TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations
N° RG 24/00012 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBJ5
JUGEMENT DU 28 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.A.E.M. SOCIETE DE RENOVATION ET DE RESTAURATION DE [Localité 7] (SORELI) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]
représentée par Me Eric COUTAUD, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. [U], représentée par son gérant M. [U] [C] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Jérémy DAVID, avocats au barreau de LILLE
En présence de Monsieur [M] [Y], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Juin 2024, après avoir entendu :
Me Coutaud
Me David
M. [Y]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Juin 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 28 Juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 22 décembre 2011, la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration de [Localité 7] (SORELI) s'est vue attribuer la concession d’aménagement du projet de renouvellement urbain « Fives Cail Babcock ».
Par arrêté du 16 mars 2015, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet et a autorisé la S.A.E.M. SORELI à acquérir les immeubles nécessaires à sa réalisation. La validité de l'arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique le projet de renouvellement urbain « Fives Cail Babcock » a été prorogée de cinq ans par un arrêté du préfet du Nord du 16 janvier 2020.
Par arrêté du 13 avril 2017, le préfet du Nord a ouvert l'enquête parcellaire.
La parcelle cadastrée section CI n°[Cadastre 1] d’une contenance de 154 m² sise [Adresse 2] à [Localité 7] appartenant à la S.C.I. Okan est concernée par le projet. Le hangar bâti sur la parcelle est loué à la S.A.R.L. [U] en vertu d'un bail commercial moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros TTC.
Par arrêté du 5 juin 2023, le préfet du Nord a déclaré cessibles immédiatement, au profit de la SORELI, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet.
L’ordonnance du juge de l’expropriation du 7 juillet 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Okan au profit de la S.A.E.M. SORELI.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la S.A.E.M. SORELI a fait notifier à la S.A.R.L. [U] son mémoire valant offre d’une indemnité d'éviction totale de 14 273,88 euros, se décomposant en :
7 224 euros d'indemnité principale1 806 euros de frais de remploi5 243,88 euros de frais de déménagement.
Faute d’accord, la S.A.E.M. SORELI a saisi la juridiction de l’expropriation par un mémoire reçu au greffe le 12 février 2024 et a maintenu son offre.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 28 mars 2024, Mme le commissaire du gouvernement a estimé les indemnités à 0 euro en l'absence de demande formulée par la SARL [U] .
La visite des lieux s’est déroulée le 9 avril 2024 en présence des représentants de la société SORELI et de son conseil, du commissaire du gouvernement, et du représentant de la S.A.R.L. [U] et de son conseil.
Dans ses conclusions en réponse enregistrées au greffe le 10 juin 2024, la S.A.R.L. [U] demande à la juridiction de :
Fixer l’indemnité d'éviction à la somme arrondie de 15 000 euros ;à titre subsidiaire, Désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction et dire que l'expertise se déroulera aux frais avancés de la SORELI.
Elle fait état de difficultés à trouver un entrepôt identique et demande le maintien de l'offre qui lui avait été faite initialement, soit 15 000 euros.
Dans son mémoire récapitulatif en réplique du 6 juin 2024 reçu le 11 juin 2024, la société SORELI maintient son offre initiale. Elle insiste sur le mauvais état d'entretien du bien et sur le bardage extérieur abîmé, résultant de la visite des lieux. Elle fait valoir qu'elle a reçu les conclusions de la défenderesse par messagerie électronique le 5 juin 2024, en méconnaissance des dispositions du code de l'expropriation, de sorte que la demande d'indemnité d'éviction devra être rejetée.
Dans ses conclusions en réponse II, reçues le 12 juin 2024, la S.A.R.L. [U] maintient ses demandes. Elle fait valoir que les parties ont la possibilité de répondre aux conclusions du commissaire du gouvernement jusqu'au jour de l'audience.
