TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01761
N° Portalis DBZS-W-B7H-X4BC
N° de Minute : 24/00112
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 27 Mai 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [Adresse 5], représenté par son syndic ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial HISTOIRE & PATRIMOINE GESTION.
C/
[B] [W] [I]
[R] [L] [J] épouse [I]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 27 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SOCIETE ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial HISTOIRE & PATRIMOINE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [B] [W] [I], demeurant [Adresse 2]
Mme [R] [L] [J] épouse [I], demeurant [Adresse 2]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024
Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2024 après prorogation du délibéré initialement fixé au 13 Mai 2024 date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 5] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Altarea Gestion Immobilière exerçant sous le nom commercial Histoire & Patrimoine Gestion, a fait assigner M. [B] [I] et Mme [R] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 42, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, afin d’obtenir, outre le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 1622,30 € au titre des charges dues et impayées (4ème trimestre 2023 inclus)
- 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
À l'audience du 29 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 11 mars 2024 en raison d'une erreur d'adresse du tribunal dans la citation.
Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait de nouveau citer M. [I] et Mme [J].
A l'audience du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales, actualisant sa créance à la somme de 2553,45 euros.
M. [I] et Mme [J], tous deux cités à deux reprises à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'ont pas comparu.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du syndicat des copropriétaires.
Le délibéré initialement fixé au 13 mai 2024 a été prorogé au 27 mai suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, l'ordonnance est rendue par défaut puisque rendue en dernier ressort alors que M. [I] et Mme [J] n'ont pas été cités à personne.
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Enfin selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur les charges et provisions dues :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- un relevé de propriété actualisé en 2023 et une attestation notariée du 28 décembre 2020 établissant que M. [I] et Mme [J] sont copropriétaires du lot 414 de l'ensemble immobilier située au sein de la résidence litigieuse pour un total de 244/100000,
- une copie partielle du règlement de copropriété du 7 décembre 2018,
- une copie du contrat de syndic du 9 septembre 2022 ne comportant pas la signature des parties
- le procès-verbal d'assemblée générale du 9 septembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice précédent courant du 1er janvier au 31 décembre 2021, modifié le budget de l'exercice 2022 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023,
- les appels de fonds (travaux et charges générales) des 11 janvier 2022, 14 mars 2022, 29 septembre et 14 décembre 2022, 16 mars, 14 juin et 9 septembre 2023,
- un compte de copropriété du 29 septembre 2022 les appels de provisions de charges et fonds travaux à compter du 1er octobre 2022,
- un extrait de compte consolidé du 28 septembre 2023,
- une mise en demeure avant poursuite du 13 juillet 2023 aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1289,17 euros au titre des provisions échues au 1er juillet 2023 dans un délai de 30 jours en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et avertit M. [I] et Mme [J] que passé ce délai une procédure sera mise en œuvre pour obtenir le paiement de cette somme et les provisions à valoir pour l'année 2023,
- un historique de compte actualisé au 24 janvier 2024.
Au vu du décompte arrêté au 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite les provisions appelées et impayées jusqu'au 31 décembre 2023, des frais de mise en demeure et relance, des honoraires d'avocat et le coût de la première assignation.
Il résulte de ces pièces que M. [I] et Mme [J], ne sont pas acquittés de la somme de 1289,17 euros, ni dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, ni postérieurement.
Ils demeurent manifestement redevables de la somme de 1292,30 euros au titres des provisions échues et dues au 31 décembre 2023, hors appel de fonds pour 2024, frais de mises en demeure, de relance et de lettre comminatoire ainsi qu'hors honoraires d'avocat, lesquels seront examinés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et frais d'assignation, lesquels entrent dans les dépens.
S'agissant des frais de mise en demeure, relance et lettre comminatoire, seul le coût de cette dernière, adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, est justifié. La somme de 180 euros sera mise à la charge de M. [I] et Mme [J] en application de l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant de l'appel de fonds pour le premier trimestre 2024 à hauteur de 153,13 euros, les provisions appelées pour le 1er trimestre 2024 ne sont pas incluses dans l'exercice budgétaire de l'année 2023 et n'ont donc pas été rendues exigibles par le défaut de paiement suivant l'expiration du délai de 30 jours de la mise en demeure du 13 juillet 2023. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n'a pas précisé dans son assignation que la créance demandée serait actualisée à l'audience, ni ne démontre avoir fait signifier à M. [I] et Mme [J] la demande additionnelle résultant de l'augmentation du montant de la créance provisionnelle sollicitée. En toutes hypothèses, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant de la provision appelée pour le premier trimestre 2024 par la production d'un procès-verbal d'assemblée générale votant le budget prévisionnel. Aucune provision ne sera donc allouée au titre de l'appel de fonds du premier trimestre 2024.
Aucune clause de solidarité entre les propriétaires indivis d'un même lot ne figure dans la copie partielle du règlement de copropriété produite aux débats, M. [I] et Mme [J] ne peuvent donc être condamnés solidairement à l'égard du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, M. [I] et Mme [J] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 1472,30 euros correspondant aux provisions échues et impayées au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 et frais de mise en demeure du 13 juillet 2023, appelée (« lettre comminatoire ») dans l'historique, inclus.
Sur les mesures accessoires
M. [I] et Mme [J] qui succombent supporteront conjointement la charge des dépens.
L'équité commande de condamner conjointement M. [I] et Mme [J] à payer 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par ordonnance rendue en dernier ressort, par défaut,
CONDAMNONS conjointement M [B] [I] et Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Altarea Gestion Immobilière, la somme provisionnelle de 1472,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 juillet 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS conjointement M [B] [I] et Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Altarea Gestion Immobilière la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS conjointement M [B] [I] et Mme [R] [J] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2024.
Le GreffierLe Juge
