TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations
N° RG 23/00021 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXOF
JUGEMENT DU 15 MARS 2024
DEMANDEUR :
L’ ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
M. [O] [T] demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE
Mme [U] [K] épouse [T] demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE
En présence de Madame [N] [Y], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Février 2024, après avoir entendu :
Me Delgorgue
Me Bailly
Mme [Y]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Mars 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 15 Mars 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 7 septembre 2023, M. [O] [T] et Mme [U] [K] épouse [T] ont porté à la connaissance de la mairie de [Localité 11] leur intention de vendre un bien immobilier à usage mixte situé [Adresse 3] à [Localité 11], parcelles cadastrées section SV n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une contenance totale de 91 m².
La DIA portait mention d’un prix de 221 000 euros, outre une commission à la charge de l'acquéreur de 14 000 euros.
La commune de [Localité 11] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de Lille (MEL), laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF).
Le 6 octobre 2023, France domaine a estimé l'ensemble immobilier à 100 000 euros, sur la base d'un prix de 800€/m²p et une SUP de 125 m².
Par décision du 26 octobre 2023, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 100 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation.
Par le biais de leur notaire, les propriétaires refusaient le prix offert par l'Etablissement public foncier des Hauts de France par courriel du 7 novembre 2023.
Par mémoire enregistré au greffe le 20 novembre 2023, l'EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à M. [O] [T] et Mme [U] [K] épouse [T] à 100 000 euros, avec prise en charge en sus et sur justificatif des frais de commission de 14 000 euros TTC.
Il argue d'un quartier peu attractif, de l'état vétuste et des désordres affectant le bien, avec une partie supérieure arrière proche de l'effondrement. Il cite cinq termes de comparaison laissant apparaître un prix moyen de 736€/m².
Dans ses conclusions reçues au greffe le 26 décembre 2023, Mme le commissaire du gouvernement s'interroge sur la surface du bien au regard de mentions contradictoires sur divers documents. Elle demande d'arrêter la valeur du bien à 100 000 euros outre les frais de négociation de 14 400 euros, sous réserve de la vérification de la surface du bien.
Dans leur mémoire reçu au greffe le 28 décembre 2023, les époux [T] demandent à la juridiction de :
dire que le prix ne saurait être inférieur à 221 000 euros ;fixer les honoraires de négociation à 14 000 euros ;condamner l'EPF à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
La visite des lieux s'est déroulée le 16 janvier 2024, en présence de M. [O] [T] et de son conseil, de deux représentants de l'EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.
Dans ses conclusions complémentaires reçues le 22 janvier 2024, Mme le commissaire du gouvernement se fonde sur la surface habitable relevée par le géomètre, soit 155,10 m² , à laquelle elle ajoute la surface de la cave pondérée à 0,2, soit une surface totale retenue de 159,30 m². Elle demande ainsi la fixation du prix à 128 000 euros, frais de négociation en sus.
Dans leur mémoire n°2 enregistré au greffe le 5 février 2024, les consorts [T] modifient leurs demandes et sollicitent de la juridiction de :
fixer la valeur de l'ensemble immobilier à 157 500 euros ;fixer les honoraires de négociation à 14 000 euros ;condamner l'Etablissement public foncier des Hauts de France à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ils discutent la pertinence des termes de comparaison et demandent à ce qu'il soit retenu un prix de 900€/m². Ils se prévalent également d'une évaluation d'une agence immobilière réalisée selon la méthode de la rentabilité. Ils produisent un certificat de mesurage duquel il ressort une surface habitable de 155,10 m². Ils estiment que certaines surfaces supplémentaires doivent être prises en compte pour le calcul de la surface utile, et que la surface de la cave doit être pondérée à 0,4. Ils demandent ainsi que soit retenue une surface totale de 175 m².
Dans son mémoire en réplique enregistré le 8 février 2024, l'EPF réévalue son offre à 127 440 euros. Il soutient qu'en matière de préemption, il est d'usage de préférer la surface habitable, laquelle correspond à la surface utilisable du bien en l'augmentant des surfaces annexes après pondération. Il estime que la pondération de la cave à 0,2 correspond à celle habituellement pratiquée pour les caves en mauvais état et humides.
