TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/07038 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WSLF
JUGEMENT DU 14 MAI 2024
DEMANDEUR :
Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la SARL CABINET LEDOUX
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR :
La S.A.S. CONCEPT DESIGN DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024.
A l’audience publique du 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mai 2024.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Mai 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
Il existe à [Localité 7] un ensemble immobilier situé [Adresse 2], [Adresse 3] composé d’un bâtiment A et d’un bâtiment B, qui est soumis au statut de la copropriété.
Une assemblée générale du 21 avril 2016 a décidé la réalisation de travaux de confortation des fondations du bâtiment A et la répartition de leur coût au prorata des millièmes généraux permettant de répartir les charges d’entretien et de réparation relatives au bâtiment A.
La société Concept design développement a acquis le lot 7 de cette copropriété le 20 décembre 2019.
Un copropriétaire a contesté la décision de l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire, lequel, par jugement du 30 novembre 2020 a principalement :
- Annulé la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 avril 2016,
- Dit que les travaux de confortement des fondations du bâtiment A pour un budget de 105 000 euros, les études pour un montant de 16 191,38 euros, les travaux de sondage des sols pour un montant de 9318,50 euros et les travaux d'ouverture de la voûte de brique pour un montant de 1 290,80 euros doivent être répartis entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs millièmes de copropriété.
Lors de l’assemblée générale du 26 février 2021, le syndicat des copropriétaires a décidé d’acquiescer au jugement, d’approuver une réparation des charges entre tous les copropriétaires, de donner pouvoir au syndic pour effectuer l’appel de provision en charges communes générales et de fixer à la date de l’assemblée l’exigibilité des fonds.
Dans la perspective de la revente du lot de la société Concept design développement, le 7 mai 2021, le syndic a délivré un état daté indiquant que celle-ci était débiteur de 488,46 euros de provisions exigibles outre 380 euros d’honoraires du syndic pour la mutation, soit un total de de 868,56 euros.
La société Concept design développement a revendu le lot le 10 mai 2021.
Le 24 juin 2021, le syndic a appelé les fonds afférents aux travaux de confortement des fondations.
A défaut de paiement de cette somme, le syndic en a réclamé le paiement à hauteur de 14 367,47 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2022, précisant que l’état daté avait omis de reprendre la somme due, suite à la décision d’acquiescer au jugement mais que la société Concept design développement en demeurait débitrice.
Le 3 mai 2022, le syndic a adressé un relevé de compte à la société Concept design développement faisant apparaître ce même solde débiteur de 14 367,47 euros.
Le conseil de la société Concept design développement a répondu le 22 juin 2022 que la transmission de l’état daté n’était pas une simple information et que le syndic engageait sa responsabilité, l’invitant à déclarer le sinistre à son assureur.
Ces échanges n’ayant pas permis de résoudre le différend, par acte d’huissier du 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 7], a fait assigner la société Concept design développement devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- Condamner la société Concept design développement au paiement de la somme de 14 367,47 euros au titre des charges de copropriété exigibles avant le 10 mai 2021 ;
- Juger que cette somme sera assortie des intérêts aux taux légaux à compter de l'assignation ;
- Condamner la société Concept design développement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées, par voie électronique par acte du Palais le 14 novembre 2023, la société Concept design développement demande au tribunal de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 14 367,47 euros au titre des charges de copropriété ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- Dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de charges :
Les articles 10 et 14-2 (dans sa rédaction applicable au litige) de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]”
“ I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. [...]”
Parmi les travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat figurent ceux de l’article 44 du décret de 67-223 du 17 mars 1967 :
“ Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes:
1o Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance;
2o Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance;
3o Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
4o Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations;
5o Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.”
En l’espèce, le tribunal a annulé la résolution parce que les travaux litigieux ont été analysés en travaux de conservation de l’immeuble. Ils n’entrent donc pas dans les dépenses prévues au budget prévisionnel, non plus que les études techniques qui leur sont afférentes.
L’exigibilité de ces sommes n’est donc pas celle du budget prévisionnel mais celle décidée par l’assemblée générale, en l’espèce, l’assemblée générale du 26 février 2021, à laquelle la société Concept design développement était convoquée mais absente.
La société Concept design développement ne conteste pas que le procès verbal de l’assemblée lui a été notifié le 19 avril 2021 et elle n’allègue pas avoir alors agi en annulation ni même qu’un autre copropriétaire aurait agi en annulation.
Dès lors, la quote part de la société Concept design développement dans les dépenses de travaux de confortement des fondations du bâtiment A était exigible au jour de l’assemblée, c’est à dire le 26 février 2021.
Concernant la certitude de la créance du syndicat des copropriétaires, elle résulte du jugement, au demeurant assorti de l’exécution provisoire.
De plus, il résulte des énonciations du procès verbal de l’assemblée générale du 26 février 2021 que le syndicat des copropriétaires avait interjeté appel “à titre conservatoire” du jugement mais lors de cette assemblée il a décidé d’y acquiescer, ce qui implique nécessairement de renoncer à l’appel.
Concernant la liquidité de la somme, il doit être rappelé que la société Concept design développement possédait le lot 7 et les 106 / 1 000èmes des parties communes. Le syndic a appelé les fonds le 24 juin 2021 prestation par prestation en mentionnant le coût global de chacune et la quote part de 106 / 1 000èmes revenant à la société Concept design développement.
La créance était donc également liquide.
L’état daté permet au syndicat des copropriétaires d’être payé de sa créance à l’occasion d’une vente mais il ne peut en-lui même, produire des effets sur l’existence, le montant, ou l’exigibilité de la créance.
En conséquence, la société Concept design développement doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme réclamée de 14 367,47 euros.
Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure conformément à la demande du syndicat et à l’article 1231-6 du code civil.
Sur l’exécution provisoire :
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :
“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”
L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et l’exécution provisoire ne sera pas écartée.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”
La société Concept design développement, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la société Concept design développement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 367,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 ;
Condamne la société Concept design développement à supporter les dépens de l’instance ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Concept design développement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le Greffier,La Présidente,
