TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00306
N° Portalis DBZS-W-B7I-YB7B
N° de Minute : 24/00128
JUGEMENT
DU : 17 Juin 2024
[F] [X]
C/
[Z] [E]
[N] [E]
Société VALORITY ADMINISTRATEUR DE BIENS
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [F] [X] demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Pétula Line YVOZ, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [Z] [E] domiciliée chez [Adresse 6]
représentée par Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE
M. [N] [E], domicilié [Adresse 3]
représentée par Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE
Société VALORITY ADMINISTRATEUR DE BIENS, dont le siège social est [Adresse 6]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Anna BAROIS, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Avril 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 306/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet à compter du 19 janvier 2022, [N] et [Z] [E], représentés par leur mandataire la SAS VALORITY, anciennement dénommée PURE GESTION, ont donné à bail à M. [F] [X] pour une durée de trois ans, un logement situé à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 740 euros outre une provision de charges de 10 euros.
Par actes en date du 19 septembre 2023, M. [F] [X] a fait assigner [N] et [Z] [E] et la société PURE GESTION désormais dénommée SAS VALORITY devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins d’obtenir notamment l’exécution de travaux en urgence sous astreinte, d’être autorisé à consigner les loyers et d’obtenir le paiement d’indemnités à titre de dommages-intérêts et des frais irrépétibles.
Selon ordonnance en date du 13 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Lille s’est déclaré incompétent au profit du juge du contentieux de la protection et a condamné M. [F] [X] à payer à M. [N] [E] et la SAS VALORITY la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles.
L’affaire a été appelée à l’audience du juge chargé des contentieux de la protection du 25 mars 2024. Après un renvoi à la demande des parties, elle a été retenue le 15 avril 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions et au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 834 du code de procédure civile, M. [F] [X] sollicite du juge :
d’ordonner à M. [E] et à la société VALORITY la remise en conformité des pièces d’eau notamment en effectuant en urgence les travaux énumérés ci-dessous :Mise en état de fonctionnement des deux WC,
Mise en état de fonctionnement des canalisations et joints de la baignoire,
Mise en état de fonctionnement de l’évier de la cuisine,
Remplacement du volet roulant de la porte fenêtre du salon défectueux,
Réparation du verrou du WC du bas,
Pose d’une VMC pour assurer l’aération du bien loué.
Dire que les travaux seront effectués dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir,Assortir cette obligation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,Dire que le délai pour réaliser lesdits travaux ne pourront dépasser 3 mois,Dire qu’il incombera à M. [E] et à la société VALORITY de faire valider la conformité des travaux ainsi que leur efficacité par un expert, à leur charge, notamment la société SOCABAT,Autoriser M. [F] [X] à consigner les loyers auprès de la CARPA de [Localité 5] et ce, dès la décision à intervenir jusqu’à vérification par la société SOCABAT, de l’efficacité et de la conformité des travaux,Ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,Renvoyer l’affaire au fond à telle date qu’il vous plaira de fixer afin d’apprécier le préjudice matériel et moral de M. [X],Condamner solidairement M. [E] et la société VALORITY au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, M. [F] [E] relate être locataire d’un appartement n°11 à la résidence [Adresse 4] selon contrat de bail en date du 19 janvier 2022 moyennant un loyer de 740 euros par mois outre les charges mensuelles d’eau de 10 euros par mois. Dès le 20 janvier 2022, il a constaté divers désordres notamment :
Dysfonctionnement de la chasse d’eau des WC du bas, l’eau coulant de manière ininterrompue occasionnant une consommation et une facture d’eau importante,Volet roulant de la porte fenêtre du salon défectueux (impossibilité d’accéder au jardin),Verrou du WC qui ne ferme pas,Evier bouché (vaisselle impossible à faire),Toilettes du haut non réparées,Fuite d’eau sous l’évier,Fuite d’eau de la machine à laver,Fuite d’eau ballon d’eau chaude,Absence du contacteur jour et nuit sur le chauffe-eau,Radiateur non fonctionnel,Apparition des moisissures sur le mur,Dysfonctionnement des circuits de ventilation,Moisissure sur les murs.
Compte tenu de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des professionnels sollicités par la SAS VALORITY, il s’estime bien fondé à solliciter la condamnation du bailleur et de son mandataire à prendre en charge les travaux de réparation et de mise en conformité du logement.
