TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/07473 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XOMG
N° de Minute : 24/00204
JUGEMENT
DU : 18 Mars 2024
S.C. 3 H
C/
[F] [B]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 18 Mars 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C. 3 H, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [F] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/7473 – Page - SD
EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile 3H a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 255 euros.
Par acte d’huissier de justice du 20 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 120,38 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] le 24 avril 2023.
Par assignation délivrée le 4 juillet 2023, la société civile 3H a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille pour faire constater la résiliation de l’engagement de location et à défaut, prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5 187,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023,les loyers dus du 31 mai 2023 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 067,49 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 15 janvier 2024, la société civile 3H, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024, s'élève désormais à 5 731,39 euros.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE la décision
I. Sur la résiliation du bail et ses conséquences
- Sur la recevabilité
La société SC 3H justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Sur le constat de la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
En l’espèce, la société demanderesse sollicite le constat de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 30 septembre 2022. Néanmoins, le contrat produit par la société demanderesse n’est pas signé par les parties. La société demanderesse ne peut fonder ses demandes sur des stipulations contractuelles auxquelles elle ne démontre pas que le locataire a consenti.
Par conséquent, il convient de débouter la société civile 3H de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.
- Sur le prononcé de la résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 20 avril 2023, Monsieur [B] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 4 120,38 euros qui y était mentionnée.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [B] et son expulsion.
- Sur l’indemnité d’occupation
L’article 1352-3 du code civil dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1 067,49 euros.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile 3H ou à son mandataire.
II. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
La société SC 3H verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, Monsieur [B] lui devait la somme de 5 731,39 euros.
Il ressort du décompte qu’aucune somme n’est réclamée à compter du mois de juillet 2023, laissant entendre que le locataire aurait quitté les lieux. En outre, la société bailleresse sollicite le paiement, au mois de juillet 2023, de sommes semblant correspondre à des réparations locatives (télécommande climatisation, achat vigik) sans produire l’état des lieux d’entrée ou l’état des lieux de sortie. Par conséquent, il convient de débouter la société demanderesse de la demande en paiement de la somme de 223,44 euros au titre de la télécommande de climatisation, de la somme de 863,08 euros au titre du « devis biomultinet » et de la somme de 50 euros au titre de l’achat « vigik », dont elle ne justifie pas.
Il convient en outre de soustraire de ce décompte d’une part les frais de procédure, d’un montant de 270 euros, qui seront compris dans les dépens. Il convient également de déduire les taxes d’ordure ménagères pour l’année 2023, d’un montant de 141 euros, et pour l’année 2022, d’un montant de 78,91 euros, la demanderesse ne produisant pas d’avis d’imposition pour justifier de leur paiement.
Il convient en outre de déduire les frais intitulés « honoraires loc » qui ne sont pas justifiés, d’un montant de 118,90 euros, et de deux fois 379 euros. Il convient également de déduire les frais relatifs à l’état des lieux, d’un montant de 263,07 euros, qui ne sont pas justifiés par la société demanderesse. Il convient également dé déduire les frais « télécommande climatisation »
Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 2 964,99 euros à la bailleresse.
III. Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner Monsieur [B] à verser la somme de 300 euros à la société civile 3H au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 10 octobre 2022 entre la société civile 3H, d’une part, et Monsieur [F] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4],
ORDONNE à Monsieur [F] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4],ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 067,49 euros (mille soixante-sept euros et quarante-neuf centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la société civile 3H la somme de 2 964,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024, échéance du mois de juillet 2023 incluse,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la société 3H la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 4 juillet 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
