TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/08342 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XQWQ
N° de Minute : 24/00293
JUGEMENT
DU : 06 Mai 2024
Société ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[H] [O]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître CRAYNEST Marine, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [H] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/8342 6- Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 décembre 2022 avec effet immédiat, Mme [W] [X]. a donné à bail à Mme [H] [O], Mme [M] [P] [N], M. [D] [F] et Mme [B] [V] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial totale de 1945 euros (soit 389 euros par personne), outre un forfait de charges mensuelles de 130,65 euros (soit 26,13 euros par personne).
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2022, la société par actions simplifiée unipersonnelle (ci-après SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements des locataires dans le cadre du dispositif dénommé Visale.
Par courrier du 21 mars 2023, la SASU Action Logement Services a informé Mme [O] de la mise en jeu de la garantie Visale au titre d'impayés pour les mois de janvier et février 2023, soit une somme de 778 euros.
Par actes d'huissier du 30 mai 2023, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir et portant sur la somme en principal de 1556 euros.
Ce commandement a été notifié par voie électronique à la CCAPEX 2 juin 2023.
Par acte d’huissier du 28 août 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil :
A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 334 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2023 sur la somme de 1 556 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme [O] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 30 août 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2023, lors de laquelle, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à actualiser le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 3112 euros arrêtée au mois d’octobre 2023.
Au soutien, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.
Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Elle précise que le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement de payer ans les deux mois de sa délivrance ; qu’il n’a pas respecté le plan de remboursement de la dette convenu entre les parties ; que la clause résolutoire est incontestablement acquise.
Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.
Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, Mme [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [O] à l’audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services
L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".
L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".
En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 30 décembre 2022 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur ainsi que plusieurs quittances subrogatives obtenues de lui.
La plus récente, datée du 3 novembre 2023, fait état du paiement d'une somme totale de 3112 euros au titre de plusieurs loyers impayés entre janvier et octobre 2023.
Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à Mme [X] les loyers impayés par Mme [O].
La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre de Mme [O] une action en paiement des arriérés assumés par elle, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Son action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”
En l’espèce, le bail du 23 décembre 2022 avec effet immédiat comporte une clause résolutoire.
La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 30 mai 2023, fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer visant cette clause résolutoire dans son article VII afin d'obtenir le règlement de la somme de 1556 euros à titre principal au titre des loyers impayés.
Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte produit par la SASU Action Logement Services que Mme [O] n’a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 31 juillet 2023.
Son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions énoncées au dispositif du présent jugement.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 3 novembre 2023 que la SASU Action Logement Services a réglé au bailleur une somme totale de 3112 euros, au titre des échéances de janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août et octobre 2023.
Mme [O] sera donc condamnée à payer cette somme à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1 556 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement par Mme [O] postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice qui doit être réparé par l’octroi de dommages et intérêts.
L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel et des charges et s’élève donc à la somme 389,64 euros.
Si l’indemnité mensuelle d’occupation est due par le locataire au bailleur, il n’en demeure pas moins que lorsque le garant règle une somme au bailleur, pour le compte du locataire, celui-ci devient alors créancier du locataire.
Mme [O] sera donc également condamnée à verser à la SASU Action Logement Services les indemnités d’occupation réglées par celle-ci pour les échéances postérieures au mois d’octobre 2023 dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 30 mai 2023.
L’équité comme la situation économique de Mme [O] commandent de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
DECLARE recevable l’action de la Société par action simplifiée unipersonnelle Action Logement Services ;
CONSTATE la résiliation du bail du 23 décembre 2022 avec effet immédiat conclu entre Mme [W] [X], d’une part et Mme [H] [O] d’autre part, et portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Localité 4], [Adresse 2], à compter du 31 juillet 2023 ;
DIT qu'à défaut pour Mme [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société par action simplifiée unipersonnelle Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
CONDAMNE Mme [H] [O] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle la somme de 3 112 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés des échéances de janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août et octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 sur la somme de 1 556 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [H] [O] à payer à la société par action simplifiée unipersonnelle Action Logement Services les indemnités d’occupation mensuelles fixées à la somme de 389 euros, et réglées par elle pour les échéances postérieures au mois d’octobre 2023, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
RAPPELLE à Mme [H] [O] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [H] [O] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 30 mai 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
La GREFFIÈRELe JUGE
