TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00678
N° Portalis DBZS-W-B7I-YILC
N° de Minute : 24/00117
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 17 Juin 2024
[S] [B]
C/
[W] [F] [K]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [S] [B], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [W] [F] [K], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 678/24 – Page -MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé par voie électronique le 23 novembre 2022 avec effet au 25 novembre 2022, Mme [S] [B] a donné en location à M. [W] [K] un appartement (lot n°20) entrée A, 2ème étage, porte 26 et un parking (lot n°123) situés [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.
Par acte d'huissier du 21 novembre 2023, Mme [B] a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1 963,05 euros dont 1 833,84 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 22 novembre 2023.
Par acte d’huissier du 5 mars 2024, Mme [B] a fait assigner en référé M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1103, 1240 du code civil, 7, 8-2, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 514, 641, 642, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail intervenue le 22 janvier 2024 à minuit,ordonner l’expulsion de M. [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement ainsi que du parking,condamner M. [K] à lui payer à titre de provision la somme de 1 872,22 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté fin janvier 2024,fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2024 à la somme de 629,19 euros et condamner M. [K] à lui payer la somme jusqu’à la complète libération des lieux,condamner M. [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 6 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2024.
Mme [B], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2 248,98 euros au 1er mai 2024, échéance de mai incluse. Elle a précisé que le loyer était de 629,19 euros.
M. [K] a comparu et il a indiqué qu’il contestait le montant indiqué, précisant avoir effectué un virement de 700 euros au profit de sa bailleresse la veille de l’audience. Il a précisé qu’il était salarié en contrat à durée indéterminée et percevait une rémunération mensuelle comprise entre 1 800 et 2 000 euros ; qu’il a notamment dû prendre en charge financièrement sa fratrie qui vit au Togo dans la mesure où son père qui vit aux Etats-Unis est dans le coma à la suite d’un AVC survenu il y a 18 mois ; qu’il leur a versé la somme de 500 euros par mois ; que sa situation s’améliore depuis décembre 2023 et qu’il a commencé à régler une somme supplémentaire au loyer courant pour apurer la dette.
Il a précisé qu’il assume un crédit étudiant de 217 euros par mois et qu’il serait en mesure de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024 et le juge a demandé à M. [K] de transmettre un justificatif du règlement allégué et au conseil de Mme [B] un décompte actualisé.
M. [K] a transmis un courriel en ce sens au greffe le 15 mai 2024.
Le conseil de Mme [B] a transmis, par courrier du 24 mai 2024, un décompte actualisé arrêté au 24 mai 2024 dont il ressort que M. [K] est redevable d’une somme de 1 433,84 euros à la date du 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, M. [K] ne règle ou n’a manifestement pas réglé plusieurs loyers et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, Mme [B] produit le contrat de bail conclu entre les parties le 23 novembre 2022 qui contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.
Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à M. [K] le 21 novembre 2023.
Suivant le décompte joint au commandement de payer, la somme due en principal par M. [K] s'élevait alors à 1 833,84 euros.
Suivant le décompte établi le 6 mai 2024, l’intégralité des causes du commandement n’a pas été réglée dans le délai de deux mois de sa délivrance.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse en cours de délibéré que M. [K] a effectué un versement de 810 euros le 23 avril 2024 et un autre de 700 euros le 12 mai 2024.
Il s’en déduit que M. [K] s’efforce d’apurer sa dette et qu’il a réglé le dernier loyer courant avant l’audience puisque celui-ci est de 610 euros.
Il convient donc d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail suivant les modalités reprises dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 21 mai 2024, la dette de M. [K] au titre des loyers et charges impayés est de 1 433,84 euros, échéance de mai 2024 incluse.
Il convient donc de condamner M. [K] à payer cette somme à Mme [B] et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du présent jugement dans la mesure où elle est moindre que celle qui était due lorsque le commandement de payer a été délivré.
M. [K] sera autorisé à s’acquitter de cette dette de manière échelonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023.
L’équité commande de rejeter la demande présentée par Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 avec effet au 25 novembre 2022 entre Mme [S] [B] et M. [W] [K], relatif à un appartement (lot n°20) entrée A, 2ème étage, porte 26 et un parking (lot n°123) situés [Adresse 2]), étaient réunies à la date du 22 janvier 2024 ;
CONDAMNONS M. [W] [K] à payer à Mme [S] [B] la somme de 1 433,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISONS M. [W] [K] à s'acquitter de sa dette en 9 mensualités de 150 euros, en plus du loyer courant, payables le 5 du mois à partir du 5 juillet 2024, la dernière mensualité devant toutefois permettre d’apurer le solde de la dette en principal et intérêts ;
SUSPENDONS, jusqu'à l'apurement de la dette, les effets de la clause résolutoire contenue au bail et DISONS que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS que pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d'une mise en demeure adressée à M. [W] [K] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 22 janvier 2024 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [W] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) M. [W] [K] sera condamné à payer à Mme [S] [B] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;
REJETONS la demande présentée par Mme [S] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [W] [K] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 21 novembre 2023;
REJETONS les autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 17 juin 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
