TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 02
N° RG 22/04759 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WJUS
JUGEMENT DU 19 MARS 2024
DEMANDEURS :
Mme [I] [J] épouse [J]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE
M. [D] [J]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
S.A.S. SEISSIGMA
[Adresse 9]
[Localité 2]/FRANCE
représentée par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE
S.E.L.A.R.L. EVOLUTION, prise en la personne de Me [E] [C], es qualité de liquidateur de la société SEISSIGMA exerçant sous l’enseigne MAISONS PIERRE
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant
M. [K] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 10]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
GREFFIER
Dominique BALAVOINE, Greffier
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Novembre 2023 ;
A l’audience publique du 23 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 19 Mars 2024.
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Mars 2024, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Le 8 octobre 2020, M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse ont régularisé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan auprès de la société Seissigma pour un prix forfaitaire et définitif de 230 005 euros TTC. Le contrat mentionnait une promesse de vente signée le même jour sur un terrain situé [Adresse 11] à [Localité 12] et un acompte de 11 500,25 euros à la signature.
Le 31 mai 2021, M. et Mme [J] ont sollicité le remboursement de l'acompte.
Par acte d'huissier signifié le 18 juillet 2022, M. et Mme [J] a assigné la société Seissigma devant le tribunal judiciaire de Lille, demandant au tribunal de :
-juger le contrat de construction de maison individuelle en date du 8 octobre 2020, régularisé entre M. et Mme [J] et la société Seissigma, nul et non avenu,
-à titre subsidiaire, juger le contrat de de construction maison individuelle en date du 8 octobre 2020, régularisé entre M. et Mme [J] et la société Seissigma, caduc,
-en toutes hypothèses,
-condamner la société Seissigma à verser à M. et Mme [J] la somme de 11 500,25 euros au titre de la restitution de l'acompte versé, somme majorée au taux légal lequel devra être majoré de la moitié à compter du 31 mai 2021,
-condamner la société Seissigma à verser à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,
-condamner la société Seissigma à verser à M. et Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Seissigma aux entiers frais et dépens,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision.
La société Seissigma a été placée en liquidation judiciaire le 27 octobre 2022, ce dont le juge de la mise en état a été informé le 28 novembre 2022.
Par acte d'huissier signifié le 16 juin 2023, M. et Mme [J] a assigné la SELARL Evolution, prise en la personne de Me [E] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Seissigma, et M. [K] [Y], président de la société Seissigma, devant le tribunal judiciaire de Lille, demandant au tribunal de :
-joindre la présente procédure avec la procédure principale enrôlée sous le numéro RG 22/4759,
-juger le contrat de construction de maison individuelle en date du 8 octobre 2020, régularisé entre M. et Mme [J] et la société Seissigma, nul et non avenu,
-à titre subsidiaire, juger le contrat de de construction maison individuelle en date du 8 octobre 2020, régularisé entre M. et Mme [J] et la société Seissigma, caduc,
-en toutes hypothèses,
-fixer au passif de la société Seissigma, représentée par la SELARL Evolution, prise en la personne de Me [E] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Seissigma, les sommes suivantes :
-11 500,25 euros au titre de la restitution de l'acompte versé, somme majorée au taux légal lequel devra être majoré de la moitié à compter du 31 mai 2021,
-3 000 euros au titre du préjudice moral,
-4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [Y] à verser à M. et Mme [J] la somme de 11 500,25 euros au titre de la restitution de l'acompte versé, somme majorée au taux légal lequel devra être majoré de la moitié à compter du 31 mai 2021,
-condamner M. [Y] à verser à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,
-condamner M. [Y] à verser à M. et Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Seissigma aux entiers frais et dépens,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision.
A l'appui de leurs demandes, M. et Mme [J] soutiennent notamment les éléments suivants :
-Le contrat de construction de maison individuelle est nul dès lors qu'il stipulait de façon mensongère que M. et Mme [J] disposaient d'une promesse de vente qui n'a en réalité été régularisée qu'a posteriori et que ce contrat de construction de maison individuelle visait un terrain situé [Adresse 11] à [Localité 12] et non [Adresse 4]. Enfin, la promesse de vente n'a été signée que par un seul des coïndivisaires.
