TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations
N° RG 23/00024 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2ZM
JUGEMENT DU 15 MARS 2024
DEMANDEURESSE :
L’ ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. L’EAU VIVE, immatriculée au RCS de Valenciennes sous le n° 410 364 236, prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 5]
non comparante
En présence de Madame [D] [H], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Février 2024, après avoir entendu :
Me Delgorgue
Mme [H]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 15 Mars 2024.
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 15 Mars 2024
EXPOSE DU LITIGE
Un projet de renouvellement urbain du quartier « [Localité 5] centre » a été conçu dans le cadre du NPNRU.
Par arrêté du 9 novembre 2022, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et d'une enquête parcellaire.
Par arrêté préfectoral du 23 février 2023, le projet de renouvellement urbain de la [Adresse 9] sur le quartier « Centre » à [Localité 5] a été déclaré d'utilité publique.
La parcelle cadastrée BH[Cadastre 4] sise [Adresse 2] à [Localité 5] et appartenant à la SCI L'eau Vive est concernée par le projet.
Le service des Domaines a évalué le bien le 30 mai 2023 à 8 600 euros, outre une indemnité de remploi de 2 050 euros.
Par arrêté préfectoral du 10 juillet 2023, les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
L'Etablissement public foncier des Hauts de France a adressé son mémoire valant offre à la SCI L'eau vive par lettre recommandée avec avis de réception du 9 août 2023 (avis de réception signé le 11 août 2023).
La propriétaire n’ayant pas répondu, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l'expropriation, par mémoire reçu au greffe le 12 décembre 2023 et a maintenu son offre d'une indemnité totale de 10 660 euros se décomposant de la manière suivante :
8 600 euros au titre de l'indemnité principale2 060 euros au titre de l'indemnité de remploi.
L'autorité expropriante fait valoir que la parcelle est enclavée, l'accès à la voie publique ne se faisant que par un chemin piétonnier, ce qui exclut la qualification de terrain à bâtir. Elle propose son évaluation en valeur de jardin, à un prix de 36€/m².
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 23 janvier 2024, Mme le commissaire du gouvernement indique que le prix proposé de 36 €/m² lui paraît satisfactoire, s’agissant d'un terrain avec un garage délabré non valorisé.
La visite des lieux s’est déroulée le 8 février 2024, en présence du représentant de l'Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil et de Mme le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de la SCI L'eau vive régulièrement convoquée.
La SCI L'eau vive n'a pas constitué avocat.
L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 9 février 2024, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I- Sur l'indemnité principale d'expropriation
1/ Sur la consistance du bien
Il s'agit d'un terrain situé à [Localité 5], d'une contenance de 240 m². Il est de forme irrégulière et sert d'assise à un garage délabré. Une partie du terrain est un passage piétonnier permettant notamment l'accès au logement sis [Adresse 1] désormais inoccupé.
Le transport sur les lieux a permis de constater que l'état du garage ne permet pas sa valorisation.
Le terrain est à l'état d'abandon, envahi de détritus.
En l'absence d'accès à la voie publique, le terrain est enclavé et ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Il doit être considéré comme en nature de jardin.
Le terrain est classé en zone UA au PLUi : centre ville où est favorisé la mixité des fonctions. Secteur voies bruyantes.
2/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.
En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Les parties ne s'expliquent pas sur la date de référence.
3/ Sur la méthode à appliquer
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable
La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
Les parties représentées s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.
4/ Sur l’estimation du bien
Les termes de comparaison cités par l'Etablissement public foncier des Hauts de France sont les suivants :
Les termes de comparaison cités sont des cessions et acquisitions de terrain en nature de jardin, situés dans un secteur géographique proche présentant les mêmes caractéristiques et d'une taille similaire.
Il résulte de ces cinq termes un prix moyen de 28,79 €/m², avec une fourchette allant de 21 à 40 €/m².
Le prix proposé par l'autorité expropriante de 35,83 €/m² (8600€/240m²) apparaît supérieur au prix de marché et donc satisfactoire.
En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la SCI L'eau vive doit être fixée à 8 600 euros.
II- Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
- 600 euros x 10 % = 60 euros
= 2 060 euros.
III- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de L'EPF.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la SCI L'eau vive, pour la parcelle cadastrée BH[Cadastre 4] sise [Adresse 2] à [Localité 5] d'une contenance de 240 m² à 10 660 euros se décomposant ainsi:
indemnité principale : 8 600 euros indemnité de remploi : 2 060 euros ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Le GreffierLe juge de l'expropriation
