TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Expropriations
N° RG 24/00011 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBJR
JUGEMENT DU 28 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.A.E.M. SOCIETE DE RENOVATION ET DE RESTAURATION DE [Localité 10] (SORELI) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]
représentée par Me Eric COUTAUD, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. OKAN, représentée par son gérant M. [D] [X] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Jérémy DAVID, avocats au barreau de LILLE
En présence de Monsieur [M] [W], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Juin 2024, après avoir entendu :
Me Coutaud
Me David
M. [W]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Juin 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 28 Juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 22 décembre 2011, la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration et de Restauration de [Localité 10] (SORELI) s'est vue attribuer la concession d’aménagement du projet de renouvellement urbain « Fives Cail Babcock ».
Par arrêté du 16 mars 2015, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet et a autorisé la S.A.E.M. SORELI à acquérir les immeubles nécessaires à sa réalisation. La validité de l'arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique le projet de renouvellement urbain « Fives Cail Babcock » a été prorogée de cinq ans par un arrêté du préfet du Nord du 16 janvier 2020.
Par arrêté du 13 avril 2017, le préfet du Nord a ouvert l'enquête parcellaire.
La parcelle cadastrée section CI n°[Cadastre 1] d’une contenance de 154 m² sise [Adresse 6] appartenant à la S.C.I. Okan est concernée par le projet.
Le 6 avril 2023, le service des Domaines a estimé le bien à 157 500 euros et indemnité de remploi à 16 975 euros.
Par arrêté du 5 juin 2023, le préfet du Nord a déclaré cessibles immédiatement, au profit de la SORELI, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet.
L’ordonnance du juge de l’expropriation du 7 juillet 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Okan au profit de la S.A.E.M. SORELI.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la S.A.E.M. SORELI a fait notifier à la SCI Okan son mémoire valant offre d’une indemnité de dépossession totale de 174 450 euros, dont 157 500 euros à titre d'indemnité principale sur la base d'un prix de 900€/m² et 16 950 euros à titre de remploi.
Faute d’accord, la S.A.E.M. SORELI a saisi la juridiction de l’expropriation par un mémoire reçu au greffe le 12 février 2024 et a maintenu son offre.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 28 mars 2024, Mme le commissaire du gouvernement a estimé l'indemnité de dépossession du même montant que l'offre de l'autorité expropriante, soit à la somme totale de 174 450 euros, en retenant une valeur de 1 005,80€/m²SU en valeur libre et en appliquant un abattement de 10 % pour occupation, pour parvenir à une valorisation de 900€/m²
La visite des lieux s’est déroulée le 9 avril 2024 en présence des représentants de la société SORELI et de son conseil, du commissaire du gouvernement, et du représentant de la SCI Okan et de son conseil.
Dans ses conclusions en réponse enregistrées au greffe le 10 juin 2024, la SCI Okan demande à la juridiction de :
Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 215 000 euros ;à titre subsidiaire, Désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité de dépossession et dire que l'expertise se déroulera aux frais avancés de la SORELI.Elle se prévaut d'une évaluation récente d'une agence immobilière.
Dans son mémoire récapitulatif en réplique du 7 juin 2024 reçu le 11 juin 2024, la société SORELI maintient son offre initiale. Elle insiste sur le mauvais état du bien résultant de la visite des lieux. Elle fait valoir qu'elle a reçu les conclusions de la défenderesse par messagerie électronique le 5 juin 2024, en méconnaissance des dispositions du code de l'expropriation. Elle soutient que d'après la jurisprudence de la Cour de cassation, aucun terme de moins de cinq ne peut être considéré comme trop ancien. Elle insiste sur le fait qu'une estimation d'une agence immobilière ne constitue pas une cession et ne peut servir de terme de comparaison. Enfin, elle conteste toute difficulté d'évaluation de sorte qu'il ne peut être recouru à l'expertise. Elle estime que compte tenu de la conformation non rationnelle de l'immeuble et de la pollution des sols, une valeur de 900€/m² doit être retenue.
Dans ses conclusions en réponse II, reçues le 12 juin 2024, la SCI Okan maintient ses demandes. Elle fait valoir que les parties ont la possibilité de répondre aux conclusions du commissaire du gouvernement jusqu'au jour de l'audience. Elle estime qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'évaluation immobilière, le juge devant prendre en compte tous les éléments qui lui sont soumis dans le respect du contradictoire.
