TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/11117
N° Portalis DBZS-W-B7H-XZN5
N° de Minute : L 24/00390
JUGEMENT
DU : 17 Juin 2024
SCPI DOMIVALOR 4
C/
[P] [G]
[B] [L] épouse [G]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
SCPI [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son liquidateur la SA ALLIANZ IMMOVALOR., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Ruben GARCIA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Bertrand VERMERSCH
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [P] [G], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
Mme [B] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 5]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Avril 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de DEHAUDT, Greffier
RG 11117/23 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 2 mars 2021 avec prise d’effet au 10 mars 2021, la société civile de placements immobiliers DOMIVALOR 4 représenté par son mandataire IMMOVALOR GESTION donné à bail à M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L], pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction un logement situé [Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel de 580 euros auquel s'ajoute une provision sur charge mensuelle de 70 euros.
Suivant acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, La SCPI DOMIVALOR 4 a fait délivrer à M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 128,68 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 mai 2023.
Par exploit du 19 octobre 2023, La SCPI DOMIVALOR 4 a fait assigner M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L], au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1103 du code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 30 octobre 2023, aux fins de voir :
constater la résiliation du contrat de bail à la date du 25 juillet 2023,subsidiairement prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements graves des locataires,ordonner la libération des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux et la remise des clefs à la demanderesse,ordonner, à défaut pour M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] d'avoir volontairement quitté les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, y compris l’emplacement du parking, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] à lui payer la somme de 3 629,96 euros avec intérêt légal à compter du commandement de payer du 25 mai 2023 ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ou l’expulsion, à la somme de 815,95 euros correspondant à un mois de loyer charges comprises majoré de 20% et dire qu’elle sera indexée selon les clauses du contrat résilié ;condamner M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] à lui payer à compter de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, une indemnité d‘occupation dissuasive de 815,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux loués par la restitution des clefs ou l’expulsion, indemnité qui sera indexée selon les clauses du contrat résilié,condamner M. [P] [G] et Mme [B] [G] à payer à la demanderesse les charges et taxes diverses du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clefs ou l’expulsion ;autoriser la demanderesse à faire, si nécessaire, transporter et séquestrer l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie des sommes dues, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Condamner les défendeurs aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation et les éventuels frais liés à une procédure d’éviction forcée.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 20 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2023. La SCPI DOMIVALOR 4, représentée par son conseil, a maintenu sa demande sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 8 278,69 euros au 28 mars 2024. Le paiement du loyer courant ayant repris, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
M. [G], comparant en personne ne conteste pas le principe de la dette mais sollicite des délais de paiement. Divorcé depuis 2021, il indique qu’il a saisi la commission de surendettement. Il perçoit un salaire d’un montant de 1580 euros, doit régler 260 euros de pension alimentaire et propose de s’acquitter des sommes dues par versements de 130 euros en plus du loyer courant. Il produit un courrier de la commission de surendettement daté du 28 février 2024 notifiant la recevabilité de la demande et l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par courrier recommandé en date du 26 mars 2024, la SCPI DOMIVALOR 4 a formé un recours à l’encontre de la décision du 28 février 2024.
L’enquête sociale a été diligentée le 23 novembre 2023. Elle confirme l’accompagnement social de M. [G] qui a subi une baisse de revenus et recherche un échéancier. Des démarches sont également entreprises pour constituer un dossier de surendettement.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la loi applicable :
Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :
Conformément à l'article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, La SCPI DOMIVALOR 4 justifie avoir notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le commandement de payer le 30 mai 2023 soit plus de deux mois avant l'assignation du 28 avril 2023.
Conformément à l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, La SCPI DOMIVALOR 4 justifie avoir notifié par voie électronique à la Préfecture du Nord l'assignation le 19 octobre 2023 soit plus de deux mois avant l'audience du 30 octobre 2023.
L'action de La SCPI DOMIVALOR 4 est donc recevable.
Sur le constat de la résiliation de bail et l'expulsion :
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail comporte dans son article VIII des conditions particulières une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
Le bailleur justifie avoir fait délivrer le 25 mai 2023 à M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 128,68 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le décompte produit par le bailleur et arrêté au 1er mars 2023, échéance de mars incluse, indique que M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] n’ont pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois.
Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 juillet 2023 et que le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date.
Sur la demande de délais et la suspension de la clause résolutoire :
Il résulte de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 que par dérogation à la première phrase du V (octroi de délai de paiement) lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
En l’espèce, M. [G] sollicite l’octroi de délais de paiement. Le décompte produit par le bailleur ne fait état d’aucun paiement depuis le mois de septembre 2023. Toutefois le locataire assure avoir repris le paiement du loyer et le représentant du bailleur ne conteste pas la reprise du loyer courant depuis le mois de février 2024 et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.
En conséquence il y a lieu d’acter la reprise du paiement du loyer courant.
M. [G] a été déclaré recevable par la commission de surendettement. Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement dans l’attente de la décision définitive de la commission et de prononcer la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.
Dans l’hypothèse où les locataires ne respecteraient pas les modalités de paiement telles que définies au dispositif de la présente décision, aucun élément ne permet de considérer qu’ils refuseraient de quitter les lieux. La demande de condamnation sera sous astreinte sera rejetée.
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »
Il résulte du décompte actualisé remis par le bailleur et arrêté au 1er mars 2024 que le locataire reste devoir à la bailleresse la somme de 8 278,35 euros, échéance du mois de mars incluse. Compte tenu des frais indû9ment comptabilisés à hauteur de 33,60 euros, la somme due est de 8 244,75 euros.
Le bailleur indiquant que les mois de février et mars sont réglés, la dette locative s’élèvent à la somme de 6 846,68 euros.
Sur la condamnation des deux locataires :
Le bail a été signé par M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L]. Mme [G], bien que non comparante ne justifie pas s’être désolidarisée du contrat. En conséquence, elle reste tenue de la dette de loyer.
M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 846,68 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2095,08 euros à compter du 25 mai 2023, à compter de l’assignation sur la somme de 1501,28 euros et à compter de la signification de la présence décision pour le surplus.
Sur les mesures accessoires
M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L], succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à la bailleresse une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE l'action de la SCPI DOMIVALOR 4 recevable ;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 2 mars 2021 avec prise d’effet au 10 mars 2021 entre la société civile de placements immobiliers DOMIVALOR 4 d’une part et M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] d’autre part portant sur un logement situé [Adresse 5]) à la date du 26 juillet 2023 ;
CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] à payer à la SCPI DOMIVALOR 4 la somme de 6 846,68 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 095,08 euros à compter du 25 mai 2023, à compter de l’assignation sur la somme de 1501,28 euros et à compter de la signification de la présence décision pour le surplus ;
DIT que dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement, M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] pourront s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 130 euros, la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;
RAPPELLE que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour et M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] seront condamnés à payer à la SCPI DOMIVALOR à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 701,31 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;
REJETTE la demande de condamnation sous astreinte ;
REJETTE toutes les autres demandes de la SCPI DOMIVALOR 4 ;
RAPPELLE à M. et Mme [G] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] à payer à la SCPI DOMIVALOR 4 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNNE M. [P] [G] et Mme [B] [G] née [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille le 17 juin 2024 .
Le GREFFIERLE JUGE
