TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
Chambre 04
N° RG 22/03657 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WHOL
JUGEMENT DU 14 MAI 2024
DEMANDEUR :
M. [OH] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représenté par Me Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEURS :
M. [J] [P] [C]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Me Evelyne INGWER, avocat au barreau de LILLE
Aide juridictionnelle totale numro 201//011418 délivrée par le BAJ de Lille par décision du 20/06/2018.
M. [F], [Z] [C]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Evelyne INGWER, avocat au barreau de LILLE
Mme [U] [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Evelyne INGWER, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [K] [C] [S] assisté de son curateur l’association tutélaire ARIANE, en sa qualité de curateur de
[Adresse 6]
[Localité 10]
représentée par Me Evelyne INGWER, avocat au barreau de LILLE
Aide juridictionnelle numéro 2018/011416 délivrée par le BAJ de Lille par décision du 20.06.2018
M. [A] [C] [M]
[Adresse 13]
[Localité 9]
représenté par Me Evelyne INGWER, avocat au barreau de LILLE
Aide juridictionnelle numéro 2018/011419 délivrée par le BAJ de Lille par décision du 20.06.2018
Mme [G] [H]
[Adresse 5]
[Localité 9]
défaillant
M. [X] [C] [M]
[Adresse 7]
[Localité 11]
défaillant
M. [NM] [B] [D]
Dernière adresse connue :
[Adresse 3]
[Localité 12]
défaillant
Mme [E] [B] [T]
Dernière adresse connue :
[Adresse 3]
[Localité 12]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Juillet 2023.A l’audience publique du 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mai 2024.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Mai 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
Par acte authentique du 12 décembre 2012, M. [W] [N] [O] [C], a vendu à M. [OH] [Y] les lots 1 et 4, consistant chacun en un appartement, dans un immeuble qu’il venait de soumettre au régime de la copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 15].
[W] [N] [O] [C] est décédé le 13 novembre 2015, lors des attentats de [Localité 14].
M. [Y] se plaignant de désordres affectant les lots acquis, il a fait ordonner en référé l’organisation d’une expertise judiciaire.
L’expert [V] a achevé son rapport le 21 novembre 2020.
Par acte d’huissier des 22, 23 et 30 mars et 11 et 12 avril 2018, M. [OH] [Y] a fait assigner les ayants droit du vendeur : M. [A] [C] [M], Mme [U] [C] [R], Mme [E] [B] [T], M. [NM] [B] [D], M. [J] [P] [C], M. [K] [C] [S] et son curateur l’association Ariane, M. [F] [Z] [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 15] devant le tribunal judiciaire de Lille.
Il a par ailleurs tenté de faire assigner [L] [I] [C] mais l’huissier a appris qu’il était décédé le 18 janvier 2018.
Par ordonnance du 13 septembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
Indiquant que le rapport de l’expert a été déposé le 21 novembre 2021, M. [Y] a sollicité le re-enrolement de l’affaire et saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièce.
Par ordonnance du 11 juillet 2022, le juge de la mise en état a principalement dit que le désistement d'instance de M. [Y] à l'égard du syndicat des copropriétaires était parfait. L’incident de communication n’a pas été maintenu car M. [Y] avait obtenu l’information pour laquelle il l’avait soulevé c’est à dire l’acte de dévolution successorale de [L] [I] [C], établie le 29 mars 2022.
Par actes d’huissier des 11, 30, 31 août, 2 et 5 septembre 2022 M. [OH] [Y] a fait assigner les ayants droit de [L] [I] [C] : Mme [G] [H], M. [F] [C], Mme [U] [C] [R], M [X] [C] [M], M. [K] [C] [S] et son curateur l’association Ariane, M. [A] [C] [M], M. [J] [P] [C].
Par ordonnance du 22 février 2023, les deux instances ont été jointes.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, M. [Y] demande au tribunal de :
- Condamner solidairement les consorts [C] à lui payer :
- 60 100 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 1 802,10 euros au titre des frais engagées pour pallier les défaillances de la chaudière.
- 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
- 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les consorts [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés dans le cadre de l’instance en référé et les frais d’expertise ;
- Débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.
