TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00240
N° Portalis DBZS-W-B7I-YAWY
N° de Minute : 24/00118
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 17 Juin 2024
S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE
C/
[B] [J]
[X] [P]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [B] [J], demeurant [Adresse 3]
M. [X] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 240/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 avril 2019 avec effet au 29 mai 2019, la société civile immobilière (SCI) FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Messieurs [B] [J] et [I] [W] un logement de type III situé au sein de la [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 599 euros, outre une provision sur charges de 83,86 euros.
Par acte sous seing privé séparé du même jour, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Messieurs [B] [J] et [I] [W] un stationnement n°91 située à la même adresse que le logement, moyennant un loyer mensuel initial de 50 euros.
Par courrier du 19 avril 2020, M. [W] a délivré son congé avec effet au 1er mai 2020.
Par un avenant du 28 janvier 2021 avec effet au 1er décembre 2020, le contrat de bail a été étendu à Monsieur [X] [P].
Par acte d’huissier du 27 décembre 2022, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait délivrer à Messieurs [J] et [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement de la somme 2 386,13 euros dont 2 249,76 euros à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés à compter du mois d’août 2022.
Le commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Nord (CCAPEX) le 28 décembre 2022.
Par acte d’huissier du 7 février 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner Messieurs [B] [J] et [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,ordonner l’expulsion dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir des défendeurs des lieux ainsi que de la place de stationnement, ainsi que celle de tout occupant de leur chef qu’ils auraient pu introduire dans les lieux et de leurs biens,être autorisée à expulser les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,rappeler qu’en application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant dans les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 798,06 euros par mois à compter du mois de février 2024,condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre de provision, la somme de 4 847,27 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 249,76 euros à compter du commandement de payer les loyers en date du 27 décembre 2022, et avec intérêt aux taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 798,06 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de février 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement les défendeurs à payer à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2024.
La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 8 039,51 euros au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Au soutien de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire, la bailleresse fait valoir qu’en vertu de la clause prévue au contrat et du commandement de payer visant celle-ci signifié aux locataires le 27 décembre 2022, la résolution du bail est acquise depuis le 28 février 2023.
Au soutien de sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation, la demanderesse fait valoir que les occupants sont redevables d’une indemnité correspondant au montant du loyer, des locaux annexes et des provisions sur charges, à compter du 28 février 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.
Enfin, au soutien de sa demande en condamnation au paiement de la somme de 8 039,51 euros, la bailleresse produit un décompte actualisé de la dette locative au 6 mai 2024.
Assignés régulièrement par remise de l’acte à l’étude d’huissier, les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, Messieurs [J] et [P] ne règlent manifestement pas leur loyer depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 décembre 2022, soit deux mois avant la délivrance de l’acte introductif d’instance en date du 7 février 2024.
En outre, en application des dispositions de l’article 24 III de la loi précitée, l’assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail doit être notifiée par le bailleur au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir notifié l’assignation à la sous-préfecture du Nord par voie électronique le 8 février 2024.
Par conséquent, il convient de déclarer recevable l’action de la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE en constatation de la résolution du bail et en expulsion de Messieurs [J] et [P].
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garanti ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
L’article 24 V de cette même loi prévoit toutefois la possibilité pour le juge d’accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause résolutoire étant ainsi suspendus, et la clause résolutoire réputée n’avoir jamais joué dès lors que le locataire se libère.
En l’espèce, le contrat de bail régularisé le 24 avril 2019 comprend une clause aux termes de laquelle « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, […] le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir fait délivrer à Messieurs [J] et [P] un commandement de payer visant cette clause résolutoire par acte d’huissier du 27 décembre 2022 afin d’obtenir le paiement des loyers pour un montant de 2 249,76 euros.
Il ressort des décomptes produits par la bailleresse que l’intégralité des causes de ce commandement n’a pas été réglée dans les deux mois suivant sa délivrance.
Il est donc resté infructueux pendant plus de deux mois au sens du texte précité de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 28 février 2023 et que depuis cette date, le bail est résilié de plein droit.
Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit que les défendeurs n’ont effectué aucun règlement depuis le 6 septembre 2023.
Ils ne satisfont donc pas les conditions requises pour permettre d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient d’ordonner leur expulsion du logement selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur la condamnation des locataires aux sommes dues
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.
Enfin, en application de l’article 1221-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que le loyer est actuellement d’un montant de 743,04 euros en ce qui concerne le logement et de 55,02 euros en ce qui concerne le stationnement.
Dans la mesure où les défendeurs occupent toujours ces lieux malgré la résiliation du bail intervenue, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à cette somme de 798,06 euros.
Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE que les défendeurs sont redevables d’une somme totale de 8 039,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Par ailleurs, l’article 8 du contrat de bail portant sur le logement et l’article 10 du contrat de bail portant sur le stationnement contiennent une clause de solidarité entre les locataires en ce qui concerne les loyers, charges locatives, indemnités d’occupation et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire.
Messieurs [J] et [P] seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 8 039,51 euros correspondant aux arriérés de loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
En outre, ils seront solidairement condamnés à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers de l’appartement et de la place de stationnement et aux charges locatives, soit la somme de 798,06 euros par mois à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.
Cette indemnité d’occupation sera révisable selon les conditions prévues au bail.
En outre, en application de l’article 1221-6 du code civil, le commandement de payer ayant été délivré le 27 décembre 2022, la somme de 2 249,76 euros produira intérêts au taux légal à compter de cette date, le surplus produisant intérêt à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code procédure civile, Messieurs [J] et [P] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022.
En application de l’article 700 du même code, ils seront solidairement condamnés à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 600 euros.
Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS la résolution du bail conclu entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et Messieurs [B] [J] et [X] [P], portant sur le local à usage d’habitation type III situé au sein de la [Adresse 3], à [Localité 4] et sur le stationnement n°91 situé à la même adresse, à compter du 28 février 2023 ;
DISONS qu’à défaut pour Messieurs [B] [J] et [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier mais sans qu’il y ait lieu de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS à la somme provisionnelle de 798,06 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter d à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;
CONDAMNONS solidairement Messieurs [B] [J] et [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme provisionnelle de 8 039,51 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 sur la somme de 2 249,76 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS solidairement Messieurs [B] [J] et [X] [P] à payer mensuellement à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme provisionnelle de 798,06 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Messieurs [B] [J] et [X] [P] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Messieurs [B] [J] et [X] [P] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022 ;
RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Le GreffierLe Juge
