TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00641 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFRV
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 MAI 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. PAVE DU MOULIN
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. BIOTHELIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 07 Mai 2024
ORDONNANCE du 28 Mai 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié reçu le 20 octobre 2020 par Maître [G] [P], Notaire à [Localité 5] (Nord), la SCI PAVE DU MOULIN a consenti à la SAS BIOTHELIS un bail commerical, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage au sein de bâtiments modulaires sis [Adresse 4], pour une durée de douze années à compter du 01er janvier 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.500 euros HT, que le preneur s’oblige à payer en quatres termes égaux de 7.125 euros HT, soumis à indexation annuelle, outre provision annuelle pour charges de 2.850 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 7.125 euros.
Les loyers étant impayés, la SCI PAVE DU MOUMLIN a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, à la SAS BIOTHELIS, un commandement de payer les sommes dues au 31 décembre 2023, pour un montant de 56.820 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI PAVE DU MOULIN a, par acte extrajudiciaire en date du 27 mars 202, assigné la SAS BIOTHELIS devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles L.145 et suivants du Code de commerce,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 octobre 2020 à compter du 23 février 2024,
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS BIOTHELIS ou tout occupant de son chef, avec l’aide d’un huissier et si besoin est, d’un serrurier ou de la force publique
- Condamner la SAS BIOTHELIS par provision à payer à la SCI PAVE DU MOULIN la somme de 69.825 € arrêtée au 31 mars 2024, à actualiser au jour des plaidoiries
- Condamner par provision la SAS BIOTHELIS à payer à la SCI PAVE DU MOULIN une somme de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux
- Condamner par provision la SAS BIOTHELIS à payer à la SCI PAVE DU MOULIN une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux de 6.502,05 €.
- Condamner la SAS BIOTHELIS à payer à la SCI PAVE DU MOULIN une somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 janvier 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI PAVE DU MOULIN représentée par son avocat sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS BIOTHELIS n’a pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
La SCI PAVE DU MOULIN justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 03 avril 2024.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 15 page 33 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 56.820 euros, délivré le 22 janvier 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 22 février 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :
Le maintien dans les lieux de la SAS BIOTHELIS cause un préjudice à la SCI PAVE DU MOULIN, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS BIOTHELIS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, à compter du 23 février 2024, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré :
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La SCI PAVE DU MOULIN justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS BIOTHELIS a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 69.825 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SAS BIOTHELIS sera condamnée à titre provisionnel.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie :
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Sur les demandes accessoires :
La SAS BIOTHELIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 22 janvier 2024.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI PAVE DU MOULIN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 20 octobre 2020, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage au sein de bâtiments modulaires sis [Adresse 4], à la date du 22 février 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BIOTHELIS et de tout occupant de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage au sein de bâtiments modulaires sis [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter du 23 février 2024 ;
Condamnons, à titre provisionnel, la SAS BIOTHELIS au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL CLES EN NORD au paiement de la somme provisionnelle de 69.825 euros (soixante-neuf mille huit cent vingt-cinq euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 31 mars 2024, terme du 1er trimstre 2024 inclus, selon décompte arrêté à cette date ;
Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;
Condamnons la SAS BIOTHELIS à payer la somme de 1.000 euros (mille euros) à la SCIPAVE DU MOULIN en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SAS BIOTHELIS aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 22 janvier 2024 (330,17 euros).
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
