TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/09417
N° Portalis DBZS-W-B7H-XUC4
N° de Minute : L 24/00282
JUGEMENT
DU : 06 Mai 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[E] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [E] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joëlle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 9417/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 1er mars 2021 avec effet immédiat, M. [P] [K] a donné à bail à M. [E] [X] un logement à usage d’habitation n° 242 situé [Adresse 5]), ainsi qu’un garage n’°17 et parking portant le n°10 moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 60 euros.
Par acte sous seing privé du 4 mars 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle (ci-après SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.
Par courrier du 5 avril 2022, la SASU Action Logement Services a informé M. [X] de la mise en jeu de la garantie Visale au titre d'impayés pour les mois de février et mars 2022, soit une somme de 1 309 euros.
Par exploit du 12 avril 2022, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir le paiement de la somme en principale de 1309 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 avril 2022.
Par acte d’huissier du 21 septembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil:
A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de M. [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner M. [X] à lui payer la somme de 12 008 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2022 sur la somme de 1 309 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner M. [X] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner M. [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner M. [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 25 septembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2024, lors de laquelle la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à actualiser le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 12 698 euros arrêtée au mois de septembre 2023 et à se désister de sa demande d’expulsion, compte tenu du départ du locataire et de la reprise du logement par le bailleur.
Au soutien, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.
Elle précise que les défendeurs n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, qu’ils n’ont pas respecté le plan de remboursement de la dette convenu entre les parties et que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.
Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] à l’audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 4 mars 2021 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur ainsi que plusieurs quittances subrogatives obtenues de lui. La plus récente, datée du 24 août 2023, fait état du paiement d'une somme totale de 12 698 euros au titre de plusieurs loyers impayés entre février 2022 et août 2023, échéance d’août 2023 incluse.
Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à M. [K] les loyers impayés par M. [X].
La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre des locataires en paiement des arriérés assumés par elle, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Son action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”
En l’espèce, le bail du 1er mars 2021 avec effet immédiat comporte une clause résolutoire.
La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 12 avril 2022, fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de la somme de 1309 euros à titre principal au titre des loyers impayés.
Il ressort du décompte produit par la SASU Action Logement Services que M. [X] n'a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 juin 2022 et le bail se trouve résilié de plein droit à compter de cette date.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative datée du 24 août 2023 que la SASU Action Logement Services a réglé au bailleur une somme totale de 12 698 euros, échéance d’août 2023 incluse.
M. [X] sera donc condamné à payer cette somme à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 sur la somme de 1 309 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement par M. [X] postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice qui doit être réparé par l’octroi de dommages et intérêts.
L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel et des charges et s’élève donc à la somme de 650 euros.
Si l’indemnité mensuelle d’occupation est due par le locataire au bailleur, il n’en demeure pas moins que lorsque le garant règle une somme au bailleur, pour le compte du locataire, celui-ci devient alors créancier du locataire.
M. [X] sera donc également condamné à verser à la SASU Action Logement Services les indemnités d’occupation réglées par celle-ci pour les échéances postérieures au mois d’août 2023 dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 5 avril 2022.
L’équité comme la situation économique de M. [X] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE recevable l’action de la SASU Action Logement Services recevable ;
CONSTATE la résiliation du bail du 1er mars 2021 avec effet immédiat conclu entre M. [P] [K] et M. [E] [X] et portant sur un logement à usage d’habitation n° 242 situé [Adresse 5]), ainsi qu’un garage n’°17 et parking portant le n°10, à compter du 13 juin 2023 ;
CONDAMNE M. [E] [X] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 12 698 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d’août 2023, échéance d’août 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 sur la somme de 1 309 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE M. [E] [X] à payer à la SASU les indemnités d’occupation dues à compter du mois de septembre 2023 dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et fixe le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 650 euros ;
REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [E] [X] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 12 avril 2022 ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
La GREFFIÈRELa JUGE