Il note que les fuites proviennent essentiellement de la salle de bain située à l’étage ainsi que les deux toilettes de l’étage et du rez-de-chaussée. Il souligne que les désordres préexistaient à la signature du bail, l’état des lieux d’entrée faisant état d’une chasse d’eau ne fonctionnant pas, d’un volet PVC du séjour hors service et d’une baignoire au tablier présentant un bois gonflé, gondolé et une tapisserie qui se décolle avec un carreau fissuré.
Il produit un rapport d’expertise établi par son assureur le 10 mars 2023 et qui attestent des désordres constatés au premier étage : fuite sur la conduite d’évacuation du lavabo, sous la baignoire dans sa salle de bain au 1er étage, des infiltrations d’eau sur les joints souples décollés en périphérie de la baignoire, d’infiltrations d’eau par la paroi faïencée en périphérie de la baignoire dans la salle de bain au 1er étage.
Il joint également une expertise datée du 8 septembre 2023 réalisée à l’initiative du bailleur qui conclut aux mêmes désordres.
Il note que toutes les factures produites par la société VALORITY pour justifier de la réalité des réparations sont toutes datées du mois de mars et mai 2023 donc antérieures à l’expertise réalisée par le bailleur et attestent ainsi que les réparations n’ont pas permis de remédier aux désordres. Il remarque qu’à chaque utilisation d’eau, il doit ouvrir et fermer l’alimentation générale occasionnant une gêne et une absence de jouissance paisible du logement.
Il conteste les allégations de la SAS VALORITY qui estiment que les désordres relèvent des réparations locatives alors que les désordres étaient préexistants à l’entrée dans les lieux et ne peuvent être soumis à l’obligation d’entretien du nouveau locataire.
Il souligne l’importance du préjudice subi compte tenu de la surconsommation d’eau, des dommages visibles sur la cloison attenante de la chambre, du taux d’humidité favorable à la prolifération des champignons dans le placard et du décollement des peintures et tapisseries. Ces désordres durent depuis plus de 24 mois de sorte que le demandeur s’estime bien fondé à solliciter ultérieurement une indemnisation lors de l’audience au fond.
En réponse, la SAS VALORITY conclut à titre principal à l’incompétence du juge des référé qui doit rester le juge de l’évidence et le renvoi au fond des demandes. Subsidiairement, elle sollicite le débouté de l’ensemble des prétentions de M. [X] et sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle note en effet que les désordres évoqués par le locataire ont tous fait l’objet d’une intervention, certaines relevant de la responsabilité du locataire notamment la réparation du flotteur de WC. Elle estime que le seul désordre subsistant et dont la preuve n’est pas rapportée concerne les fuites dans la salle de bain ayant occasionné moisissures et fendillement des carrelages. Elle rappelle que M. [X] a refusé l’accès au local aux entreprises le 12 juillet et a refusé de déclarer le sinistre à son assureur. Les désordres évoqués dans l’expertise du 8 septembre 2023 constituent des réparations locatives.
La SAS VALORITY précise n’avoir aucun lien de droit avec le locataire et faute de cadre juridique, M. [X] ne saurait obtenir la condamnation à exécuter des travaux ou souffrir une condamnation au paiement d’une astreinte. Son éventuelle condamnation sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, litige échappant à la compétence du juge des référés.
Subsidiairement, si la juridiction retenait sa compétence, il rappelle que M. [X] ne rapporte pas la preuve de la responsabilité des défendeurs dans la survenance des dommages ni la permanence des dommages, ni l’absence de traitement et suivi, ni la quantification des sommes retenues à titre provisionnel ni le motif d’une retenue intégrale des loyers sans démontrer que le bien est totalement inhabitable, qu’il n’a pas concouru au dommage et qu’il détiendrait une créance liquide et exigible contre son bailleur.
M. [N] [E] expose à titre liminaire que son épouse, Mme [Z] [E] est décédée. Il sollicite in limine litis l’incompétence du juge des référés au profit du juge chargé des contentieux de la protection statuant au fond, les demandes excédant la compétence du juge des référés dans la mesure où elles sont sérieusement contestables et non urgentes.
