TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/06725 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XMQN
N° de Minute : 24/00086
JUGEMENT
DU : 19 Mars 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la Société VILOGIA PREMIUM
C/
[Y] [D]
[S] [B]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 19 Mars 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la Société VILOGIA PREMIUM, représentée par Monsieur [U] [W], muni d'un pouvoir spécial
ET :
DÉFENDEURS
Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Janvier 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier
RG n°6725/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [B] sont propriétaires des lots n°2 (appartement) et n°88 (cave) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la [Adresse 2] à [Localité 5].
La S.A. d’H.L.M. VILOGIA PREMIUM est le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2].
Par lettre recommandée du 20 avril 2023, la S.A. d’H.L.M. VILOGIA PREMIUM a mis en demeure les copropriétaires de régler la somme de 1.171,90 euros dans un délai de 30 jours.
Par acte d’huissier délivré 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A. d’H.L.M. VILOGIA PREMIUM, a fait assigner Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [B] à l’audience du 16 janvier 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et des articles 4 et 6 du règlement européen n°805/2004, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- les condamner solidairement à payer la somme de 1.171,90 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et de l’assignation pour le surplus
- les condamner solidairement à payer la somme de 200 euros pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- la condamner solidairement à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- certifier la décision en tant que titre exécutoire européen.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, représenté par Monsieur [U] [W], dûment muni d’un pouvoir spécial, s’est référé à son assignation et a donc réitéré ses demandes initiales.
Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-comparution des défendeurs :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 474 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, les défendeurs n’ayant pas été cités à personne et la décision n’étant pas susceptible d’appel.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
En l’espèce, le syndic verse aux débats :
un avis de mutation faisant état de l’acte authentique du 11 mai 2022 par lequel Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [B] ont acquis les lots litigieux ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 approuvant l’exercice 2021, approuvant les comptes travaux d’un audit énergétique, du remplacement de l’interphonie et de travaux de canalisation, votant le budget prévisionnel 2023 ainsi que des travaux de pose d’un traitement catalytique sur l’eau chaude sanitaire et désemboueur sur réseau de chauffage,le contrat de syndic,un relevé de compte individuel pour l’année 2021,un appel de fonds budget du 3eme trimestre 2022,un appel de fonds travaux ALUR n°3,un relevé de compte individuel pour le 1er trimestre 2023 et l’appel de fonds correspondant,un appel de fonds travaux ALUR n°1,une facture de frais de constitution de dossier du syndic,une situation de compte pour la période du 1er janvier 2022 au 8 juin 2023,une mise en demeure du 20 avril 2023.
Il ressort de la clause « convention des parties sur la répartition des charges et travaux » de l’avis de mutation que « l’acquéreur supporte les charges de copropriétés à compter de l’entrée en jouissance et le coût des travaux votés le 1er décembre 2021 […] le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés le 30 novembre 2021 ».
La clause « règlement définitif des charges » prévoit que l’acquéreur a versé à l’instant même au vendeur la somme correspondant au prorata des charges du trimestre en cours dont le paiement a été appelé par le syndic et réglé par le vendeur. Ce paiement est effectué à titre définitif entre les parties, et ce quel que soit le décompte définitif des charges sur l’exercice en cours.
Enfin, la clause « solde des exercices antérieurs » prévoit que s’agissant des exercices antérieurs à celui au cours duquel la vente est intervenue, le solde créditeur ou débiteur non encore imputé sur le compte du copropriétaire fera le bénéfice ou la perte du vendeur exclusivement, ce dernier s’engageant à rembourser à l’acquéreur à première demande de ce dernier les sommes qui seraient réclamées à ce titre.
Il résulte de la situation de compte que les sommes réclamées portent sur les charges 2021 approuvées par l’Assemblée Générale, les provisions sur charges des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 votées par l’Assemblée Générale mais également des provisions sur charges des deux derniers trimestres 2022, des appels de fonds pour travaux ALUR n°1, n°2, n°3, n°4, et « chaufferie DALKIA ».
Ces charges des deux derniers trimestres 2022 et les appels de fonds ne sont pas justifiées par le vote de l’assemblée des copropriétaires.
Il appartenait au syndic de produire le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2022 et les travaux ou votant le budget prévisionnel et les travaux y afférant.
Ces sommes sont supérieures au montant de la demande.
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement des charges de copropriété du syndicat et la demande subséquente de capitalisation des intérêts.
La demande indemnitaire pour résistance abusive sera également rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Succombant à l'instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.
La demande du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.
Sur la force exécutoire :
En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
En application des articles 2, 3 et 4 du règlement (CE) n°805/2004 du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 portant création d’un titre exécutoire européen pour les créances incontestées, la procédure de certification est applicable, en matière civile, aux décisions qui portent sur des créances incontestées.
En l’espèce, Madame [Y] [D] et Monsieur [S] [B] n’ont jamais expressément reconnu ou tacitement reconnu, au sens des dispositions de l’article 3, 1°, a), b), c), et d), la créance.
En conséquence, la demande de certification sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, de ses demandes en paiement des charges de copropriété et de capitalisation des intérêts ;
REJETTE la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, aux entiers dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE la demande de certification en titre exécutoire européen.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
Le GreffierLe Juge
