TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01904 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBWZ
N° de Minute : 24/00334
JUGEMENT
DU : 17 Juin 2024
[G] [U]
C/
[S] [T]
[O] [K]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [G] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [S] [T], demeurant [Adresse 3]
Mme [O] [K], demeurant [Adresse 3]
comparantes en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Avril 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 24/1904 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 octobre 2019 avec effet au 25 octobre 2019, [G] [U] a, par l’entremise de son mandataire, la SARL GERACIMO, donné en location à [S] [T] et [O] [K], pour une durée initiale de trois ans, un immeuble à usage d'habitation situé au sein de la résidence l'[Adresse 5] sis [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 570 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 60 euros.
Par actes d'huissier du 10 juillet 2023, [G] [U] a fait signifier à [S] [T] et [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 3.086,84 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 juillet 2023.
Par acte d'huissier du 3 janvier 2024, [G] [U] a fait assigner [S] [T] et [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins qu'il :
constate la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut en ordonne la résiliation,ordonne l'expulsion de corps et de biens de [S] [T] et [O] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours de la force publique,condamne solidairement [S] [T] et [O] [K] au paiement de la somme de 2.769,79 euros, représentant les loyers et les charges impayés au 20 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;condamne solidairement [S] [T] et [O] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer, charges comprises, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la totale libération des lieux,condamne solidairement [S] [T] et [O] [K] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamne solidairement [S] [T] et [O] [K] au paiement des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers,
L'affaire a été retenue à l'audience du 12 avril 2024.
Représenté par son conseil, [G] [U] a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 1.799,83 euros déduction faite du coût de l'assignation.
Comparant en personne, [S] [T] et [O] [K] ont sollicité la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir s'acquitter de la somme mensuelle de 120 euros en plus du loyer courant pour solder leur dette. Elles exposent que [S] [T] a désormais un salaire complet, tandis que [O] [K] perçoit un salaire d'environ 526 euros par mois. Elles soutiennent avoir repris le paiement de leur loyer depuis le mois de juillet 2023.
Les défenderesses ont été autorisées à produire des justificatifs de leur situation par note en délibéré adressée sous quinze jours. Le juge des contentieux de la protection en a été destinataire dans les délais impartis.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce.
L’action est donc recevable.
Sur le constat de la résiliation du bail, l'expulsion et la demande de délais
Sur la résiliation :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, l’article XV du bail conclu le 14 octobre 2019 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie ; un commandement de payer la somme de 3.086,84 euros visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023 à [S] [T] et [O] [K]. S’il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur à l’audience que des règlements sont intervenus dans les deux mois de la signification du commandement de payer, ils n'ont pas couvert les cause du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 11 septembre 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort en l'espèce du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement de leur loyer courant.
Les locataires justifient par ailleurs avoir perçu au mois de mars 2024 des salaires à hauteur de 1.790 euros, ce qui laisse supposer qu'elles sont en mesure de s'acquitter de leur dette en respectant un échéancier.
Par conséquent, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions et selon les modalités reprises dans le dispositif du présent jugement.
Sur les sommes dues
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En application de l'article 4 de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile
En l'espèce, l'attention du bailleur a été portée à l'audience sur la nécessité de déduire du montant de sa demande les sommes figurant sur son décompte au titre des frais d'huissier de justice. Si la somme de 196,63 euros, correspondant sur le décompte au coût de l'assignation, a été oralement soustraite par le bailleur du montant sollicité, demeure portée au crédit des locataires la somme totale de 301,71 euros au titre de frais de commandements de payer facturés les 10 mai 2022 et 18 juillet 2023, ce en contravention des dispositions susvisées.
Il convient par conséquent de déduire cette somme de la dette de loyers et de condamner solidairement [S] [T] et [O] [K] à payer à [G] [U] la somme de 1.498,12 euros (1.996,46 – 196,63 – 301,71).
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dans la mesure où elle est moindre que celle qui était due au stade de la délivrance de l'assignation.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, [S] [T] et [O] [K] qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation en préfecture.
La situation économique respective des parties condamnées commande de rejeter la demande présentée par [G] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE [G] [U] recevable à agir ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 14 octobre 2019 avec effet au 25 octobre 2019 conclu entre [G] [U], d'une part, et [S] [T] et [O] [K], d’autre part et portant sur un logement situé au sein de la résidence l'[Adresse 5] sis [Adresse 3]), sont réunies à compter du 11 septembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement [S] [T] et [O] [K] à payer à [G] [U] la somme de 1.498,12 euros, au titre des loyers et charges impayés au 12 avril 2024, échéance d'avril incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que [S] [T] et [O] [K] pourront s'acquitter de cette somme en 36 mensualités de 40 euros, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde, les intérêts et les frais de la dette ;
RAPPELLE que les mensualités sont payables en plus du loyer courant et en même temps que celui -ci;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour [S] [T] et [O] [K] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;[S] [T] et [O] [K] seront condamnées solidairement à payer à [G] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 707,76 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée par [G] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [S] [T] et [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
