TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00135
N° Portalis DBZS-W-B7I-X6SC
N° de Minute : 24/00101
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 06 Mai 2024
S.A. CDC HABITAT
C/
[E] [I]
[S] [Y]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [E] [I], demeurant [Adresse 2]
M. [S] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 135/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 21 février 2023 avec effet au 27 février 2023, la société anonyme CDC HABITAT a donné en location à Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6], ayant pour accessoire deux emplacements de stationnement numérotés 19 et 34, moyennant un loyer mensuel révisable de 607,71 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 89,81 euros.
Par actes d'huissier du 23 juin 2023, la société anonyme CDC HABITAT a fait signifier à Madame [I] et Monsieur [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 106,07 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 juin 2023.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2024, la société anonyme CDC HABITAT a fait assigner Madame [I] et Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 25 mars 2023 aux fins de :
constater acquise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail,ordonner l'expulsion de Madame [I] et Monsieur [Y] dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir ainsi que celle de tout occupant de son chef et de leurs biens avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 697,52 euros à compter du mois de septembre 2023 ;condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [Y] à lui verser la somme provisionnelle de 4 392,56 euros, selon décompte arrêté au 1er decembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 106,07 euros à compter du commandement de payer, et avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le surplus,condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [Y] à lui verser la somme de 697,52 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de septembre 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
A l'audience du 25 mars 2024, la société anonyme CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 5 527,53 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.
Madame [I] et Monsieur [Y], bien que régulièrement assignés respectivement, par remise de l’acte en personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait assister. Madame [I] a néanmoins sollicité, conformément à l’article 832 du code de procédure civile, des délais de paiement, indiquant bénéficier d’un emploi et de revenus fixes. Elle ajoute avoir été hospitalisée le jour de l’audience à la suite de violences conjugales.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif
- Sur le montant de la provision
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
En l'espèce, suivant le décompte produit à l’audience par la société anonyme CDC HABITAT, Madame [I] et Monsieur [Y] sont redevables de la somme de 5 527,53 euros.
Toutefois, ce décompte comprend une somme de 161 euros et 178,60 euros, correspondant à des frais de contentieux qu'il convient de déduire, en ce qu’ils relèvent des dépens.
Par ailleurs, l’article 8 du contrat de location précise que chaque locataire est personnellement tenu de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du contrat, en ce compris les indemnités d’occupation.
Madame [I] et Monsieur [Y] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 187,93 euros, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Par ailleurs, les locataires ayant effectué depuis le commandement de payer des versements d’un montant total de 3 259,63 euros, soit un montant supérieur aux sommes demandées au titre du commandement de payer, et les paiements s’imputant, conformément à l’article 1342-10 du code civil, sur les dettes les plus anciennes, il y a lieu de considérer que les sommes visées au commandement de payer ont été réglées, et les intérêts moratoires courront à compter de la signification de la présente ordonnance.
- Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
En l’espèce, à l’audience du 25 mars 2024, la bailleresse a confirmé que Madame [I] et Monsieur [Y] ont réglé la somme de 1 200 euros par virement du 14 mars 2024, soit plus que le montant intégral du dernier loyer.
Madame [I] sollicite par écrit des délais de paiement pour s’acquitter sa dette de loyers et charges. Madame [I] et Monsieur [Y] ont réalisé plusieurs paiements depuis la délivrance du commandement de payer, notamment un virement d’un montant de 992 euros le 22 août 2023 et d’un montant de 1 067,63 euros le 11 septembre 2023.
Compte tenu de ces éléments et de la reprise du versement intégral du loyer pour le mois de février 2024, ainsi que de leur demande, il convient de leur accorder un délai de paiement de 36 mois.
Ils régleront donc leur dette en 35 mensualités de 150 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de leur loyer courant.
II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail
- Sur la recevabilité de l’action
La société anonyme CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 9 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail conclu le 21 février 2023 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 2 106,07 euros. Malgré des paiements partiels, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 24 août 2023.
Conformément à l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait droit à la demande de Madame [I] de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.
III. Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Madame [I] et Monsieur [Y] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [I] et Monsieur [Y] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
DECLARONS la société anonyme CDC HABITAT recevable à agir ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 21 février 2023 avec effet au 27 février 2023 conclu entre la société anonyme CDC HABITAT et Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] et portant sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6], sont réunies à la date du 24 août 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme provisionnelle de 5 187,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts à compter de la signification présente ordonnance ;
DISONS que Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] pourront s'acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 150 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;
RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 697,52 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;
RAPPELONS à Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETONS les autres demandes ;
CONDAMNONS in solidum Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Madame [E] [I] et Monsieur [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 6 Mai 2024
Le GreffierLe Juge
