TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 23/01690 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2ZJ
N° de Minute : 24/00092
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 06 Mai 2024
S.A.S. FONCIERE DES ARTS
C/
[D] [B]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. FONCIERE DES ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anne-sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [D] [B], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/01690 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 4 novembre 2019, la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS a donné en location à Monsieur [D] [B] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 30 euros.
Par acte d'huissier signifié le 8 septembre 2023, la société FONCIERE DES ARTS a fait signifier à Monsieur [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 075,47 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 septembre 2023.
Par acte d'huissier du 23 novembre 2023, la société FONCIERE DES ARTS a fait assigner Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 19 février 2024 aux fins de :
constater acquise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [B] dans un délai de 24 heures de l’ordonnance à intervenir ainsi que celle de tout occupant de son chef et de leurs biens avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner Monsieur [B] au paiement d’une astreinte définitive d’un montant de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner Monsieur [B] à lui verser la somme provisionnelle de 2 402,04 euros, selon décompte arrêté au jour de l’assignation, condamner Monsieur [B] au paiement à titre provisionnel une indemnité d’occupation payable par jour de retard à deux fois le loyer quotidien, soit la somme de 36,67 euros par jour, à compter de la résiliation du bail,ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation,condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [B] au paiement du droit proportionnel de l’huissierprononcer la capitalisation des intérêts ;condamner Monsieur [B] aux dépens ;
L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord le 24 novembre 2023.
A l'audience du 19 février 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2024, à la demande des parties.
A l’audience du 25 mars 2024, la société FONCIERE DES ARTS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 3 269,03 euros, terme du mois de mars 2024 inclus. La société FONCIERE DES ARTS indique que le locataire a procédé à deux versements d’un montant de 600 euros les 7 et 22 mars 2024.
Monsieur [B] comparaît en personne et indique qu’il a repris le paiement du loyer depuis le mois de novembre 2023. Il explique pouvoir verser 150 euros outre les échéances de loyer, et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif
- Sur le montant de la provision
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette somme, qui a vocation à indemniser un préjudice et n’a pas pour but de sanctionner le locataire pour son maintien dans les lieux, ne peut être égale qu’au montant du loyer, correspondant au trouble de jouissance subi par le propriétaire du fait de l’occupation.
En l'espèce, suivant le décompte produit à l’audience par la société FONCIERE DES ARTS, Monsieur [B] est redevable de la somme de 3 269,03 euros.
Le montant de l’indemnité d’occupation sera équivalent au montant du loyer demandé, soit 646,71 euros, et ce montant sera indexée annuellement à compter du 1er janvier 2025 sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
Monsieur [B] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 269,03 euros, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Par ailleurs, le locataire ayant effectué depuis le commandement de payer des versements d’un montant total de 3 000 euros (300 euros le 9 octobre 2023, 300 euros le 21 novembre 2023, 600 euros le 12 décembre 2023, 600 euros le 9 janvier 2024, 600 euros le 8 mars 2024, et 600 euros le 22 mars 2024), soit un montant supérieur aux sommes demandées au titre du commandement de payer, et les paiements s’imputant, conformément à l’article 1342-10 du code civil, sur les dettes les plus anciennes, il y a lieu de considérer que les sommes visées au commandement de payer ont été réglées, et les intérêts moratoires courront à compter de la signification de la présente ordonnance.
- Sur la capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d'intérêts moratoires la condamnation qu'il prononce et en ordonner la capitalisation.
Par conséquent, il y a lieu d’ordonner que les intérêts moratoires assortissant la condamnation de la présente ordonnance porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
- Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
En l’espèce, à l’audience du 25 mars 2024, la bailleresse a confirmé que Monsieur [B] a réglé la somme de 1 200 euros par virements des 8 et 22 mars 2024, soit plus que le montant intégral du dernier loyer.
Monsieur [B] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter sa dette de loyers et charges. Monsieur [B] a réalisé plusieurs paiements depuis la délivrance du commandement de payer, comme indiqué précédemment. Il produit en outre un bulletin de paye de la socité Let’s Work, située à Courtrai, dont il ressort qu’il a reçu la somme de 500 euros pour la période du 20 février 2024 au 23 février 2024 et de 474,87 euros pour la semaine du 4 au 8 mars 2024. Il produit également un décompte salarial de la société Clarebout situé à Heuvelland dont il ressort qu’il a perçu la somme de 1 424,67 euros pour la période du 1er au 31 janvier 2024.
Compte tenu de ces éléments et de la reprise du versement intégral du loyer pour le mois de mars 2024, ainsi que de sa demande, il convient de lui accorder un délai de paiement de 36 mois.
Monsieur [B] réglera donc sa dette en 35 mensualités de 150 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de leur loyer courant.
II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail
- Sur la recevabilité de l’action
La société FONCIERE DES ARTS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 4 novembre 2019 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article IX et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 075,47 euros. Malgré des paiements partiels, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 9 novembre 2023.
Conformément à l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait droit à la demande de Monsieur [B] de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.
- Sur la demande d’astreinte
L’article L131-1 du code de procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. L’article L131-2 du même code dispose en outre qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.
En l’espèce, les circonstances de la cause ne font pas apparaître la nécessité d’une astreinte, Monsieur [B] ayant repris le paiement des loyers et bénéficiant de la suspension de la clause résolutoire.
- Sur la demande de suppression des délais
Les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution disposent que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Par ailleurs, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
En l’espèce, aucun élément ne justifie que soit réduit ou supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
III. Sur les demandes au titre de l’article A444-32 du code de commerce
La société FINANCIERE DES ARTS sollicite la condamnation Monsieur [B] au paiement de l’émolument de recouvrement dû au titre de l’article A444-32 du code de commerce.
En cas de recouvrement ou encaissement de sommes d'argent, les émoluments dus à l'huissier de justice, sont répartis entre le débiteur (articles A.444-31 du code de commerce ) et le créancier ( article A.444-32 du même code), et hors l'hypothèse prévue par l' article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d'une condamnation à l'encontre d'un professionnel, aucune disposition n'autorise le juge à mettre à la charge du débiteur le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l' article A.444-32 précité.
La société FINANCIERE DES ARTS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
IV. Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [B] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [B] à payer à la société FONCIERE DES ARTS la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
DECLARONS la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS recevable à agir ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 4 novembre 2019 conclu entre la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS et Monsieur [D] [B] et portant sur un logement [Adresse 3]) sont réunies à la date du 9 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS la somme provisionnelle de 3 269,03 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts à compter de la signification présente ordonnance, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
DISONS que Monsieur [D] [B] pourra s'acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 100 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les
frais ;
RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;
DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour Monsieur [D] [B] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Monsieur [D] [B] sera condamné à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 646,71 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;Cette indemnité d’occupation sera indexée à compter du 1er janvier 2025 sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
RAPPELONS à Monsieur [D] [B] qu’ils peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
DEBOUTONS la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS de sa demande au titre de l’article A.444-32 du code de commerce ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE DES ARTS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Le GreffierLe Juge
