TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01358 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XTRU
N° de Minute : 24/00089
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 06 Mai 2024
S.A. CDC HABITATvenant aux dts de la SNI, par acte reçu de Me V.DEQUESNE, notaire asocié à PARIS, en date du 07.06.2018
C/
[U] [T]
[H] [D]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 06 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. CDC HABITATvenant aux dts de la SNI, par acte reçu de Me V.DEQUESNE, notaire asocié à [Localité 6], en date du 07.06.2018, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [U] [T], demeurant [Adresse 2]
Mme [H] [D], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Samira DENFER, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024
Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/1358 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 31 août 2015, la SNI « Immeuble Rives de France » a donné en location à Mme [H] [D] et M. [U] [T], pour une durée initiale de six ans, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1 258,14 euros dont 36,41 euros au titre de la location du garage et 107,58 euros de provision sur charges.
Aux termes d’une assemblée générale ordinaire et extraordinaire, la Société Nationale immobilière a procédé au changement de dénomination le 7 juin 2018 pour se dénommer CDC HABITAT.
Par acte d'huissier du 30 mai 2023, la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT a fait signifier à M. [U] [T] et Mme [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d'obtenir le paiement de la somme de 4502,14 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives du Nord le 30 mai 2023.
Par acte d'huissier du 4 octobre 2023, la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT a fait assigner M. [U] [T] et Mme [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] aux fins de voir, en référé et au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 1231-6 du code civil :
constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,ordonner l’expulsion de M. [U] [T] et Mme [H] [D] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à venir des locaux ainsi que de tout occupant de leur chef,autoriser l’expulsion des locataires ainsi que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 502,14 euros à compter du 1er août 2023, condamner solidairement M. [U] [T] et Mme [H] [D] à lui payer la somme de 7585,58 euros selon décompte arrêté au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 502,14 euros à compter du commandement de payer les loyers en date du 30 mai 2023 et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation,condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 502,14 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles à compter du mois d’août 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, condamner solidairement M. [U] [T] et Mme [H] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 5 octobre 2023.
Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 février 2024 lors de laquelle la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris et qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 700 euros par mois.
M. [T] et Mme [D], représentés par leur conseil, n’ont pas contesté le principe de la dette. Ils précisent avoir repris le paiement du loyer et sollicitent l’octroi de délai de paiement sur 12 mois afin d’apurer leurs impayés par versement de 647,28 euros en plus du loyer courant, la suspension de la clause résolutoire et de leur expulsion. Ils demandent en outre la réduction des sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge partagé des dépens.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, les locataires n’avaient procédé à aucun versement depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur la recevabilité de la demande en expulsion :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, soit la version applicable en l’espèce.
Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, soit la version applicable en l’espèce.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la société bailleresse produit le contrat de bail conclu entre les parties le 31 août 2015 qui contient une clause résolutoire dans son article 6 suivant laquelle à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré aux locataires le 30 mai 2023.
Suivant le décompte joint au commandement de payer, la somme due en principal par M. [T] et Mme [D] s'élevait alors à 4502,14 euros.
Suivant le décompte actualisé au 15 février 2024 et compte tenu des versements effectués par les locataires, la dette s’élève à la somme de 7588,18 euros déduction faite des frais de recouvrement indument pris en compte dans le calcul de la somme due. Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 juillet 2023.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 23 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer depuis le mois de juin 2023. Ils justifient d’une situation financière précaire mais également d’efforts notables pour s’acquitter de leurs dettes. Il convient en conséquence de faire droit à la demande au titre des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, le bailleur ne s’oppose par à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où le loyer courant est réglé.
Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le décompte actualisé produit aux débats par la société ANONYME d’économie mixte CDC HABITAT et qui tient compte des derniers règlements effectués par M. [U] [T] et Mme [H] [D] indique qu’ils restent redevables d'une somme de 7588,18 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse mais déduction des frais de contentieux.
La solidarité des locataires est prévue par le contrat de bail de sorte que M. [U] [T] et Mme [H] [D] seront solidairement condamnés à payer la somme de 7588,18 euros à la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 sur la somme de 4502,14 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.
M. [U] [T] et Mme [H] [D] seront autorisés à s’acquitter de cette somme en 12 mensualités de 635 euros, avec ajustement de la dernière pour permettre de régler le solde restant dû, selon les modalités reprises dans le dispositif du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [U] [T] et Mme [H] [D] qui succombent à l'instance sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2023.
L’équité et la situation économique de M. [U] [T] et Mme [H] [D] commandent de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’artic 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARONS la société d’économie mixte CDC HABITAT recevable à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 août 2015 entre la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT d’une part et Mme [H] [D] et M. [U] [T] d’autre part relatif à un logement [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à compter du 31 juillet 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Mme [H] [D] et M. [U] [T] à payer à la société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 7588,18 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 sur la somme de 4502,14 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Mme [H] [D] et M. [U] [T] à s’acquitter de cette somme en 12 mensualités de 647 euros, en sus du loyer courant, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde restant dû ;
DISONS que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu et à la suite d'une mise en demeure adressée à Mme [H] [D] et M. [U] [T] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 31 juillet 2023;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [H] [D] et M. [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) Mme [H] [D] et M. [U] [T] seront condamnés solidairement à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;
REJETONS les autres demandes ;
CONDAMNONS in solidum Mme [H] [D] et M. [U] [T] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Mme [H] [D] et M. [U] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 mai 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
La GREFFIÈRELe JUGE
