TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00809
N° Portalis DBZS-W-B7I-X6XA
N° de Minute : L 24/00373
JUGEMENT
DU : 17 Juin 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
C/
[G] [Y]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [G] [Y], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Avril 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 809/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 juin 2022 a effet au 20 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) SAINT MAURICE DES CHAMPS a donné en location à [G] [Y] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 403 euros outre une provision pour charges mensuelle de 31 euros.
Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.
Par courrier du 17 janvier 2023, la SASU Action Logement Services a informé [G] [Y] de la mise en jeu par le bailleur de la garantie Visale pour des échéances impayées des mois de novembre 2022 à janvier 2023, représentant un montant total de 1.302 euros.
Par acte d’huissier du 20 octobre 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.217,40 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2023.
Par acte d’huissier du 8 janvier 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
être déclarée recevable ses demandes ;constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de [G] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner [G] [Y] à lui payer la somme de 3.416,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 2.217,40 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner [G] [Y] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner [G] [Y] à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner [G] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 10 janvier 2024.
L’affaire a été appelée à l'audience du 12 avril 2024.
La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.822,07 euros au 3 avril 2024. Elle a indiqué que le locataire n'avait pas repris le paiement de ses loyers et s'en est rapportée à justice quant à la demande de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire formulée par le locataire.
Comparant en personne, [G] [Y] a sollicité la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, estimant pouvoir se libérer de sa dette locative par mensualités de 450 euros en plus du loyer courant. Il a déclaré qu'il allait bientôt percevoir un salaire de 2.800 euros net par mois. Il a indiqué ne pas s'être acquitté de son loyer du mois d'avril 2024 mais avoir payé une partie de son loyer du mois de mars 2024.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
[G] [Y] a été autorisé à justifier du paiement des échéances des mois de mars et avril 2024 par note en délibéré adressée sous trois semaines, soit avant le 3 mai 2024.
Aucune note n'est parvenue au juge des contentieux de la protection dans le délai imparti ; les courriers adressés postérieurement seront écartés des débats.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement Services :
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
La SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 18 mars 2024 dont il ressort qu'elle a réglé à la SCI SAINT MAURICE DES CHAMPS des loyers et provisions pour charges impayés par [G] [Y].
La SASU Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l'encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.
Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion :
L'article 24 précité dispose que “ Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux
termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (...) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »
En l'espèce, la SASU Action Logement Services a fait signifier le 20 octobre 2023 à [G] [Y] un commandement de payer la somme de 2.217,40 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Il résulte des décomptes non contestés versés aux débats que [G] [Y] n’a pas réglé les causes du commandement dans les six semaines ayant suivi sa signification, aucune somme d'argent n'ayant été payée depuis le mois de mai 2023, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 4 décembre 2023.
Il est par ailleurs constant que le locataire n'avait pas repris le paiement de son loyer courant avant la date de l'audience ; s'il a évoqué un futur salaire de 2.800 euros par mois, il n'en a pas justifié. Il ne peut par conséquent prétendre à l'octroi de délais de paiement susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions susvisées.
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail au 4 décembre 2023 et d'ordonner l'expulsion de [G] [Y] et de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Sur les sommes dues :
L’article 2306 du code civil dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Par ailleurs, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.
Cette indemnité d’occupation sera fixée en tenant compte du montant du dernier loyer, soit à la somme de 448,08 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il ressort de la dernière quittance subrogative du 18 mars 2024 produite aux débats par la SASU Action Logement Services qu’elle a réglé au bailleur, déduction faite des versements effectués par le locataire, la somme totale de 4.822,07 euros au titre des échéances dues entre novembre 2022 et mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Elle est donc subrogée dans les droits de la SCI SAINT MAURICE DES CHAMPS à l’encontre de [G] [Y] à hauteur de cette somme.
[G] [Y] sera donc condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4.822,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 2.217,40 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 octobre 2023.
La situation économique respective des parties justifie en revanche de rejeter la demande présentée par la requérante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision entreprise est incompatible avec l'exécution provisoire, de sorte que celle-ci sera expressément écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARE la SASU Action Logement Services recevable en son action ;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre la société civile immobilière SAINT MAURICE DES CHAMPS et [G] [Y] le 17 juin 2022 et portant sur un logement sis [Adresse 5], à la date du 4 décembre 2023 ;
REJETTE la demande de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ;
DIT qu’à défaut pour [G] [Y] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
FIXE à 448,08 euros l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE [G] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4.822,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 2.217,40 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;
RAPPELLE à [G] [Y] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
DEBOUTE la SASU Action Logement Services de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [G] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 octobre 2023 ;
DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 17 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