- Ordonner en raison de l'urgence et de la nature de l'affaire l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
Des conclusions contenant les mêmes demandes et les mêmes moyens sauf la réplique aux conclusions des défendeurs ayant constitué avocat avaient été signifiées par actes d’huissier des 30 août,1er et 8 septembre 2022 aux défendeurs n’ayant pas constitué.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, MM. [J] et [F] [C] et Mme [U] [C] [R] demandent au tribunal de :
- Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner M. [Y] aux dépens de l’instance.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
Sur la garantie des vices cachés :
Selon les articles 1641 et suivants du code civil :
“ Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”
“ Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.”
“ Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”
“ Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”
“Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.”
En l’espèce, se prévalant du rapport de l’expert judiciaire, M. [Y] se plaint en premier lieu du vice affectant le conduit des gaz brûlés provenant de la chaudière.
L’expert a constaté qu’il existe une chaudière sous l’escalier du rez-de-chaussée, hors des lots acquis par M. [Y], qu’une gaine flexible part de ce local et traverse le lot 1, qu’il est affecté de percements réparés au joint souple et d’un écrasement localisé, qu’il présente un défaut d’étanchéité permettant aux gaz brulés de s’échapper dans le lot 1 et dans les parties communes au niveau du palier du rez-de-chaussée et enfin qu’il supportait des canalisations électriques pour partie maintenues avec de la ficelle.
Par référence au DTU des conduits de raccordement métalliques flexibles non extensibles et aux règles de l’art, l’expert a montré que cet état n’était ni conforme au DTU ni aux règles de l’art.
Ces conclusions sont logiques, le tribunal les adopte.
Il a été discuté au cours de l’expertise du fait que le vendeur avait fait réaliser des travaux pour procéder à la mise en copropriété d’une immeuble et à sa vente par lots.
L’expert date la situation observée par ses soins de l’époque de ces travaux, donc antérieurement à la vente.
L’expert précise que les désordres n’étaient pas apparents lors de la vente car le conduit litigieux se trouvait dans le plénum du faux plafond que M. [Y] a fait démonter postérieurement à la vente.
Enfin, l’expert explique que cette situation porte atteinte à la sécurité des personnes et rend donc l’ouvrage impropre à son usage d’habitation. Le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs fait arrêter la chaudière à réception de la note 2 de l’expert. Vu la toxicité des gaz brûlés, le tribunal adopte également cette appréciation.
En second lieu, l’expert a constaté la présence de câbles électriques au plafond du lot 1 fixés sommairement par serflex ou par de la ficelle aux canalisations d’eau. L’expert a pu établir que ces câbles provenaient des compteurs électriques situés en parties communes, cheminaient dans le lot 1 sans se trouver dans des gaines présentant un caractère coupe-feu d’une heure, pour remonter dans les étages et alimenter les différents appartements.
Par référence à l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection des bâtiments d’habitation contre l’incendie, l’expert a montré que le passage sans gaine coupe-feu 1 heure n’était ni conforme au DTU ni aux règles de l’art.
Ces conclusions sont logiques, le tribunal les adopte.
L’expert date également cette situation de l’époque des travaux et précise que ces câbles circulaient également dans le plénum du faux-plafond.
S’agissant d’un manquement aux normes de sécurité contre l’incendie, cette situation porte atteinte à la sécurité des personnes et rend donc l’ouvrage impropre à son usage d’habitation.
Il est ainsi suffisamment établi que le lot 1 était atteint de deux vices, lesquels pré-existaient à la vente, n’étaient pas visibles aux yeux de l’acquéreur et compromettaient l’usage d’habitation, c’est à dire la réunion des critères légaux de la garantie des vices cachés.
L’expert n’a en revanche fait aucune observation sur le lot 4 et il n’est pas établi que ce lot 4 aurait été affecté de vices cachés.
Il n’est pas contesté que [W] [C] s’est fait immatriculer au registre du commerce et des sociétés de Lille du 7 décembre 2004 au 30 janvier 2009 comme marchand de biens immobiliers ce dont il peut être déduit qu’il était un professionnel de l’immobilier présumé avoir connu les vices affectant la chose vendue et être en conséquence tenu des dommages et intérêts envers l’acquéreur.
Il a été vu plus haut que le lot 1 présentait un danger pour la sécurité des personnes puis qu’il a été dépourvu de chauffage puisque le syndicat des copropriétaires a fait arrêter le fonctionnement de la chaudière.