Dans ses conclusions complémentaires du 10 juin 2024, reçues au greffe le 17 juin 2024, M. le commissaire du gouvernement diminue son évaluation à la somme totale de 155 200 euros, dont 140 000 euros au titre de l'indemnité principale et 15 200 euros au titre du remploi. Il écarte les termes 3 et 4 en ce qu'ils sont dans un meilleur état que le bien à évaluer et obtient une valeur moyenne de 870 €/m², soit un prix arrondi de 800€/m² en valeur occupée.
Dans son mémoire récapitulatif en réplique n°2 du 11 juin 2024 reçu le 12 juin 2024, la S.A.E.M. SORELI diminue son offre pour la conformer à l'évaluation du commissaire du gouvernement, et demande la fixation de l'indemnité principale de dépossession à 140 000 euros et de l'indemnité de remploi à 15 200 euros.
Dans ses conclusions en réponse III reçues le 13 juin 2024, la SCI Okan modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :
A titre principal,
Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 215 000 euros ;A titre subsidiaire,
La fixer à la somme totale de 174 450 euros conformément à la première offre ;A titre infiniment subsidiaire,
Désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité de dépossession et dire que l'expertise se déroulera aux frais avancés de la SORELI ;En tout état de cause,
Rejeter les évaluations des indemnités établies par le commissaire du gouvernement.
Elle souligne que l'indemnité de dépossession doit permettre à l'exproprié de racheter un bien identique, la réparation devant être intégrale. Elle estime que les termes de comparaison proposés sont bien trop anciens et qu'il n'existe aucune raison objective de ne pas tenir compte de l'évaluation de l'agence immobilière. Elle rappelle que le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique n'impose aucune méthode d'évaluation et que selon la Cour de cassation le juge de l'expropriation dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation des indemnités. Elle conteste encore la pollution des sols laquelle ne serait justifiée par aucun élément objectif.
Après deux renvois à la demande des parties, l'affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 14 juin 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- Les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- La consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
- L’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I – Sur l’indemnité principale d’expropriation
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé dans le quartier de [Localité 10] Fives, au [Adresse 6]. La parcelle de forme triangulaire d'une contenance de 154 m² est entièrement bâtie.
« Croquis non insérable
Le transport sur les lieux a permis de constater qu'il s'agit d'un hangar avec une charpente métallique, bardage simple peau, sol béton en mauvais état et porte basculante métallique. Il est constitué d'un mur en briques et de deux parois métalliques en angle. Il ne comporte aucune isolation. Il y a des fissures dans le bardage. Le bâtiment est dans un état d’entretien très médiocre.
L’immeuble présente une surface utile de 150 m² au rez-de-chaussée. Il est composé d'un hangar, d'un bureau, un WC et pièce de stockage, outre 25 m² en mezzanine à usage de bureau.
Le bâtiment est d'une forme triangulaire atypique, non rationnelle. L’état extérieur de l’immeuble est vétuste, l’intérieur très rudimentaire.
Le bien est occupé. En effet, le hangar est loué à la SARL [D] dont le gérant est le même dirigeant que celui de la société civile immobilière, dans le cadre d’une activité de « Travaux revêtement des sols et des murs » moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros TTC, soit un loyer annuel de 15 600 euros TTC. Il est utilisé comme lieu de stockage.
Le bien est classé en zone UZ 27 : Zone d’aménagement concerté (ZAC) (100.00 %), avec un indice de pollution – n
2/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.
En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document d'urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable.
En l'espèce, le PLU2 de la Métropole européenne de [Localité 10] a été approuvé le 12 décembre 2019 et est entré en vigueur le 18 juin 2020. Il convient de retenir le 18 juin 2020 comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.
3/ Sur la méthode à appliquer
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable
La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
En l’espèce, les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.
