TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01763
N° Portalis DBZS-W-B7H-X4CI
N° de Minute : 24/00109
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 17 Juin 2024
[J] [M]
C/
[R] [B]
[U] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [J] [M], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [R] [B], demeurant [Adresse 2]
M. [U] [X], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Avril 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1763/2023 – Page - MEXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé en date du 29 mai 2021, [J] [M] a donné à bail à [R] [B] et [U] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2]) ainsi qu'une place de parking. Le loyer était fixé à la somme mensuelle de 540 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.
Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2023, [J] [M] a fait délivrer un commandement aux locataires d'avoir à payer la somme en principal de 1.940 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte d'huissier de justice en date du 30 octobre 2023, notifié au Préfet du Nord le 30 octobre 2023, [J] [M] a fait assigner en référé [R] [B] et [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Lille aux fins d'obtenir :
- le constat de l'application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail,
- l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- l'autorisation, le cas échéant, de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs,
- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 4.500 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 13 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.940 euros et de l'assignation pour le surplus,
leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges, soit la somme de 653,50 euros, à compter du mois d'octobre 2023 et jusqu'à libération des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers.
Le 14 février 2024, la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers la demande de [R] [B] et [U] [X].
A l'audience du 12 avril 2024, les parties se sont accordées quant à la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement aux locataires dans l'attente des mesures imposées par la banque de France, supposées advenir sous peu.
A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la lOI n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou du non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.(...) L'organisme ainsi saisi réalise un diagnostic social et financier (...).
En l'espèce, il est justifié de la notification de l'assignation au Préfet du nord de manière dématérialisée le 30 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience.
Par conséquent, l'action est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il est établi qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail a été délivré le 31 mai 2023 et que deux mois se sont écoulés depuis, sans que l'arriéré de loyer ait été régularisé.
Il convient donc de constater qu'en application de ces dispositions contractuelles le bail est résolu depuis le 1er août 2023.
Sur la dette de loyers, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour la dette incluse au plan
Lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée :
« 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »
Il est en l'espèce constant qu'une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice de [R] [B] et [U] [X] ; il ressort en outre du décompte produit par la bailleresse que le paiement du loyer résiduel a repris depuis le mois de décembre 2023. Les conditions d'application du texte susvisé sont dès lors réunies.
S'agissant de la dette de loyers et charges concernée par la procédure de surendettement, soit la somme de 4.893 euros actualisée au jour de la décision de recevabilité, il convient d'accorder à [R] [B] et [U] [X] des délais de paiement sous la forme d'un moratoire total jusqu'à la mise en place du plan de désendettement qui réglera le sort de la dette.
Ce dernier devra être impérativement respecté, la clause résolutoire retrouvant à défaut son plein effet.
En toute hypothèse, les délais accordés n'entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.
Sur la dette de loyers, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour la différence entre la dette à la date de l'état des créances et la dette au jour de l'audience
Il existe une partie de la dette locative non incluse au plan de surendettement.
Il est constaté une reprise effective du paiement du loyer et des charges au jour de l'audience malgré cette augmentation de la dette.
Le décompte produit fait apparaître un solde débiteur de 5.303 euros ; la somme de 4.893 euros étant incluse dans le plan, la dette postérieure à l'état des créances est de 410 euros.
Les débiteurs apparaissant orientés vers un plan de réaménagement des dettes, il convient en opportunité d'accorder un moratoire pour le paiement de cette dette hors plan, afin de ne pas aggraver la situation des locataires qui ont repris le paiement des loyers courants, et ce jusqu'à la mise en place du plan.
Il sera donc constaté au dispositif l'existence de cette créance du bailleur au titre des loyers et charges hors plan, avec condamnation en paiement.
Dès lors, soit les débiteurs actualiseront leur dette de loyers et charges dans le cadre de la procédure de surendettement et cette dette actuellement hors plan sera réglée dans le cadre du plan de désendettement ; à défaut pour les locataires d'effectuer en temps utile les démarches pour intégrer cette dette au plan, il convient de dire qu'ils la régleront auprès du bailleur en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.