Subsidiairement, il estime que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence cumulative d’une faute du bailleur, d’un lien de causalité et d’un préjudice qui lui est imputable. Il réclame le débouté de l’ensemble des prétentions de M. [X].
A titre infiniment subsidiaire, il sollicite que les condamnations mises à sa charge soient garanties par la SAS VALORITY chargée de la gestion locative sur le fondement de l’article 1991 du code civil.
Il demande de débouter la SAS VALORITY de ses demandes en garantie à son encontre et sollicite enfin la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il expose en effet que les réparations prétendument exigées n’ont pu être effectuées par le refus de M. [X] de donner l’accès aux lieux loués comme en atteste le rapport de la société SOCABAT. Un tel comportement est incompatible avec la notion d’urgence exigée par la compétence des référés. Il relève qu’il ne fait aucun doute que les réparations mises en évidence par le rapport SOCABAT concernent des réparations locatives. Les autres demandes ne sont ni urgentes ni matériellement établies. En tout état de cause un débat au fond s’impose en présence d’une contestation sérieuse sur l’existence d’une faute imputable à M. [E].
Subsidiairement il estime que les désordres constatés relèvent de la responsabilité du locataire et de l’exécution des travaux par le mandataire. Il rappelle en effet qu’en vertu des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu de veiller à accomplir ses missions en agissant au mieux des intérêts du mandant notamment en l’informant régulièrement de ses actions et en apportant conseil et assistance au propriétaire-bailleur et en lui répercutant les services rendus et difficultés rencontrées pour permettre au propriétaire-bailleur pour qu’il prenne des décisions de manière libre et éclairée. Il incombe à la SAS VALORITY de rapporter la preuve des diligences effectuées suite aux désordres invoquées par le locataire. Il lui incombe également de rapporter la preuve d’un manquement du propriétaire. En l’absence d’une telle preuve, les demandes à son encontre doivent être rejetées.
La demande de consignation des loyers devra être rejetée en l’absence de la preuve d’une faute établie à l’encontre du bailleur.
M. [X] ne démontre pas une urgence à renvoyer l’affaire au fond dès lors il devra saisir lui-même le juge du fond s’il persiste dans ses demandes.
Il sollicite enfin la garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par la SAS VALORITY.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 9 du code de procédure civil prévoit que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Le demandeur produit aux débats :
De nombreux échanges de mails avec le mandataire du bailleur, la société PURE GESTION signalant dès le 20 janvier 2022 des dysfonctionnements de la chasse d’eau, des volets roulants du jardin et du verrou des WC.
Un rapport de recherche de fuite établi le 10 mars 2023 constatant des dégradations des doublages au pied de mur dans la chambre attenante à la salle de bain et une fissuration du carrelage du sol dans la salle de bain. Il conclut que les désordres constatés proviennent de fuites sur la conduite d’évacuation du lavabo sous la baignoire dans la salle de bain au 1er étage, d’infiltrations d’eau par les joints souples décollés en périphérie de la baignoire consécutives à un défaut de pose, d’infiltrations d’eau par les parois faïencées en périphérie de la baignoire dans la salle de bain du 1er étage au droit des dommages.
Une facture d’eau d’un montant de 1 763,25 euros pour la période du janvier 2023 (index estimé) à juillet 2023 (index relevé).
Le constat des lieux d’entrée dans l’appartement établi le 19 janvier 2022 entre le mandataire du bailleur, la société PURE GESTION mentionnant notamment qu’une partie du volet ne fonctionne pas, que le carrelage de la salle de bain présente un carreau fissuré, le bois du tablier de la baignoire est gonflé et gondolé et la chasse d’eau des toilettes de fonctionne pas.
Un rapport de la société SOCABAT établie le 8 septembre 2023 dans le cadre de la déclaration d’un sinistre reçu le 24 juillet 2023 et concernant « l’affaissement du tablier de baignoire, fissuration de carrelage et fuite sur évacuation de lavabo et dysfonctionnement des WC ».
L’expert constate dans la salle de bain de l’étage une fissuration du carrelage de sol visible sur plusieurs carreaux. Le tablier de la baignoire présente un gonflement important. Une fuite est visible sur le raccord de la canalisation d’évacuation sous baignoire. Le joint périphérique de baignoire est complètement décollé. Des dommages sont également visibles sur la cloison de la chambre attenante à la salle de bains.