Le local n’était donc pas habitable sans l’exécution de travaux qui n’ont pas été exécutés.
Il en résulte que M. [Y] a perdu non pas des loyers mais une chance de trouver un ou plusieurs locataires et d’encaisser effectivement des loyers d’août 2014 à mars 2022 (inclus), soit 92 mois.
M. [Y] a présenté à l’expert une estimation de la valeur locative mensuelle du lot 1 à 530 euros. L’expert n’a émis aucune critique de cette attestation.
Les consorts [C] non plus.
Il est rappelé que l’appartement se trouve en rez-de-jardin et présente une superficie de 45 m², selon l’acte de vente.
La valeur locative est donc raisonnable.
Il peut être considéré, s’agissant d’une petite surface à [Localité 15], que M. [Y] avait une chance très élevée de trouver un locataire. Dans ces conditions, la perte de chance d’encaisser effectivement les loyers sur la période concernée sera évaluée à 80 %.
L’indemnité due à M. [Y] s’établit donc à :
92 x 530 x 0,8 = 39 008 euros.
Il était nécessairement contrariant pour M. [Y] de découvrir l’état réel du lot 1 lorsqu’il a entrepris ses travaux d’aménagement. Il a dû faire identifier tous les ayants droit. La situation a perdué longtemps, ce dont conviennent implicitement MM. [J] et [F] [C] et Mme [U] [C] [R] lorsqu’ils expliquent que compte tenu du nombre d’héritiers, les discussions ont pu être laborieuses.
M. [Y] a donc subi un préjudice moral qui sera évalué à la somme de 3 000 euros.
Concernant l’installation d’un chauffe eau dans le lot 4, elle est consécuutive à la décision du syndicat des copropriétaires de mettre à l’arrêt la chaudière et la production d’eau chaude sanitaire de l’immeuble et ne résulte pas de vices cachés affectant ce lot, puisqu’il a été vu plus haut que de tels vices n’étaient pas démontrés.
M. [Y] invoque subdisidiarement le dol mais il ne démontre pas la dissimulation intentionnelle d’un élément déterminant de son consentement relativement au lot 4.
M. [Y] invoque subsidiairement encore un défaut d’information, mais s’il revient au débiteur d’une information de rapporter la preuve de sa délivrance, il ne revient qu’au demandeur de désigner l’information que le vendeur aurait omis de porter à sa connaissance. M. [Y] ne le fait pas.
M. [Y] invoque plus subsidiairement la garantie décennale mais il ne met en avant que l’état de la gaine d’évacuation des gaz brûlés traversant le lot 1 et aucun désordre rendant le lot 4 impropre à son usage.
La demande formulée au titre de l’installation d’un chauffe eau dans le lot 4 ne peut donc prospérer sur aucun des fondements invoqués.
Alors que la solidarité ne se présume pas en droit civil, M. [Y] n’explique pas pour quel motif il considère que les héritiers sont tenus solidairement envers lui.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer à M. [Y] les sommes de :
- 39 008 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre de son préjudice moral.
Sur l’exécution provisoire :
Selon l’ancien article 515 du code de procédure civile :
“ Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.”
L’exécution provisoire nécessaire et compatible avec la nature de cette affaire sera ordonnée.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”
Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de l’instanceau fond, ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par Mme [V].
L’équité commande de les condamner également à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,
Condamne M. [A] [C] [M], Mme [U] [C] [R], Mme [E] [B] [T], M. [NM] [B] [D], M. [J] [P] [C], M. [K] [C] [S] assisté de son curateur l’association Ariane, M. [F] [Z] [C], Mme [G] [H] et M [X] [C] [M] à payer à M. [OH] [Y] les sommes de :
- 39 008 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre de son préjudice moral,
- 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;
Ordonne l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
Condamne M. [A] [C] [M], Mme [U] [C] [R], Mme [E] [B] [T], M. [NM] [B] [D], M. [J] [P] [C], M. [K] [C] [S] assisté de son curateur l’association Ariane, M. [F] [Z] [C], Mme [G] [H] et M [X] [C] [M] à supporter les dépens de l’instance au fond, ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par Mme [V] ;
Le Greffier,La Présidente,