4/ Sur l’estimation du bien
Les termes de comparaison cités par les parties sont les suivants :
Cités par la SORELI – Termes correspondant à des hangars et ateliers
N°
Date
Adresse
Parcelle
Contenance
Surface utile
Prix
Prix/m²
1
17/09/2021
[Adresse 7]
DS 129
157 m²
120 m²
100 000,00 €
833€/m²
valeur libre
2
08/12/2021
[Adresse 8]
DH 211
133 m²
130 m²
123 000,00 €
946€/m²
valeur libre
3
19/10/2020
[Adresse 4]
MR 286
147 m²
147 m²
190 000,00 €
1 293valeur libre
Garage pour ambulances, même configuration mais en briques et en bon état
4
25/09/2020
[Adresse 2]
MR 326
183 m²
173 m²
195 000,00 €
1 127
valeur libre
Bâtiment briques en meilleur état
Cités par la propriétaire
L'évaluation d'une agence immobilière Square Habitat du 2 février 2024, mentionnant un prix entre 218 000 euros et 220 000 euros.
Cités par le commissaire du gouvernement
N°
Date
Adresse
Parcelle
Contenance
SU
Prix
Prix/m²
5
17/09/2021
[Adresse 5]
CZ 56
159 m²
122 m²
101 300 €
830€/m²
valeur libre
Il est constant que pour l'application de la méthode par comparaison, seules des cessions effectives de biens présentant des caractéristiques similaires doivent être prises en considération. Il est de même constant que les actes de cession doivent être produits de manière à ce que les caractéristiques des immeubles puissent être vérifiées afin de permettre une comparaison efficiente. Une simple évaluation d'une agence immobilière ne constitue pas une référence objective de la valeur réelle de marché.
Dès lors, l'évaluation immobilière présentée par l'exproprié ne sera pas retenue comme terme de comparaison pertinent.
Le propriétaire ne saurait se plaindre du non-respect du contradictoire du fait de l'absence de prise en compte de cette évaluation alors qu'il lui appartenait de justifier de vente d'immeubles similaires pour justifier la valeur de marché dont il se prévaut.
Les cinq termes de comparaison cités par les parties correspondent à des hangars ou ateliers situés à [Localité 10] dans un quartier similaire, avec une contenance de parcelle et une surface utiles proches.
Il résulte des éléments apportés par M. le commissaire du gouvernement que le terme 3 correspond à un bâtiment en briques en bon état et le terme 4 à un bâtiment en briques en meilleur état, alors que la visite du bien en cause a permis de constater que deux murs sur trois sont constitués uniquement d'un bardage métallique en mauvais état et que l'ensemble du bien est dans un état médiocre.
Dès lors, les termes 3 et 4, dont les bâtiments sont en briques et en meilleur état, ne présentent pas suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus. Ils seront en conséquence écartés.
Les termes 1, 2 et 5 correspondant à des cessions de biens présentant des caractéristiques communes avec le bien cause sont suffisamment pertinents pour être retenus. Ces cessions qui sont de la fin de l'année 2021 datent de moins de cinq ans à la date de la saisine de la juridiction (deux ans et demi environ) et sont donc récentes, de sorte qu'elles sont révélatrices du marché.
Ces termes peuvent servir de termes comparaison pertinents. Dès lors, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise de la valeur du bien, les éléments produits par les parties permettant d'évaluer l'immeuble litigieux.
Il ressort de ces trois termes 1, 2 et 5 une valeur moyenne de 869,67 €/m² en valeur libre d'occupation.
Le bien étant loué à la date de référence, il est justifié d'appliquer sur la valeur libre un abattement de 10% pour occupation, à l'instar de ce que propose le commissaire du gouvernement.
Compte tenu de cet abattement, la valeur moyenne pour un bien occupé est de 782,70 €/m².
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir un prix arrondi de 800€/m², soit une indemnité principale de dépossession de 140 000 euros (800€ x 175 m² SU).
II- Sur les indemnités accessoires
- Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
- 132 000 euros x 10 % = 13 200 euros
= 15 200 euros.
III- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration et de Restauration de [Localité 10] (SORELI).
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;
DÉBOUTE la S.C.I. Okan de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. Okan pour la parcelle cadastrée section CI n°[Cadastre 1] d’une contenance de 154 m² sise [Adresse 6] à 155 200 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 140 000 euros indemnité de remploi : 15 200 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de la S.A.E.M. Société de Rénovation et de Restauration et de Restauration de [Localité 10] (SORELI).
Le greffierLe juge de l'expropriation