Dans ses conclusions complémentaires du 10 juin 2024, reçues au greffe le 17 juin 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l'indemnité principale d'éviction à 7224 euros, à laquelle s'ajoutent les frais de déménagement et de réinstallation selon devis et l'indemnité de remploi de 1 806 euros. Il retient la faible commercialité du quartier et l'état médiocre des locaux, pour estimer le coefficient de situation de 4 proposé par l'autorité expropriante satisfactoire.
Dans ses conclusions en réponse III reçues le 13 juin 2024, la S.A.R.L. [U] modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :
A titre principal,
Fixer l’indemnité d'éviction à la somme de 15 000 euros ;A titre subsidiaire,
La fixer à la somme totale de 14 273,88 euros conformément à la première offre ;A titre infiniment subsidiaire,
Désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité de dépossession et dire que l'expertise se déroulera aux frais avancés de la SORELI ;En tout état de cause,
Rejeter les évaluations des indemnités établies par le commissaire du gouvernement.
Après deux renvois à la demande des parties, l'affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 14 juin 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIF DE LA DÉCISION
Selon l'article L.222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.
L'article L322-1 dispose que les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La situation locative est prise en compte à la date de l'ordonnance d'expropriation tant en ce qui concerne la validité de l'acte de location que la superficie des biens loués. L'indemnité est évaluée à la date du jugement en fonction de l'usage effectif du bien à la date de référence. Le locataire doit avoir été dénoncé par le propriétaire ou s'être fait connaître à l'expropriant à l'occasion de la publicité collective.
L'indemnité d'éviction est accordée en raison de la rupture anticipée du bail et de la perte du droit au renouvellement.
I- Sur la description du bien
L'immeuble loué est situé dans le quartier de [Adresse 8], au [Adresse 2]. La parcelle de forme triangulaire d'une contenance de 154 m² est entièrement bâtie.
« croquis non inséré
Le transport sur les lieux a permis de constater qu'il s'agit d'un hangar avec une charpente métallique, bardage simple peau, sol béton en mauvais état et porte basculante métallique. Il est constitué d'un mur en briques et de deux parois métalliques en angle. Il ne comporte aucune isolation. Il y a des fissures dans le bardage. Le bâtiment est dans un état d’entretien très médiocre.
L’immeuble présente une surface utile de 150 m² au rez-de-chaussée. Il est composé d'un hangar, d'un bureau, d'un WC et d'unr pièce de stockage, outre 25 m² en mezzanine à usage de bureau.
Le bâtiment est d'une forme triangulaire atypique, non rationnelle. L’état extérieur de l’immeuble est vétuste, l’intérieur très rudimentaire.
Le bien est classé en zone UZ 27 : Zone d’aménagement concerté (ZAC) (100.00 %), avec un indice de pollution – n.
Le bâtiment est loué à la SARL [U] dont le gérant est le même dirigeant que celui de la société civile immobilière, dans le cadre d’une activité de « Travaux revêtement des sols et des murs » moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros TTC, soit un loyer annuel de 15 600 euros TTC. Il est utilisé comme lieu de stockage pour les outils, matériels et matières premières.
L'ordonnance d'expropriation du 7 juillet 2023 a eu pour effet d'éteindre le bal commercial en cours, à cette date.
II- Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 10], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.
En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document d'urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable.
En l'espèce, le PLU2 de la Métropole européenne de [Localité 7] a été approuvé le 12 décembre 2019 et est entré en vigueur le 18 juin 2020. Il convient de retenir le 18 juin 2020 comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.
II- Sur l'indemnité d'éviction
1- Sur la méthode d'évaluation
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
S'agissant d'un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :
la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l'exploitant d'un commerce ou d'une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l'expropriation, l'éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;la méthode du droit au bail, lorsque l'exploitant d'un commerce ou d'une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l'éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L'indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.
En l'espèce, dans le cadre des discussions antérieures à la saisine du juge de l'expropriation, le gérant de la société [U] avait fait part à la SORELI de son intention de transférer son activité dans de nouveaux locaux situés sur le territoire de la Métropole européenne de [Localité 7]
Si la société [U] fait état de difficultés à trouver un local similaire, il n'en demeure pas moins qu'elle ne fait pas état d'une cessation de son activité.