Il estime qu’il s’agit d’une fuite par canalisation accessible et joint périphérique de baignoire devant faire l’objet d’un entretien régulier.
Les deux chasses d’eau coulent en permanence. Il s’agit d’un problème de fermeture du mécanisme de flotteur, mécanisme d’équipement dissociable devant faire l’objet d’un entretien régulier.
En l’espèce, M. [F] [X] sollicite en référé de contraindre le bailleur et son mandataire à exécuter des travaux décrit dans l’assignation.
Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La compétence du juge des référés ne doit se heurter à aucune contestation sérieuse.
En l’espèce, l’exécution des travaux réclamés en référé par le locataire sont formellement contestés par le propriétaire des lieux loués. Les pièces produites aux débats et notamment les deux rapports d’expertise, seules pièces objectives, attestent le 10 mars 2023 de dégradations des doublages au pied de mur dans la chambre attenante à la salle de bain et d’une fissuration du carrelage du sol dans la salle de bain.
Il conclut que les désordres constatés proviennent de fuites sur la conduite d’évacuation du lavabo sous la baignoire dans la salle de bain du 1er étage, d’infiltrations d’eau par les joints souples décollés en périphérie de la baignoire, consécutives à un défaut de pose, d’infiltrations d’eau par les parois faïencées en périphéries de la baignoire dans la salle de bain du 1er étage.
Le rapport de la société SOCABAT établie le 8 septembre 2023 atteste dans la salle de bain de l’étage d’une fissuration du carrelage de sol visible sur plusieurs carreaux, d’un gonflement important du tablier de la baignoire et d’une fuite est visible sur le raccord de la canalisation d’évacuation sous baignoire. Il estime que ces désordres sont dus à une fuite par canalisation accessible et joint périphérique de baignoire devant faire l’objet d’un entretien régulier.
Les deux chasses d’eau coulent en permanence. Il s’agit d’un problème de fermeture du mécanisme de flotteur. Il s’agit d’un mécanisme d’équipement dissociable devant faire l’objet d’un entretien régulier.
Si les défauts liés aux chasses d’eau n’est pas contestable, l’expert conclut toutefois qu’ils résultent de la fermeture d’un mécanisme flotteur. Or, en application des annexes du décret du 26 août 1987 pris en application de la l’article 7 de la loi du 23 décembre 1986 visant à favoriser l’investissement locatif, ces réparations relèvent de la responsabilité du locataire et non du bailleur.
Les réparations exigées au titre de l’évier de cuisine, du volet roulant, du verrou et de la pose de la VMC ne sont pas établies de sorte qu’ils ne peuvent être qualifiés d’incontestables et ne sauraient relevées de la compétence du juge des référés.
Il résulte des écritures de M. [E] qu’une nouvelle expertise a été diligentée le 25 septembre 2023 s’agissant des autres désordres liés aux conduites d’évacuation et d’infiltrations dont les conclusions ne sont pas connues.
Il résulte de ces éléments que les demandes de M. [X] se heurtent à une contestation sérieuse et saurait relever de la compétence du juge des référés.
Il convient en conséquence de déclaration de constater l’incompétence de la juridiction de l’urgence.
En application de l’article 873-1 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties, et si l'urgence le justifie, le président saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine du tribunal.
En l’espèce, le demandeur sollicite le renvoi au fond uniquement s’agissant de l’indemnisation de son préjudice. Dès lors que la juridiction des référés n’est pas compétente sur le principal, il ne peut être envisagé de renvoyer au fond sur ce point.
Sur les dépens :
M. [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur les frais irrépétibles :
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner M. [F] [X] à payer à la SAS VALORITY la somme de 500 euros et à M. [E] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
rendue après débats publics,
CONSTATONS que Mme [Z] [E] n’intervient plus au litige,
DECLARONS l'action de M. [F] [X] recevable,
CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse,
DISONS n’y avoir lieu à référé,
RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,
CONDAMNONS M. [F] [X] aux dépens.
CONDAMNONS M. [F] [X] au paiement de la somme de 500 euros à la SAS VALORITY et 500 euros à M. [N] [E],
RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GreffierLe Juge
