TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/06437 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WQKK
JUGEMENT DU 27 MAI 2024
DEMANDEUR :
Le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] sis à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEURS :
M. [R] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE
Mme [U] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Juillet 2023.
A l’audience publique du 11 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mai 2024.
Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mai 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Il existe à [Localité 5] (Nord) un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6], dénommé résidence [7].
M. [R] [J] et Mme [U] [J], ci-après les époux [J], sont propriétaires, dans cet immeuble, des lots n°35 et 61.
Le 04 février 2022, le syndic a mis en demeure M. [R] [J] et Mme [U] [J] d'avoir à régler leurs charges de copropriété, relances effectuées les 21 février et 11 mai 2022.
Le 24 août 2022, il leur a été fait commandement de payer la somme de 14.628,75 euros.
Parallèlement, une promesse de vente des lots n°35 et 61 a été signée le 09 février 2023 par M. [R] [J] et Mme [U] [J], pour un prix de vente de 50.000 euros.
Par actes d'huissier de justice en date du 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a fait assigner M. [R] [J] et Mme [U] [J] (ci-après les consorts [J]) devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.
Les parties ont fait notifier leurs dernières conclusions par voie électronique le 17 mai 2023 pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] et le 28 juin 2023 pour les époux [J].
La clôture des débats est intervenue le 05 juillet 2023, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 11 mars 2024.
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Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] demande au tribunal, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1231-1 du Code Civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :
débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,s'entendre condamner les époux [J] solidairement ou l’un à défaut de l’autre à payer au syndicat des copropriétaires la somme de :* 19.961,68 euros avec intérêts de droit à compter des présentes écritures valant sommation d’avoir à payer au titre des sommes dues arrêtées à la date du 10 mai 2023, et conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
* 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner les consorts [J] solidairement ou l’un à défaut de l’autre aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [R] [J] et Mme [U] [J] sont propriétaires des lots n°61 et 35, qu'ils sont tenus au paiement des charges de copropriété, qu'ils n'ont pas réglé régulièrement les charges et qu'ils sont redevables d'un montant total de 19.961,68 euros selon décompte arrêté au 10 mai 2023.
Il ajoute que les défendeurs sont de mauvaise foi et sont donc malvenus de solliciter des délais de paiement, et soutient qu’ils lui causent un préjudice, compte tenu du défaut de trésorerie. Il sollicite en conséquence des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [J] demandent au tribunal, au visa de l'article 1343-5 du Code civil, de :
constater que le syndicat des copropriétaires n'a pas pris en compte leur versement au titre des charges de copropriété du mois de mai 2023 (1.249,99 euros) (pièce n°7),déduire la somme de 1.249,99 euros du montant réclamé par le syndicat des copropriétairesleur accorder des délais de paiement, sur 24 mois, au titre des charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7],débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de sa demande de dommages et intérêts relative à une prétendue résistance abusive de leur part,débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de sa demande au titre des frais irrépétibles,écarter l’exécution provisoire,condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] aux entiers frais et dépens de l’instance.
A l'appui de leur défense, ils font valoir que suite au décès de leur locataire en 2020, ils ne sont pas parvenus à relouer le bien et se sont ainsi retrouvés en difficultés financières ce qui ne leur permettait pas de faire face aux charges de copropriété.
Ils précisent qu'ils ont signé une promesse de vente le 09 février 2023 et que la réitération de la vente devrait avoir lieu dans les semaines à venir.
Ils estiment ne pas être de mauvaise foi, ce alors qu'ils ont repris le règlement régulier de leurs charges de copropriété depuis novembre 2022.
Ils sollicitent en conséquence des délais de paiement au regard de leur situation financière actuelle et des perspectives financières à court terme liées à la vente de leur bien.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “constater” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Sur la demande en paiement de charges :
Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]”
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
[...]
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. [...] »
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Il s'en déduit que l’obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais également aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
Ainsi, dès lors qu’une dépense a été votée par l’assemblée générale et que les délibérations d’assemblée générale n’ont pas été contestées dans les délais prévus pour ce faire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le copropriétaire doit assumer la dépense correspondante.
Le syndicat des copropriétaires verse notamment au débat :
le règlement de copropriété (PC demandeur 1),le relevé de propriété duquel il résulte que les consorts [J] sont propriétaires des lots n°35 et 61 au sein de l'immeuble (PC demandeur 2),les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2020, 21 septembre 2021 et 07 juin 2022 approuvant les comptes des exercices 2019 à 2021 (PC demandeur 4 à 6),les appels de fonds (PC demandeur 7 à 33, 46 et 47),le contrat de syndic en cours d'exécution à la date de l'assignation (PC demandeur 39)les lettres de mise en demeure et de relance en date des 04 février 2022, 21 février 2022 et 11 mai 2022 (PC demandeur 40 à 42)le commandement de payer en date du 24 août 2022 à hauteur de 14.628,75 euros (PC demandeur 43)un décompte des sommes dues, actualisé au 10 mai 2023, à hauteur de 19.961,68 euros (PC demandeur 45)les factures des frais de recouvrement, d'huissier et d'avocat (PC demandeur 35, 36 et 37).
