TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01440 -
N° Portalis DBZS-W-B7H-XU46
N° de Minute : 24/00127
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 17 Juin 2024
[D] [H]
[T] [U] épouse [H]
C/
[O] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 17 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [D] [H], demeurant [Adresse 2]
Mme [T] [U] épouse [H], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [O] [X], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Avril 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1440/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 avril 2017 avec effet au 3 juin 2017 pour une durée de 3 ans renouvelable, M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] ont donné en location à Mme [O] [X] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], n°11 moyennant un loyer mensuel révisable de 594,49 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 130 euros ainsi qu’une provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 15 euros par mois.
Par acte d'huissier du 11 juillet 2023, M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] ont fait signifier à Mme [O] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 2897,96 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 juillet 2023.
Par acte d'huissier du 16 octobre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2023, M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] ont fait assigner Mme [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 8 janvier 2024 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail,ordonner l'expulsion de Mme [O] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner Mme [O] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 3 696,32 euros au 26 septembre 2023, avec intérêts à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire au paiement des sommes dues entre le jour de l’arrêté comptable et le jour de l’ordonnance à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l’échéance,condamner Mme [O] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner Mme [O] [X] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [O] [X] aux entiers frais et dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être plaidée le 15 avril 2024.
M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H], représentés par leur conseil, ont maintenu ses demandes tout en précisant ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement tels que proposé par la locataire qui a repris les paiements du loyer courant outre 100 euros pour apurer sa dette.
Mme [O] [X] comparante en personne ne conteste pas le principe de la dette et propose de s’en acquitter par versements de 100 euros par mois en plus du loyer courant.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, soit la version applicable en l’espèce.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce compte tenu de la date de conclusion du bail, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 2017 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article VIII deux mois après délivrance d’un commandement de payer. Ce dernier a été délivré le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 2897,96 euros. Si des paiements partiels ont été réalisés dans les deux mois de la signification du commandement de payer, ils sont insuffisants à apurer la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 12 septembre 2023.
Sur la demande de délais :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il est établi que la locataire a repris le paiement du loyer courant. Elle propose de s’acquitter de sa dette par versement de 100 euros en sus du loyer. Les bailleurs ne sont pas opposés à cette proposition.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixés au dispositif de la présente décision.
Sur la suspension de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, à l'audience du 15 avril 2024, Mme [O] [X] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation pendant cette durée.
Compte tenu de cette demande expresse et du versement intégral du loyer courant avant l'audience du 15 avril 2024, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.
Sur les sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En l'espèce, à la date du commandement de payer, soit le 11 juillet 2023, Mme [O] [X] était redevable d'une somme en principal de 2897,96 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Suivant décompte produit par M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H], Mme [O] [X] reste redevable d'une somme de 2 956,83 euros au 8 avril 2024.
Mme [O] [X] sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 956,83 euros, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2 897,96 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Afin de garantir l’apurement de la dette et le désintéressement de la bailleresse, il y a lieu de dire que la locataire règlera l’arriéré locatif en 29 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de son loyer courant et les effets de la clause résolutoire seront suspendues pendant cette période, dans les conditions reprises par le dispositif du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [O] [X] qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il y a lieu de condamner Mme [O] [X] à payer à M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 27 avril 2017 avec effet au 3 juin 2017 conclu entre M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] d’une part et Mme [O] [X] et portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], bâtiment D, 1er étage, n°11 sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;
CONDAMNONS Mme [O] [X] à payer à M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] la somme de 2 956,83 euros, au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2 897,96 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
DISONS que Mme [O] [X] pourra s'acquitter de cette somme en 29 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;
RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’en revanche, faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour Mme [O] [X] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Mme [O] [X] sera condamnée à payer à M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H], à titre de provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 739,49 euros outre une provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 15 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;
RAPPELONS à Mme [O] [X] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS Mme [O] [X] à payer à M. [D] [H] et Mme [T] [U] épouse [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille le 17 juin 2024,
Le GreffierLe Juge