-En outre, le contrat de construction de maison individuelle prévoit une clause de caducité dans l'hypothèse où les conditions suspensives d'acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain et d'obtention du prêt ne seraient pas réalisées dans les 24 mois à compter de la signature. Or aucune de ces conditions n'a été réalisée, le vendeur ayant finalement vendu le terrain à un tiers dans la mesure où M. et Mme [J] n'ont pas réussi à obtenir le financement.
-La société Seissigma doit donc restituer l'acompte sans pouvoir prétendre à une rémunération ou à une retenue.
-M. [Y], gérant de la société Seissigma, a commis une faute pénale en régularisant un contrat de construction de maison individuelle sans que M. et Mme [J] soient en possession d'un terrain et d'un prêt et ne respectant pas les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation qui assurent la protection du maître de l'ouvrage. Ces fautes intentionnelles sont incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions sociales et doivent en être détachées, si bien que M. [Y] engage sa responsabilité à l’encontre de M. et Mme [J].
La jonction a été ordonnée le 27 septembre 2023. M. et Mme [J] n'ont pas notifié de nouvelles conclusions après jonction.
La société Seissigma a constitué avocat mais n'a jamais conclu.
La SELARL Evolution, prise en la personne de Me [E] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Seissigma, n'a pas constitué avocat.
M. [Y] n'a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux actes introductifs d'instance pour un exposé complet des moyens.
L'ordonnance de clôture a été fixée au 17 novembre 2023. Après débats à l’audience du 23 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
Sur demande du juge de la mise en état, M. et Mme [J] ont produit une déclaration de créance adressé à Me [E] [C] pour un montant de 18 700,25 euros avec accusé de réception du 28 décembre 2022.
MOTIFS
Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsqu’au moins l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
En l’espèce, la décision est susceptible d’appel, si bien que le jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.
Par ailleurs, M. et Mme [J] justifient de la déclaration de créance auprès des organes de la procédure collective, si bien que l'instance interrompue par l’ouverture de la procédure collective peut valablement reprendre mais ne peut viser qu'à faire constater les créances de M. et Mme [J] à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Seissigma, conformément à l'assignation du 16 juin 2023.
I. Sur les demandes principales de M. et Mme [J]
A. Sur la demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle
Aux termes de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter notamment la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.
Il s'ensuit qu'au jour de la conclusion du contrat, le maître de l'ouvrage doit bénéficier sur le terrain visé d'un titre de propriété, de droits réels lui permettant de constuire ou à tout le moins d'une promesse de vente.
Ces dispositions étant d'ordre public selon l'article L. 230-1 du même code, leur violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat, susceptible d'être couverte par voie de confirmation.
En l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle du 8 octobre 2020 fait référence à une promesse de vente signée le même jour par M. [W] [X], portant sur un terrain de 706 m² situé « [Adresse 11] » à [Localité 12].
La promesse de vente sous seing privé entre M. [W] [X] et les demandeurs porte la date du 8 octobre 2020 et désigne un terrain à bâtir de 706 m² situé « [Adresse 4] » à [Localité 12].
Il ressort des échanges entre les demandeurs et M. [F], employé de la société Seissigma, leur avait proposé une visite du « [Adresse 7] à [Localité 12] », que la signature du contrat de construction de maison individuelle a eu lieu le 8 octobre dans l'après-midi tandis que le propriétaire du terrain a signé la promesse de vente dans la soirée, M. [F] promettant de leur transférer cette promesse de vente dans la journée du 9 octobre 2020.
En outre, l'un de ces messages de M. [F] mentionne qu'il a eu « les 2 propriétaires au téléphone », alors que la promesse de vente sous seing privé a été signée par M. [W] [X] seul en tant que vendeur.