M. [R] [J] et Mme [U] [J] ne contestent pas devoir les charges qui leur sont réclamées. Leur contestation se limite à l’intégration au décompte des frais mensuels au titre du « suivi de procédure en recouvrement ». Ils ajoutent que le décompte ne prend pas en compte leur dernier règlement du mois de mai 2023.
Le décompte inclut des honoraires pour la constitution du dossier pour l'huissier à hauteur de 350 euros le 22 août 2022 et pour l'avocat à hauteur de 350 euros le 16 septembre 2022, ainsi que les frais de mise en demeure à hauteur de 40 euros le 04 février 2022, et les frais de relance à hauteur de 30 euros le 21 février 2022.
Il inclut également les frais de sommation de payer à hauteur de 187,78 euros TTC le 30 septembre 2022, et les frais d'assignation à hauteur de 55,01 euros le 11 octobre 2022, ainsi que des frais de suivi de procédure de recouvrement à hauteur de 111 euros le 05 décembre 2022 et 120 euros le 16 mars 2023.
Le contrat de syndic prévoit que la mise en demeure est facturée 40 euros TTC, et toute relance après mise en demeure 30 euros TTC, article 9-1. Il est justifié de l'envoi de ces lettres ainsi que des accusés de réception (PC demandeur 40 et 41).
La même clause prévoit une tarification à 350 euros TTC pour la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice uniquement pour les diligences exceptionnelles » et une « au temps passé » pour le suivi du dossier transmis à l’avocat.
Toutefois, le syndicat ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle accomplie non plus que de la consistance du suivi de la procédure de recouvrement.
Il n'y a pas lieu non plus d'inclure ici les frais d'assignation, lesquels seront traités dans le cadre des dépens de l'instance.
Seuls seront admis les frais de mise en demeure et de relance, ainsi que les frais de sommation à payer, le tribunal convenant que ces frais demeuraient utiles au recouvrement de la dette, compte tenu de l'importance de celle-ci.
En dehors de ces frais, et étant précisé que les consorts [J] justifient s'être acquittés d'une partie de leur dette à hauteur de 1.249,99 euros (PC défendeur 7) le 11 mai 2023, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat à l'encontre de M. [R] [J] et Mme [U] [J] d’un montant de 17.725,68 euros au titre des charges de copropriété impayées, montant arrêté au 11 mai 2023.
M. [R] [J] et Mme [U] [J] seront condamnés solidairement à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter des dernières écritures du syndicat des copropriétaires, soit à compter du 17 mai 2023, conformément à sa demande et à l’article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement :
L'article 1343-5 du code civil prévoit que :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment »
En l’espèce, la situation financière des consorts [J] est marquée par des revenus très faibles (PC demandeur 2). Malgré cela, ils ont fait des efforts pour parvenir à l'apurement de leur dette depuis la délivrance du commandement, au regard des versements mensuels intervenus depuis le 28 novembre 2022 (PC défendeur 4 à 7 et demandeur 45).
Par ailleurs, ils établissent avoir promis de vendre leur bien pour un prix total de 50.000 euros (PC demandeur 3).
Néanmoins, en l’état actuel de la dette à la date des débats, l’offre de règlement par ré-échelonnement ne permet pas un apurement intégral dans le délai maximal légal de deux ans.
En conséquence, compte tenu des efforts déjà manifestés pour payer les charges courantes, mais eu égard à la situation économique relativement précaire des consorts [J] et dans la perspective de la vente de leur bien à venir, un report d'un an du paiement de la dette sera accordé à M. [R] [J] et Mme [U] [J], à condition de s'acquitter régulièrement de chaque appel de charges courantes.
A défaut de paiement d'un seul appel de charges, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant sept jours calendaires, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.
Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :
Le syndicat fonde sa demande sur l'article 1231-1 du code civil selon lequel :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement récurrent des époux [J] de leur quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété.
Toutefois, le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l'existence et la consistance d'un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.
Il ne rapporte pas plus la preuve de l’éventuelle mauvaise foi des consorts [J] à s'abstenir sciemment de payer les sommes dues, ce alors que ces derniers procèdent depuis novembre 2022 à des versements réguliers pour régler les charges courantes.
Dès lors, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.
Sur les mesures accessoires :
L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »
En l'espèce, M. [R] [J] et Mme [U] [J] qui succombent, seront condamnés solidairement à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l'assignation.
L’équité commande, en outre, de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,
Condamne solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 17.725,68 euros au titre des charges de copropriété impayées, montant arrêté au 11 mai 2023 ;
Dit que cette somme produira intérêts à compter du 17 mai 2023 ;
Reporte le paiement de la dette d'un an à compter de la signification du présent jugement, sous condition de l'acquittement régulier des appels de charges courantes par M. [R] [J] et Mme [U] [J] ;
Dit qu'à défaut de paiement d'un seul appel de charges, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant sept jours calendaires, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de sa demande au titre de la résistance abusive ;
Condamne solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l'assignation ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT.