En cas de mise en place d'un plan de désendettement, celui-ci devra être impérativement respecté, la clause résolutoire retrouvant à défaut son plein effet. De même, à défaut pour les locataires d'actualiser leur dette dans le cadre de la procédure de surendettement et de respecter les délais accordés, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.
En toute hypothèse, les délais accordés n'entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.
En cas de jeu de la clause résolutoire dans les conditions ci-dessus rappelées :
Le jeu de la clause résolutoire entraînera l'engagement de la procédure d'expulsion, ainsi que le paiement par les défendeurs d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu'à son départ effectif. Cette indemnité n'est pas susceptible d'indexation compte tenu de son caractère indemnitaire. La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles comme précisé au dispositif.
Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, , à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la
charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
[R] [B] et [U] [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Leur situation économique commande toutefois de rejeter la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort
CONSTATONS la résolution du bail conclu entre [J] [M], [R] [B] et [U] [X] le 29 mai 2021 et portant sur un logement situé [Adresse 2]) à la date du 1er août 2023 par l'effet de la clause résolutoire stipulée dans ledit bail ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;
CONDAMNONS solidairement [R] [B] et [U] [X] à payer à [J] [M] la somme de 5.303 euros, arrêtée à la date du 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 1.940 euros et du présent jugement pour le surplus ;
POUR LA DETTE INCLUSE AU PLAN DE SURENDETTEMENT (4.893 euros)
ACCORDONS à [R] [B] et [U] [X] un moratoire de paiement total jusqu'à la mise en place du plan de surendettement, avec suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,
PRÉCISONS que les délais de paiement prévus au plan devront être respectés par les locataires pour continuer à suspendre les effets de la clause résolutoire, et qu'à défaut de respecter les délais de paiement prévus au plan de surendettement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
RAPPELONS qu'en toute hypothèse, les délais accordés n'entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
POUR LA DETTE HORS PLAN DE SURENDETTEMENT (410 euros)
ACCORDONS à [R] [B] et [U] [X] un moratoire de paiement total pour la dette de 410 euros euros non incluse au plan de surendettement, jusqu'à la mise en place du plan de surendettement, avec suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,
PRÉCISONS que lorsque le plan de surendettement sera élaboré, les locataires devant actualiser à leur initiative la dette auprès de la commission de surendettement, les délais de paiement prévus au plan devront être respectés par les locataires pour continuer à suspendre les effets de la clause résolutoire, et qu'à défaut de respecter les délais de paiement prévus au plan, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
PRÉCISONS que si les locataires n'actualisent pas leur dette auprès de la commission de surendettement, cette dette non incluse au plan devra être réglée en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 10 euros et paiement du solde à la 36ème mensualité, la première mensualité étant payable le premier mois de la mise en place du plan de surendettement,
DISONS qu'en cas de non respect, le cas échéant, de ces mensualités, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
RAPPELONS qu'en toute hypothèse, les délais accordés n'entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
EN CAS DE MISE EN OEUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
DISONS que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que [R] [B] et [U] [X] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;
DISONS qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, [J] [M] pourra faire procéder à l'expulsion de [R] [B] et [U] [X] et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
AUTORISONS, le cas échéant, [J] [M] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de [R] [B] et [U] [X] dans le délai de deux mois ;
FIXONS, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, le montant de l'indemnité d'occupation mise mensuellement à la charge de [R] [B] et [U] [X] au montant du loyer et charges en cours à la date de la résolution du contrat ;
DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux ;
DISONS que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées ;
CONDAMNONS conjointement [R] [B] et [U] [X] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à [J] [M] jusqu'à la libération effective du logement, chaque indemnité d'occupation portant intérêt au taux légal à compter de sa date d'échéance ;
REJETONS le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;
CONDAMNONS in solidum [R] [B] et [U] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que présente décision est exécutoire de plein droit ;
DISONS que le présent jugement sera notifié au Préfet du Nord.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE
LA PROTECTION
