TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/07463
N° Portalis DBZS-W-B7H-XOK6
N° de Minute : L 24/00358
JUGEMENT
DU : 03 Juin 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BIGO DANEL
C/
S.C.I. GEORGES
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 03 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BIGO DANEL sise [Adresse 3] - [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice FONCIA HAUTS DE FRANCE [Adresse 2] [Localité 6]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
S.C.I. GEORGES, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière GEORGES est propriétaire d’un logement situé à l’entresol (lot n°2 du règlement de copropriété) et d’un garage portant le numéro 2 du plan (lot n° 15 du règlement de copropriété) au sein de la résidence Bigo Danel située au [Adresse 3] à [Localité 6], gérée par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Foncia Hauts de France.
Par acte d’huissier du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bigo Danel, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France, a fait signifier à la SCI GEORGES un commandement de lui payer la somme de 3.873,07 euros en principal au titre des charges de copropriété.
Par acte d’huissier du 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bigo Danel, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France, a fait assigner la SCI GEORGES devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
condamner la SCI GEORGES à lui payer la somme de 4 375,34 euros au titre de l’arriéré de charges dues selon décompte arrêté au 27 juin 2023 (à parfaire au jour de l’audience), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2023 ;
condamner la SCI GEORGES à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamner la SCI GEORGES à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI GEORGES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024 à laquelle elle a été retenue et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2024.
L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats et les parties ont été convoqués à l’audience du 25 mars 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bigo Danel, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France, lui-même représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette au titre des charges de copropriété à la somme de 6 324,07 euros arrêtée au 12 mars 2024.
La SCI GEORGES, représentée par l’un de ses associés, Monsieur [Z] [D] reconnaît la dette de charges de copropriété mais demande des délais de paiement sur douze mois afin de pouvoir s’en acquitter. Elle indique percevoir des revenus à hauteur de 1 700 euros par mois, avoir demandé un décompte de sa dette au dernier trimestre 2023 et avoir proposé un prélèvement qui lui a été refusé. Elle demande également une diminution des dommages et intérêts à hauteur de 400 euros.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024.
MOTIFS
I. Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »
Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l’article 24 de la même loi, « I.- les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. »
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
L’article 36 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bigo Danel, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France, produit les procès-verbaux de l’assemblée générale des 16 mars 2021, 14 décembre 2021, et 20 mars 2023 qui approuvent les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023.
Il en ressort que les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos, à l’approbation des budgets prévisionnels et à la constitution d’un fonds de travaux Alur ont été adoptées dans les conditions de majorité requises par la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France produit également :
les appels de provisions trimestriels émis entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2023 ;
qui rappellent les tantièmes afférents aux lots dont la SCI GEORGES est propriétaire ;
les appels de fonds trimestriels émis entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024 ;
les décomptes de charges des 8 novembre 2021 et 12 décembre 2022 ;
un décompte des sommes dues arrêté au 12 mars 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, qui met en évidence une somme due de 6 575,35 euros.
Cette somme de 6 324,07 euros inclut :
des frais de mise en demeure de 40 euros le 5 novembre 2021 ;
des frais de relance de 30 euros le 23 novembre 2021 ;
des frais de mise en demeure de 45 euros le 5 août 2022 ;
des frais de relance de 35 euros le 19 août 2022 ;
des frais de constitution de droit d’huissier de 350 euros du 13 avril 2024 ;
des frais de constitution de droit avocat de 350 euros du 27 juin 2023 ;
des frais de suivi de procédure de recouvrement de 120 euros du 5 septembre 2023 ;
Le montant des frais de mise en demeure, de relance, des intérêts de retard et de constitution de dossier auprès d’un auxiliaire de justice et de suivi de procédure de recouvrement sont mentionnés dans le contrat de syndic produit aux débats.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement retenus :
des frais de mise en demeure de 40 euros le 5 novembre 2021 ;
des frais de relance de 30 euros le 23 novembre 2021 ;
des frais de mise en demeure de 45 euros le 5 août 2022 ;
des frais de relance de 35 euros le 19 août 2022 ;
Cependant, les frais suivants, qui font partie des frais d’administration courante, ou sont couvert par les dépens de la présente décision, ne seront pas retenus :
des frais de constitution de droit d’huissier de 350 euros du 13 avril 2024 ;
des frais de constitution de droit avocat de 350 euros du 27 juin 2023 ;
des frais de suivi de procédure de recouvrement de 120 euros du 5 septembre 2023 ;
La SCI GEORGES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France, la somme de 5 504,07 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus et au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 873,07 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
II. Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts de France sollicite la somme de 800 euros à titre de dommage et intérêts. Elle estime que le retard de paiement lui cause un préjudice financier en ce qu’elle contraint les autres copropriétaires à lui faire une avance de trésorerie.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard indemnisé par les intérêts moratoires, les frais de relance ayant par ailleurs été pris en compte dans le calcul de la dette.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.
III. Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI GEORGES qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2023.
En application de l’article 700 du même code, la SCI GEORGES, partie perdante, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 700 euros.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :
CONDAMNE la SCI GEORGES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Foncia Hauts de France, la somme de 5 504,07 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus et au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 873,07 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SCI GEORGES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Foncia Hauts de France, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI GEORGES aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 3 juin 2024, par mise à disposition au greffe
Le GreffierLe Juge