Par ailleurs, elle se borne à réclamer une indemnisation globale de 15 000 euros, sans discuter la méthode appliquée.
Dès lors que le local dont la société [U] est évincée n'est qu'un lieu de stockage, l'éviction ne met en péril ni son activité ni sa clientèle, et il convient d'appliquer la méthode du transfert du fonds de commerce, soit la méthode du droit au bail.
Le propriétaire du fonds de commerce évincé est ainsi fondé à obtenir une indemnité principale correspondant au droit au bail, ainsi que des indemnités accessoires telles que les frais de déménagement et de réinstallation et l'indemnisation du trouble commercial.
2- Sur l'indemnité principale
Le calcul de la valeur du droit au bail est réalisé à partir du différentiel entre le loyer théorique correspondant au prix du marché et le loyer réel annuel auquel est appliqué un coefficient de situation.
L'autorité expropriante cite les termes de comparaison suivants correspondant à des annonces locatives :
Le commissaire du gouvernement cite les termes de comparaison suivants correspondant également à des annonces d'offres locatives :
N°
Secteur
Surfaces (m²)
Loyer annuel/m² HT HC
1
[Adresse 4]
206
97
2
[Adresse 5]
360
83
3
[Adresse 5]
180
83
4
[Adresse 9]
307
62,54
Ces éléments apparaissent suffisants pour établir la valeur de l'indemnité principale d'éviction, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire, et cette demande subsidiaire sera rejetée.
Il résulte de ces sept termes non critiqués une valeur locative moyenne de 82,77€/m².
Le loyer actuel du local est de 13 000 €HT /an, soit 74,28€/m²/an.
Il en ressort un différentiel de loyer de 8,49€/m²/an, soit pour 175 m², de 1485,75 euros hors taxe par an.
A l'instar du commissaire du gouvernement et de l'autorité expropriante, ce taux n'étant pas critiqué, il convient de retenir un coefficient de situation de 4 compte tenu de la faible commercialité du quartier et du mauvais état des locaux.
Ainsi le différentiel de loyer peut être évalué à 5943 euros (4 x 1485,75€).
Dès lors, l'offre de l'autorité expropriante de la somme de 7 224 euros au titre du droit au bail et d'indemnité principale apparaît satisfactoire et ce montant sera retenu.
3- Sur les frais de déménagement
La société SORELI produit le devis des frais de déménagement du 8 février 2022 que la société [U] avait fait établir dans le cadre de discussions antérieures pour un montant de 5 243,88 euros hors taxe.
Il convient de retenir ce montant.
4- Sur l'indemnité de remploi
Conformément à l'article R 322-5 du code de l'expropriation, le propriétaire du fonds de commerce évincé est fondé à solliciter une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais de tous ordres qu'il aura à supporter lorsqu'il achètera un bien destiné à remplacer celui dont il a été dépossédé.
Elle est due pour la recherche d'un nouvel emplacement au fonds de commerce (droit au bail, commissions d'intermédiaires, etc), et participe du préjudice du commerçant devant faire l'objet d'une indemnisation intégrale. Elle se calcule en pourcentage de l'indemnité principale.
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
7 224 euros x 25 % = 1806 euros.
5- Sur le total
L'indemnité d'éviction sera ainsi fixée à la somme totale de 14273,88 euros (7224+5243,88+1806).
III- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration et de Restauration de [Localité 7] (SORELI).
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;
DÉBOUTE la S.A.R.L. [U] de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
FIXE l’indemnité d'éviction revenant à la S.A.R.L. [U] au titre de son éviction des locaux commerciaux loués suite à l'expropriation de la parcelle cadastrée section CI n°[Cadastre 1] d’une contenance de 154 m² sise [Adresse 2] à [Localité 7] à 14 273,88 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 7 224 euros frais de déménagement : 5 243,88 euros indemnité de remploi : 1 806 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration et de Restauration de [Localité 7] (SORELI).
Le greffierLe juge de l’expropriation