L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 9 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur le prix du bien
En vertu de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition, dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas:
a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
L'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé dans le quartier de [Adresse 15] à [Localité 11]. Il se trouve à proximité immédiate de la [Adresse 12]/[Adresse 13]. L'ensemble de la [Adresse 14] est concerné par le programme de rénovation urbain.
Les parcelles sont d'une contenance totale de 91 m². Il s'agit en réalité de deux immeubles qui ont été réunis et forment un ensemble.
L'immeuble de rapport est à une usage mixte, avec un rez-de-chaussée commercial (ancien restaurant) et un logement dans les étages. Il est érigé sur trois niveaux, construit en 1900. Il n'est plus occupé depuis le décès du locataire un an auparavant environ.
Le rez-de-chaussée commercial est dans un état moyen. Au 1er étage, on trouve trois chambres et une petite salle d'eau. Au 2ème étage, il y a deux pièces.
L'immeuble est vétuste, dans un état très moyen, avec des traces d'infiltration.
Il est classé en zone UCA3.1 : Villes-centres d'agglomération -Tissu résidentiel de l'ère industrielle (100%).
2/ Sur la surface du bien
Un croquis non côté de la SPLA indique une surface de 125 m², tandis que la déclaration d'intention d'aliéner mentionne une surface de 168 m² et le cadastre une surface de 198 m² répartie entre le commerce (90 m²) et la partie non professionnelle (108 m²).
Il est produit une attestation de la surface habitable du 8 janvier 2024, suite au mesurage réalisé par un géomètre expert, de laquelle il résulte une surface habitable de 155,10 m², avec exclusion des surfaces de la cave, des dégagements, escaliers et espaces avec des hauteurs inférieures à 1,80 m.
La surface habitable est définie par l'ancien article R.111-2 du code de la construction et l'habitation abrogé le 1er juillet 2021 comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Elle correspond ainsi à la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), de laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables.
En matière d'expropriation, il est d'usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d'un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d'utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre.
Cette méthode permet de valoriser les annexes et de comparer de manière plus pertinentes les mutations de biens afin de mieux approcher la valeur de marché.
Il convient ainsi de retenir la surface habitable de 155,10 m², et d'y ajouter la surface de la cave, après pondération.
La surface de la cave est de 21,40 m², arrondi à 21 m². Le transport sur les lieux a permis de constater qu'elle est dans un état moyen et humide. Le coefficient de pondération de 0,2 proposé par Mme le commissaire du gouvernement apparaît donc adapté et sera retenu.
La surface habitable pondérée à retenir est donc de 159,30 m² (155,10 m² + 21 m² x 0,2).
3/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Selon l'article L. 213-4 alinéa 3 du code de l'urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, la dernière modification du PLU de [Localité 11] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est intervenue par arrêté du 23 octobre 2020.
4/ Sur la méthode de valorisation
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
La méthode par capitalisation ou valeur de rentabilité permet d'obtenir la valeur vénale d'un immeuble en appliquant à son revenu un coefficient de capitalisation.
La méthode par comparaison permet d'obtenir la valeur vénale en effectuant la moyenne des prix au m² de biens équivalents au bien exproprié récemment vendus dans le même secteur géographique.
Il est constant que les méthodes d'évaluation alternatives à la méthode par comparaison sont subsidiaires et ne sont donc retenues qu'en l'absence de termes de comparaison pertinents en nombre suffisant, ou à titre de méthode de recoupement, pour conforter la valeur obtenue par cette méthode.
Plusieurs termes de comparaison sont produits aux débats.
Par ailleurs, la méthode par capitalisation nécessite de déterminer un taux de capitalisation qui résulte d'une étude de marché précise dans le secteur. Or, le propriétaire ne produit aucune étude précise sur le sujet et se fonde uniquement sur une estimation d'un agent immobilier qui retient un taux de 7 % sans se fonder sur aucun élément et qui ne justifie pas du loyer retenu pour son calcul.