Par conséquent, le contrat de construction de maison individuelle a été signé alors que M. et Mme [J] ne disposaient pas encore de promesse de vente sur le terrain situé [Adresse 11], et ne permet pas même d'identifier clairement le terrain litigieux.
Il convient donc d'ordonner la nullité du contrat.
B. Sur les demandes tendant à fixer la créance de M. et Mme [J] au passif de la liquidation judiciaire de la société Seissigma
Sur la demande de restitution de l'acompte :
La nullité du contrat pour violation de dispositions d'ordre public implique la remise des parties dans l'état antérieur et donc la restitution de l'acompte de 11 500,25 euros versé à la signature selon les termes mêmes du contrat de construction de maison individuelle, ce que le gérant de la société Seissigma n'a jamais contesté dans ses courriers adressés aux demandeurs.
Par conséquent, le tribunal constatera que M. et Mme [J] disposent d'une créance 11 500,25 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société Seissigma au titre des restitutions consécutives à la nullité du contrat de construction de maison individuelle litigieux.
Sur la demande d'intérêts majorés :
M. et Mme [J] réclament que cette créance soit « majorée au taux légal lequel devra être majoré de la moitié à compter du 31 mai 2021 » en se prévalant de l'article L. 313-41 alinéa 2 du code de la consommation et de l’article L. 341-35 du code de la construction et de l'habitation -en réalité du code de la consommation.
Le premier de ces articles dispose que lorsque la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dans les contrats prévus à l'article L. 313-40 du code de la construction et de l'habitation (soit l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1 et donc notamment les crédits relatifs à une construction d'immeuble à usage d'habitation) n'est pas réalisée, toute somme versée à l'avance est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Le second texte prévoit que lorsque la somme versée d'avance par l'acquéreur n'a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l'article, la somme due est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.
Cependant l'application de ces textes implique que la condition suspensive d'obtention de prêt ne se soit pas réalisée. Or cette argumentation développée à titre subsidiaire par M. et Mme [J] est désormais sans objet dès lors que le contrat est nul et donc qu'il est réputé n'avoir jamais existé.
A titre surabondant, le tribunal observe que si ce contrat prévoyait effectivement que M. et Mme [J] contracteraient un emprunt de 245 005 euros, les conditions générales du contrat ne sont pas produites, si bien qu'aucun document contractuel ne permet de vérifier qu'il s'agissait là d'une condition suspensive et d'établir le délai dans lequel les demandes de prêt devaient être faites.
A titre encore surabondant, il ressort du courrier de la société Seissigma que le contrat prévoyait que M. et Mme [J] devaient faire dans les soixante jours suivant la conclusion du contrat une demande de prêt relais de 287 000 euros sur 24 mois et une demande de prêt complémentaire de 123 156 euros sur 156 mois, ces éléments étant confirmés par le contrat litigieux qui reste seulement silencieux sur la date à laquelle les demandes devaient être faites. Or les refus d'offres de prêt concernent des demandes de financement de 300 000 euros en prêt relais et 100 000 euros en prêt amortissable sans précision de durée de remboursement (courrier non daté de la Banque Populaire), une demande de crédit faite le 8 janvier 2021 de 96 214 euros sur 120 mois seulement (attestation de refus de crédit du Crédit Agricole du 12 mars 2021) et une demande de prêt d'avril 2021 de 294 000 euros en prêt relais et 112 751 euros en prêt amortissable (Multi impact).
Par conséquent, M. et Mme [J] ne démontrent pas avoir fait dans les délais prévus des demandes de prêt conformes aux caractéristiques convenues et n'établissent ainsi pas qu'ils auraient pu faire valoir la caducité du contrat litigieux. Ils seront donc déboutés de leur demande de majoration des intérêts.
Sur la demande au titre du préjudice moral :
Cette demande n'est étayée par aucune argumentation quant au préjudice de M. et Mme [J]. Elle sera donc rejetée.
C. Sur les demandes à l'encontre de M. [Y]
Le gérant d'une société n'engage sa responsabilité personnelle à l'égard des personnes tierces à cette société que s'il a commis personnellement une faute séparable de ses fonctions, à savoir une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.
