TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/06236 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XLEJ
N° de Minute : 24/00339
JUGEMENT
DU : 27 Mai 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
C/
[S] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître CRAYNEST Marine, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [S] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Mars 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 23/6236 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 31 mars 2022 avec effet au 6 avril 2022, la société à responsabilité limitée (SARL) Capucine a donné à bail, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, à M. [S] [Y] [L] un appartement de type studio, lot n°58, situé au 5ème étage de la résidence [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.
Par acte d'huissier du 27 décembre 2022, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 934,15 euros dont 2 789 euros à titre principal.
Il a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 29 décembre 2022.
Par actes d’huissier du 30 mai 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil:
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
ordonner l’expulsion de M. [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
condamner M. [L] à lui payer la somme de 5 998,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2022 sur la somme de 2 789 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,
fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
condamner M. [L] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
condamner M. [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
condamner M. [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 31 mai 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2023.
La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à actualiser le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 7 678,88 euros arrêtée et à préciser que la demande d’expulsion était dépourvue d’objet dans la mesure où M. [L] avait quitté le logement.
Au soutien de son assignation, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.
Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Elle précise que le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement de payer ans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise.
Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.
Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.
M. [L], assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.
A cette date, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 mars 2024 afin de permettre à la SASU Action Logement Services d’apporter toute explication et tout justificatif concernant les paiements réclamés au titre du cautionnement pour :
-les mois d’octobre et décembre 2022. Il a précisé que les sommes de 629 euros et de 969,88 euros figurant dans les quittances subrogatives étaient supérieures au montant du loyer et des charges (540 euros) alors que tant la révision du loyer que la régularisation des charges ne pouvaient intervenir qu’après une année d’exercice du contrat, soit avril 2023 ;
- les mois de janvier, février et mars 2023. Il a précisé que la somme mensuelle de 560 euros figurant dans la quittance subrogative étaient supérieures au montant du loyer et des charges (540 euros) alors que les mêmes règles que celles précédemment rappelées s’appliquaient.
A l’audience du 18 mars 2024, la SASU Action Logement Services n’a pas comparu mais son conseil a adressé au juge un courrier daté du 14 mars 2024 aux termes duquel elle fait valoir que si une régularisation des charges doit au moins avoir lieu une fois par an en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le texte n’exclut pas qu’une telle régularisation intervienne avant une année complète d’exécution du contrat de bail ; qu’en l’espèce, le terme « fin d’exercice » mentionné par le bail en ce qui concerne la régularisation fait référence à l’exercice comptable de la copropriété.
Elle précise que la régularisation a été effectuée lors de la réception du décompte annuel de charges de copropriété au mois de décembre 2023 et que la somme réglée par elle et réclamée à M. [L] ne correspond donc pas à une revalorisation de loyer mais à une revalorisation à la hausse du montant des provisions sur charges au regard du résultat antérieur.
Elle a joint les justificatifs transmis par la SARL Capucine.
M. [L] a été destinataire de ce courrier par courriel en copie.
Il n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience alors que la décision de réouverture des débats lui a été envoyée à la nouvelle adresse indiquée par la demanderesse.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 1er avril 2022 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur ainsi que des quittances subrogatives dont la plus récente datée du 26 juillet 2023 qui fait état du paiement d'une somme totale de 7 678,88 euros au titre des loyers et charges impayés entre les mois de juillet 2022 et de juin 2023.
La SASU Action Logement Services a justifié du bien-fondé de ces sommes en transmettant les explications de la SARL Capucine, le bailleur.
Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à la SARL Capucine les loyers et charges impayés par M. [L].
La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire en paiement des arriérés assumés par elle, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Son action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”
En l’espèce, le bail du 31 mars 2022 avec effet au 6 avril 2022 comporte une clause résolutoire.
La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 27 décembre 2022, fait délivrer à M. [L] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de la somme de 2 789 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.
Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte produit par la SASU Action Logement Services que M. [L] n'a pas intégralement réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 28 février 2023.
En tout état de cause, la SASU Action Logement Services a indiqué dès la première audience que M. [L] avait quitté les lieux de sorte que sa demande d’expulsion était dépourvue d’objet.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 26 juillet 2023 que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse la somme totale de 7 678,88 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [L] entre les mois de juillet 2022 et de juin 2023.
La même somme ressort du décompte produit par la SASU Action Logement Services.
M. [L] sera donc condamné à payer cette somme à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 sur la somme de 2 789 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022.
La situation économique de M. [L] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE la SASU Action Logement Services recevable en son action;
CONSTATE la résiliation du bail du 31 mars 2022 avec effet au 6 avril 2022 conclu entre la société à responsabilité limitée (SARL) Capucine, d’une part et M. [S] [L], d’autre part, et portant sur un appartement de type studio, lot n°58 situé au 5ème étage de la résidence [Adresse 6], à compter du 28 février 2023;
REJETTE la demande d’expulsion de M. [S] [L] ;
CONDAMNE M. [S] [L] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 7 678,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par M. [L] entre les mois de juillet 2022 et de juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 sur la somme de 2 789 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE à M. [S] [L] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [S] [L] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
La GREFFIÈRELe JUGE
