TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/07690
N° Portalis DBZS-W-B7H-XO2R
N° de Minute : L 24/00347
JUGEMENT
DU : 03 Juin 2024
Association ARELI
C/
[I] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 03 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Association ARELI, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Mme [J] [G], munie d'un pouvoir écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [I] [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 7690/2023 - Page - MA
RG 7690/2023 - Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2022 à effet du 1er octobre 2022, l'Association ARELI a mis à disposition de Monsieur [I] [E] une chambre privative à usage d'habitation (n°102) et des parties communes constituées notamment d'une salle d'activité, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking, situées [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée d'un mois, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement d'une redevance d'un montant mensuel de 416,07 euros, outre une somme de 23,40 euros pour les prestations.
Le même jour, le résident a accepté le règlement intérieur de la résidence.
Par lettre recommandée du 21 février 2023 revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », l'Association ARELI a mis en demeure Monsieur [E] de lui régler la somme de 433,98 euros au titre des redevances impayées, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat (article 15).
Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, l'Association ARELI a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :
constater la résiliation de la convention d'occupation régularisée entre les parties, à défaut prononcer sa résiliation,
ordonner l'expulsion de Monsieur [E] du logement et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,
condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 1 507,85 euros,
condamner Monsieur [E] à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 431,05 euros,
condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Monsieur [E] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2024 et renvoyée à l’audience du 25 mars 2024, à la demande de Monsieur [E] afin qu’il puisse se faire représenter par un avocat.
A l’audience du 25 mars 2024, l'Association ARELI, représentée par son conseil, s'en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 051,77 euros. Elle précise qu’un seul paiement a été effectué en novembre 2022 et que le plan d’apurement de la dette qui avait été mis en place n’a pas été respecté par le résident.
Monsieur [E], présent à l’audience, ne conteste pas les impayés. Il explique percevoir la somme mensuelle de 534 euros au titre du RSA, outre un droit mensuel de 375 euros au titre de l’allocation logement. Il indique souffrir d’épilepsie et d’une addiction alcoolémique, et ajoute avoir déposé un dossier de surendettement. Il sollicite des délais pour quitter les lieux.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
En application de l'article 469 alinéa 1, le jugement sera rendu de manière contradictoire.
I. Sur la demande en résiliation du contrat d’occupation
- Sur le régime juridique applicable
Conformément à l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 de cette même loi.
Le logement-foyer est défini à l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »
En l'espèce, le contrat d'occupation signé entre Monsieur [E] et l'Association ARELI porte bien sur un logement foyer comprenant une partie privative (studio T1 de 20,10 m2) et une partie collective (salle d'activités, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking) et destiné à un public spécifique (personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs, migrants).
Il sera donc fait application des dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ainsi que des règles du code civil.
-Sur le constat de résiliation de la convention d'occupation
L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
En l'espèce, le contrat d'occupation contient en page 3, une clause n°8 intitulée « fin de contrat et résiliation », reprenant pour partie l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, et aux termes de laquelle la résiliation de la convention d'occupation peut intervenir à l'initiative du gestionnaire ou du propriétaire dans trois cas :
inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur.
cessation totale d'activité de l'établissement.
cas où la personne cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement concerné.
L'Association ARELI se prévaut de l'inexécution par le résident de son obligation de payer la redevance mensuelle aux termes convenus, obligation essentielle lui incombant au titre de son contrat d'occupation.
L'article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
L'article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis : d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes consécutifs mensuels correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception (…)
La convention d'occupation prévoit en son article 15, page 4, une clause résolutoire rédigée ainsi : « Si le résident perçoit l'Aide Personnalisée au Logement (APL), après la constatation d'un impayé d'au moins trois termes nets consécutifs de redevance, ou d'un montant au moins égal à deux mois bruts de redevance (art. 6 de la convention APL) ou du non-paiement du dépôt de garantie, le contrat d'occupation pourra être résilié de plein droit, à l'initiative d'ARELI, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et le locataire devra quitter immédiatement les lieux. »
En l'espèce, l'Association ARELI justifie avoir adressé à Monsieur [E] une lettre recommandée avec accusé de réception le 21 février 2023 visant la clause résolutoire prévue au contrat d'occupation et aux termes de laquelle elle l'a mis en demeure de lui régler la somme de 433,98 euros au titre des redevances impayées au plus tard le 31 mars 2023.