Il convient dès lors d'examiner successivement les fautes reprochées par M. et Mme [J] à M. [Y], gérant de la société Seissigma.
En premier lieu, le fait que M. [F] ait fait signer à M. et Mme [J] un contrat de construction de maison individuelle portant une mention erronée du terrain alors que la promesse de vente n'a été signée que quelques heures plus tard n'est pas une faute personnelle de M. [Y]. Par conséquent, bien que cette faute entraîne la nullité du contrat, elle ne saurait engager la responsabilité personnelle de M. [Y].
En second lieu, M. et Mme [J] se prévalent d'une violation par M. [Y] des dispositions des articles L. 241-1 et L. 231-4 II. du code de la construction et de l'habitation.
Aux termes du premier de ces textes, toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d'effets de commerce en violation des dispositions du paragraphe II de l'article L. 231-4 sera punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement. Ledit article L. 231-4 II. prévoit qu'aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
En l'espèce, il n'est pas démontré que la somme de 11 500 euros aurait été versée avant la signature du contrat.
Par ailleurs, en réponse à un courrier de M. et Mme [J] où ils précisaient qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt et souhaitaient y mettre fin, M. [Y] leur a envoyé un courrier daté du 30 septembre 2021, signé « M. [Y] Président ».
Dans cette lettre, il reproche à M. et Mme [J] de ne pas avoir fait de demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles et considère donc que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie en raison de la défaillance de maîtres de l'ouvrage. Il estime donc que si M. et Mme [J] sont en droit de résilier le contrat conformément à l'article 1794 du code civil, ils doivent néanmoins s'acquitter de l'indemnité forfaitaire prévue à l'article 17.2 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle, à savoir 10 % du prix convenu de la construction outre les sommes correspondant à l'avancement des travaux. A ce titre, il indique qu’il serait en droit de leur réclamer 11 500 euros, soit 5% du marché, correspondant à l'obtention du permis de construire et 23 000 euros d'indemnité contractuelle mais qu’il leur propose néanmoins un arrangement amiable.
M. et Mme [J] n'ont pas produit les conditions générales évoquées et n'apportent aucun élément de nature à contester l'existence de cette clause. A cette date, ils ne s'étaient jamais prévalus d'une quelconque cause de nullité, si bien que la société Seissigma, en la personne de son dirigeant, pouvait en toute bonne foi réclamer une indemnité de 15% du prix des travaux au titre de l'avancement des travaux et de l'indemnité forfaitaire de résiliation.
Si M. et Mme [J] ont finalement, par lettre recommandée avec avis de réception du 3 décembre 2021, fait valoir une argumentation relative à la nullité du contrat de construction de maison individuelle (en affirmant seulement que la promesse de vente aurait été signée le 10 octobre, date qui n'a pas été retenue par le tribunal), la réponse de la société Seissigma datée du 15 décembre 2021 réclamant la somme de 15 % du marché est signée par le service juridique de la société et non par son dirigeant, la signature manuscrite étant d'ailleurs tout à fait différente de la signature du courrier du 30 septembre 2021.
Par conséquent, aucune faute intentionnelle d'une particulière gravité ne saurait être reprochée à M. [Y] et M. et Mme [J] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à son encontre.
II. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le litige prenant en réalité sa source dans le fait que les demandeurs n’ont pas fait de demande de prêt conforme aux exigences contractuelles, il n’apparaît pas inéquitable de les condamner aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n'apparaît pas inéquitable de rejeter la demande au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Aucune partie ne réclamant que l'exécution provisoire soit écartée, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :
PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle passé entre M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse et la société Seissigma,
FIXE la créance de M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse à l'encontre du passif de la liquidation judiciaire à 11 500,25 euros,
DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse du surplus de leurs demandes à l'encontre de la société Seissigma,
DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse de leurs demandes à l'encontre de M. [K] [Y],
CONDAMNE M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse aux dépens,
DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [I] [L] son épouse de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Dominique BALAVOINE Anne-Sophie SIEVERS
