RG 23/1776 – Page - MA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01776
N° Portalis DBZS-W-B7H-X4JR
N° de Minute : 24/00063
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 12 Mars 2024
[V] [J]
C/
[H] [X]
[T] [F]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 12 Mars 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [V] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [H] [X], demeurant [Adresse 4]
Mme [T] [F], demeurant [Adresse 4]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 février 2023, M. [V] [J] a donné en location à Mme [T] [F] et M. [H] [X] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre un forfait de charges de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, M. [J] a fait délivrer à Mme [F] et M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2 932,34 euros dont 2 800 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 14 septembre 2023.
Par actes d’huissier du 24 novembre 2023, M. [J] a fait assigner Mme [F] et M. [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa de l’article 24 de la la loi du 6 juillet 1989, des articles 699 et 700 du code de procédure civile:
être déclaré recevable,
constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail depuis le 26 octobre 2023,
condamner Mme [F] et M. [X] à lui payer la somme provisionnelle de 4 432 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés selon décompte au 1er novembre 2023, à parfaire ou diminuer le jour de l’audience,
condamner Mme [F] et M. [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle par référence au montant du dernier loyer soit 750 euros mensuels, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle continuera d’être indexée selon les mêmes modalités que prévues au bail conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,
dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, et de l’assignation, pour le surplus conformément à l’article 1231-6 du code civil,
condamner Mme [F] et M. [X] à délaisser et rendre libre de toute personne et de tout bien les lieux qu’ils occupent, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant,
en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [F] et M. [X] et de tout occupant de leur chef ainsi que leurs biens, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,
condamner Mme [F] et M. [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [F] et M. [X] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation,
ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 27 novembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2024.
M. [J], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.
Assigné par remise de l’acte à personne, M. [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Assignée par remise de l’acte à domicile, Mme [F] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, Mme [F] et M. [X] ne règlent manifestement pas leur loyer depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, M. [J] produit le contrat de bail conclu entre les parties le 2 février 2023 qui contient une clause résolutoire suivant laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, notamment à défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges.
Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à Mme [F] et M. [X] le 14 septembre 2023.
Suivant le décompte joint au commandement de payer, la somme due en principal par Mme [F] et M. [X] s'élevait alors à 2 800 euros.
D’après le décompte établi le 1er novembre 2023 et les déclarations du bailleur à l’audience, les défendeurs n’ont pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 novembre 2023.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que Mme [F] et M. [X] seraient en mesure de régler leur dette locative et ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il convient donc d’autoriser M. [J] à procéder à l’expulsion de Mme [F] et M. [X] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue du bien immobilier est réparé par une indemnité d’occupation au profit du bailleur, équivalente au montant du loyer augmenté des charges.
En l’espèce, suivant le décompte établi le 1er novembre 2023, la dette de Mme [F] et M. [X] au titre des loyers et charges impayés était de 4 300 euros, échéance d’octobre 2023 incluse.
Le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.
Mme [F] et M. [X] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à M. [J].
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 800 euros à compter du 14 septembre 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus.
Par ailleurs, les modalités de délivrance de l’assignation ne permettent pas de considérer que les défendeurs auraient quitté les lieux.
Dans la mesure où la clause de solidarité vise l’intégralité des engagements pris par les locataires, en ce compris celui de payer une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, Mme [F] et M. [X] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer dû pour la location de l’immeuble, augmenté des charges, soit 750 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] et M. [X] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 septembre 2023.
Par ailleurs, ils seront solidairement condamnés à payer M. [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2023 entre M. [V] [J], d’une part, et Mme [T] [F] et M. [H] [X], d’autre part, relatif à un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4]), à compter du 15 novembre 2023 ;
AUTORISONS M. [V] [J] à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [F] et M. [H] [X] à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNONS solidairement Mme [T] [F] et M. [H] [X] à payer à M. [V] [J] la somme provisionnelle de 4 300 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 800 euros à compter du 14 septembre 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS solidairement Mme [T] [F] et M. [H] [X] à verser mensuellement à M. [V] [J] une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer de l’appartement, augmenté des charges, soit 750 euros par mois, à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux ;
RAPPELONS à Mme [T] [F] et M. [H] [X] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS solidairement Mme [T] [F] et M. [H] [X] à payer à M. [V] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Mme [T] [F] et M. [H] [X] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 14 septembre 2023 ;
REJETONS les autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 12 mars 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