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Il ressort du décompte produit par l'Association ARELI arrêté à la date du 21 mars 2024 que Monsieur [E] n'a pas réglé les causes de cette mise en demeure dans les délais.
La dette d’impayés ne cesse de croître de sorte qu’au moins trois termes nets consécutifs de redevances sont demeurés impayés.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 22 mars 2023.
Il convient en conséquence de constater la résiliation de la convention d'occupation du 4 octobre 2022.
II. Sur le décompte des sommes dues
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation énonce que : « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L.633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités, conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. »
L'article 9 de la convention d'occupation du 4 octobre 2022 prévoit qu'« En contrepartie des services rendus et de la jouissance du local, le résident s'acquitte d'une redevance forfaitaire. La redevance comprend l'équivalent loyer et charges, les prestations dont l'amortissement du mobilier.
Le paiement de la redevance s'effectue au plus tard à terme échu, c'est-à-dire avant le 5 du mois suivant, selon les différents modes de paiement en vigueur au sein d'ARELI soit 416,07 euros pour l'équivalent et les charges et 23,40 euros pour les prestations. »
L'article 17 de cette même convention prévoit, dans le même sens, que le résident s'engage notamment à s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et des éventuelles prestations annexes et facultatives dans les délais fixés.
Enfin, l'article 12 de la convention d'occupation prévoit une clause aux termes de laquelle ARELI pourra réviser le montant de la redevance chaque année selon les dispositions prévues dans la convention APL et par la législation en vigueur.
En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'à la date de libération effective des lieux.
En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats par l’Association ARELI arrêté au 21 mars 2024 que Monsieur [E] reste redevable de la somme de 3 051,77 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Toutefois, il convient de déduire de cette somme la somme de 114,40 euros, mise au débit en date du 10 octobre 2023, à défaut de justification de cette somme.
Monsieur [E] sera donc condamné à la somme de 2 937,37 euros au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d'occupations impayées, arrêtés au 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Monsieur [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance majoré de la provision sur charges, soit la somme de 454,34 euros afin de réparer le préjudice découlant pour l’Association ARELI de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L. 412-4 suivant dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Monsieur [E], à l’audience du 25 mars 2024, sollicite des délais d’expulsion.
Il indique percevoir la somme mensuelle de 534 euros au titre du RSA, outre un droit mensuel de 375 euros au titre de l’allocation logement. Il précise souffrir d’épilepsie et d’une addiction alcoolémique.
L'Association ARELI, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et d'insertion sociale de diverses catégories et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.
Il apparaît, eu égard à la grande précarité de la situation de Monsieur [E], de la faiblesse de ses revenus, qui conduira la recherche d’un logement à être particulièrement longue, ainsi qu’à la capacité du bailleur, professionnel, de supporter la dette locative, d’accorder à Monsieur [E] un délai de 6 mois pour quitter les lieux.
Néanmoins, afin de préserver un équilibre entre les intérêts des bailleurs et ceux de la locataire, il y a lieu de prévoir que le maintien du bénéfice de ce délai est conditionné au paiement régulier de l’indemnité d’occupation.
IV. Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.
L’équité commande d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de la convention d'occupation conclue le 4 octobre 2022 entre l'Association ARELI et Monsieur [I] [E] concernant le logement n°102 – situé [Adresse 5] à [Localité 4] à la date du 22 mars 2023 ;
ACCORDE à Monsieur [I] [E] un délai de 6 mois à compter de la notification du présent jugement pour quitter le logement qu’il occupe au logement n°102 – situé [Adresse 5] à [Localité 4] ?;
DIT que ces délais sont conditionnés, à compter de la notification régulière, ou le cas échéant de la signification de la présente décision, au paiement à sa date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de l’occupant et qu’en cas de retard, même partiel de paiement, le bailleur pourra reprendre la procédure d’expulsion sans autre formalité dans les formes et conditions prévues par la loi?;
ORDONNE à défaut pour Monsieur [I] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation de la convention d’occupation à la libération effective et définitive du logement à la somme de 454,34 euros, égale au montant de la dernière redevance majoré de la provision sur charges ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à l’Association ARELI la somme de 2 937,37 euros au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d'occupation impayées, arrêtés au 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à l’Association ARELI une indemnité d’occupation d’un montant de 454,34 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETTE la demande de l’Association ARELI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 3 juin 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
