui n’intervient que “sous réserve du respect des obligations à la charge des parties”.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 18 page 13 du contrat - pièce n°1 demandeur). Le commandement de payer la somme en principal de 49 542, 55 euros, délivré le 27 octobre 2021 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, est demeuré infructueux.
Dès lors, c’est à bon droit que la SCI PNA sollicite l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer la somme en principal de 49 542,55 euros, délivré le 27 octobre 2021, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 27 novembre 2021, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
La SCI PNA réclame la condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, à compter du 29 novembre 2021 et jusqu’à la libération des lieux.
Le maintien dans les lieux de la SARL KORMA après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI PNA, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL KORMA au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 novembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
La SCI PNA sollicite la condamnation de son adversaire au paiement à titre provisionnel du solde des loyers et charges restant dus au 31 mars 2024 pour un montant de 41 959, 94 euros, y incluant les causes du commandement de payer du 27 octobre 2021 et celles visées au protocole, incluant le 1er trimestre 2022.
La SARL KORMA s’y oppose, invoquant l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction, et la renonciation définitive, par le bailleur, à ses prétentions, par l’effet du désistement, et par suite l’irrecevabilité de cette demande en paiement, réclamant subsidiairement, l’octroi de délais de paiement, identiques à ceux qui lui ont été consentis dans le cadre du protocole.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
Ainsi qu’il a été dit précédemment, la SARL KORMA ne peut ni invoquer le protocole d’accord qu’elle n’a pas exécuté, ni se prévaloir de la renonciation du bailleur, pour s’opposer à la demande en paiement.
La SCI PNA demande le paiement de la somme de 41 959,94 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2024. Au vu des pièces versées aux débats, il ressort que :
- le commandement de payer prévoyait une somme pour les arriérés de loyers et de charges de 45 872,73 euros (pièce n°6 demandeur) ;
- un arriéré d’indemnités d’occupation et de charges pour l’année 2022 de 2 441,58 euros (pièce n° 11 demandeur) ;
- un arriéré d’indemnités d’occupation et de charges pour l’année 2023 de 266,71 euros (pièce n° 11 demandeur) ;
- un arriéré d’indemnités d’occupation et de charges au titre du premier trimestre 2024 de 2 709,10 euros (pièce n° 11 demandeur) ;
- la SARL KORMA a réglé la somme de 9000 euros en paiement des sommes prévues par le protocole en 2022 (pièce n° 11 demandeur) ;
- la SARL KORMA a réglé la somme de 4000 euros en paiement des sommes prévues par le protocole en 2023 (pièce n° 11 demandeur).
Dès lors, la SARL KORMA se trouve redevable de la somme provisionnelle de 38 290,12 euros (45 872,73 + 2 441, 58 + 266, 71 + 2709, 10) - (9000 + 4000) = 38 290, 12 euros) et sera en conséquence condamnée à la payer à la SCI PNA, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du premier trimestre 2024 inclus.
Sur la clause pénale
La SCI PNA sollicite la condamnation de la SARL KORMA au paiement d’une clause pénale contractuelle de 8% sur les sommes impayées, assortie d’intérêts contractuels de 8 % l’an à compter du 28 novembre 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux. Elle réclame également que les indemnités d’occupation soient assorties d’un intérêt au taux conventionnel de 8 %, ce à quoi la défenderesse s’oppose, faisant valoir que les intérêts majorés ne peuvent s’appliquer deux fois sur la même somme.
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, des d'intérêts de retard, de taux légal majoré ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé, d’autant que les prétentions à ce titre, telles qu’elle sont formulées au dispositif des dernières écritures, ont pour effet de s’appliquer deux fois sur les mêmes sommes.
Sur l’octroi de délais de paiement
La SARL KORMA sollicite des délais de paiement qui reprendront les termes du dernier protocole, à savoir le paiement de 1000 euros par mois.
Pour s’opposer à cette demande, la SCI PNA fait valoir que le défendeur a déjà bénéficié de larges délais de paiement puisque les premiers impayés datent de 2016, que le bailleur a attendu le 27 octobre 2021 pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’il a patienté une année avant de délivrer l’assignation compte tenu de l’inexécution de son preneur à la suite du second protocole d’accord transactionnel signé en 2023. Selon la SCI PNA, l’octroi de nouveau délai serait vain et ne ferait qu’aggraver la situation entre les parties.
En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse. De plus, la défenderesse a bénéficié de fait de larges délais qu’elle s’est octroyée.
Sur les demandes accessoires
La SARL KORMA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI PNA, la somme de 2000 euros (deux mille euros), sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire de la transaction du 03 février 2023,
Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la SARL KORMA tirée de l’autorité de la chose jugée,
Constatons l’acquisition à effet du 27 novembre 2021, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 3 avril 2007, portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (59),
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL KORMA et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 novembre 2021,
Condamnons à titre provisionnel la SARL KORMA au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL KORMA à payer à la SCI PNA la somme provisionnelle de 38 290, 12 euros (trente-huit mille et deux cent quatre-vingt-dix euros et douze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 31 mars 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus,
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la SARL KORMA,
Rejetons la demande la SARL KORMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SARL KORMA à payer à la SCI PNA la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL KORMA aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 27 octobre 2021,
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