Dès lors, en l'absence d'éléments objectifs précis permettant d'évaluer le coefficient applicable à ce type de bien, la méthode par capitalisation ne peut être retenue en l'espèce pour évaluer le bien concerné.
Au surplus, le bien n'étant plus loué depuis un an environ suite au décès du locataire, la méthode par la rentabilité ne paraît pas pertinente, faute de toute « rentabilité »actuelle du bien.
En conséquence, il convient de retenir la méthode par comparaison.
5/ Sur l’estimation du bien
Seule l'autorité expropriante a cité des termes de comparaison.
Termes de comparaison cités par l'EPF
n°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SHP
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
1
2022P06682
SV 426
[Localité 11]
[Adresse 5]
08/02/2022
1900
75
119,60
68 827
575
2
2022P25565
SV 417
[Localité 11]
[Adresse 10]
28/06/2022
1925
99
120,80
100 000
828
3
2021P02107
SV 423
[Localité 11]
[Adresse 4]
16/02/2021
1923
98
121,60
83 000
682
4
2022P45072
PS 358
[Localité 11]
[Adresse 1]
08/12/2022
1900
55
243,00
180 000
741
5
2019P04696
SV 438, 589, 592
[Localité 11]
49 et [Adresse 8]
07/05/2019
1910
157
197,00
175 000
888
Dans l'acte de cession du 16 février 2021, l'immeuble sis [Adresse 4] est décrit une maison impropre à un quelconque usage, anciennement à usage d'habitation. Il ne s'agit pas d'un bien à usage mixte, de sorte que le terme 3 n'est pas pertinent et sera écarté.
En revanche, dans l'acte de cession du 28 juin 2022 (terme 2) produit par Mme le commissaire du gouvernement, l'immeuble sis [Adresse 10] est décrit comme une maison à usage commercial et d'habitation (salle de café au rez-de-chaussée).
De même, dans l'acte de cession du 8 février 2022 (terme 1) produit par l'autorité expropriante, l'immeuble sis [Adresse 5] est décrit comme un immeuble à usage d'habitation et de commerce.
S'agissant du terme 5, l'acte de cession mentionne un local commercial au rez-de-chaussée tant du 49 que du 51, de sorte que la critique tenant au fait qu'il s'agisse d'un local professionnel, relevant d'un marché différent, n'est pas pertinente.
Les termes 1, 2, 4 et 5 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d'immeubles de rapport à usage mixte situés dans la même rue et donc à proximité immédiate de l'immeuble à évaluer. Les immeubles sont en outre de la même période de construction et disposent de surfaces similaires.
Le prix par m² a été calculé sur la base du même étalon de surface, soit la surface habitable avec prise en compte des annexes après pondération.
Ces quatre termes sont suffisamment pertinents pour être retenus. Il en résulte un prix moyen de 758 €/m²p.
Dès lors, au regard de ces éléments et de l'état du bien, l'offre de l'Etablissement public foncier des Hauts de France d'un prix de 800€/m²p apparaît supérieure au prix du marché et donc satisfactoire.
En conséquence, il convient de fixer le prix du bien à la somme de 128 000 euros (159,30 m² x 800 €/m²= 127 440 euros arrondi à 128 000), outre les frais de négociation.
II- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France. L'autorité expropriante sera en outre condamnée à payer aux propriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 23 octobre 2020 ;
FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11], parcelles cadastrées section SV n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une contenance totale de 91 m² appartenant à M. [O] [T] et Mme [U] [K] épouse [T], à la somme de 128 000 euros, outre frais de négociation de 14 000 euros à charge pour M. [O] [T] et Mme [U] [K] épouse [T] de justifier d'une facture de frais acquittés ;
CONDAMNE l'Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [O] [T] et Mme [U] [K] épouse [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de l'EPF.
Le GreffierLe juge de l'expropriation
