TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01740 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XZ4K
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 12 MARS 2024
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. NORD VRAC
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alicia ROUSSEL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. MABROUKA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Nicolas NEF NAF, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 13 Février 2024
ORDONNANCE du 12 Mars 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2016, la S.A.R.L. NORD VRAC a consenti à [M] [Y], gérant agissant pour le compte de la société MABROUKA S.A.R.L., en cours d’immatriculation, un contrat de bail commercial de sous-location, portant sur des locaux situés à [Localité 2] (59), [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions annuelles pour charges de 5760 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 6.000 euros.
Les loyers étant impayés, la S.A.R.L. NORD VRAC a fait signifier le 22 septembre 2023 à la S.A.R.L. MABROUKA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 15 décembre 2023, a fait assigner la même devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du13 février 2024, pour y être plaidée.
A cette audience, la S.A.R.L. NORD VRAC représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :
Vu les dispositions issues des articles L.211-3, L.211-4 et R.211-3-26 du code de l’organisation jubilaire,
Vu les dispositions issues des articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions issues des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
Vu les dispositions du bail commercial de sous-location régularisé le 1er juin 2016,
Vu les dispositions issues du code de la construction et de l’habitation,
Vu les moyens évoqués et les pièces versées aux débats,
-Juger que les demandes de la société NORD VRAC sont parfaitement recevables et bien fondées,
En conséquence,
-Juger que la société MABROUKA a commis des manquements contractuels graves qui justifient la résiliation de plein droit du bail commercial de sous-location régularisé le 1er juin 2016,
-Constater et ordonner la résiliation du bail commercial de sous-location régularisée le 1er juin 2016 aux torts de la société MABROUKA à compter du jour de l’ordonnance à intervenir,
-Ordonner l’expulsion définitive de la société MABROUKA des lieux, c’est-à-dire du local situé au [Adresse 1] à [Localité 2] compte-tenu de la résiliation dudit bail commercial de sous-location régularisé le 1er juin 2016,
-Condamner la société MABROUKA au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et s’en réserver la liquidation,
-Condamner la société MABROUKA au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant total de 2.880 euros, par mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
-Condamner la société MABROUKA à payer à la société NORD VRAC une provision de 20.600 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés,
Subsidiairement, si par extraordinaire, la société NORD VRAC devait être condamnée à verser une provision à la société MABROUKA au titre d’un remboursement de charges prétendument indues, il conviendra d’ORDONNER la compensation avec la dette de la société MABROUKA,
-Condamner la société MABROUKA à payer à la société NORD VRAC une provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice subi,
En tout état de cause,
-Débouter la S.A.R.L. MABROUKA, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Condamner la société MABROUKA à payer à la société NORD VRAC la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société MABROUKA aux entiers frais et dépens de l’instance, dont les frais d’Huissier de justice relatifs, d’une part, à la signification de l’assignation par devant le tribunal judiciaire de LILLE et d’autre part, à la signification et l’exécution de l’ordonnance à intervenir,
-Juger que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de droit.
La S.A.R.L. MABROUKA, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :
Vu l’article 835 du code de procédure civile
Vu la demande reconventionnelle fondée sur l’article L145-40-2 du code de commerce
Vu les articles 1353 et 1343-5 du code civil
Vu l’article L145-41 du code de commerce
Vu la jurisprudence citée
Vu les pièces versées au débat,
A titre liminaire et reconventionnel
-Condamner la société NORD VRAC à payer à titre provisionnel la somme de 36.400 euros au titre des provisions pour charges payées indûment du 1er juin 2016 au 1er janvier 2024
-Ordonner le cas échéant la compensation avec la dette de loyer qui serait retenue à l’encontre de la société MABROUKA
A titre principal
En conséquence
Vu l’existence de contestations sérieuses à l’encontre de la demande d’exécution de l’obligation de paiement formée par NORD VRAC
-Juger qu’il n’y a lieu à référé en raison du défaut de pouvoir du juge des référés de statuer sur la demande formée par la société NORD VRAC
-Débouter la société NORD VRAC de l’intégralité de ses demandes
A titre subsidiaire et reconventionnel
-Ordonner l’échelonnement des paiements de sommes qui seraient éventuellement dues par la société MABROUKA sur deux années soit 24 mois
-Ordonner que les sommes correspondantes aux échéances impayées porteront intérêt à taux réduit à 1%,
-Ordonner que les paiements s’imputent d’abord sur le capital
-Suspendre les effets de la clause résolutoire
-Dire que celle-ci ne produira effet qu’en cas de non-respect de l’échéancier fixé,
En tout état de cause
-Condamner la société NORD VRAC à payer à la société MABROUKA, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sort du bail et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
La preneuse s’oppose aux prétentions de son adversaire, invoquant le défaut de pouvoirs du juge des référés de prononcer la “résiliation judiciaire d’un bail” et l’irrecevabilité des prétentions non provisionnelles au titre de la fixation des indemnités d’occupation telles que sollicitées.
Subsidiairement, la preneuse invoque la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, la lettre de mise en demeure du bailleur au titre de prétendus loyers impayés du 10 juillet 2023 et du commandement de payer du 22 septembre 2023 n’ayant pour but que de parasiter la procédure initiée au fond par le preneur, le 06 juillet 2023, ajoutant en outre que les réclamations financières du bailleur ne cessent d’évoluer au gré du bon vouloir et de l’imagination du bailleur.
Plus subsidiairement encore, la défenderesse estime la dette réclamée au commandement de payer sérieusement contestable, du fait de la mauvaise imputation des paiements et de la nécessaire compensation des loyers impayés, avec le trop perçu par le bailleur au titre des charges.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour manquements de l’une ou l’autre des parties à ses obligations résultant du bail, ce qui appartient au seul juge du fond, car cette demande suppose un examen au fond des défaillances de l’une ou l’autre des parties et l’évaluation de la gravité des manquements invoqués, au regard de la sanction grave que consiste le prononcé de la résiliation du contrat.
En l’occurrence, le bailleur sollicite dans son exploit introductif d’instance et dans ses dernières écritures, dans le dispositif de ses écritures, de constater tout à la fois, d’une part, que “ la société MABROUKA a commis des manquements contractuels graves” et qu’il y a lieu “d’ordonner la résiliation du bail...aux torts de la société MABROUKA”, ces demandes évoquant “les manquements graves” et le “tort d’une des parties” ayant trait au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, et d’autre part, sollicite “la résiliation de plein droit du bail”, ce qui s’apparenterait à une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire .
Dans le corps de ses dernières écritures, si la clause résolutoire insérée au bail est bien reproduite, le bailleur persiste à invoquer les manquements contractuels de son cocontractant et s’abstient de mentionner à un quelconque moment que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois, de sorte qu’indiscutablement, le bailleur poursuit, non pas la constatation par le juge des référés de l’acquisition automatique de la clause résolutoire, à défaut de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, que le juge des référés ne peut que constater, sans aucun pouvoir d’appréciation, mais bien le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, qui excède les pouvoirs du juge des référés, ainsi qu’il a été dit précédemment;
Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande du bailleur en résiliation du bail et sur les demandes qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’indemnités d’occupation, condamnation en paiement provisionnel), ainsi que sur les demandes subsidiaires formées par le sous-locataire (contestation de la validité du commandement de payer au regard de la mauvaise foi du bailleur et délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire), dépourvues d’objet.
Sur la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. MABROUKA
La S.A.R.L. MABROUKA sollicite à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à lui rembourser les provisions pour charges réglées depuis l’origine du bail, depuis le 1er juin 2016, soit 7 ans et 7 mois, soit 91 mois, représentant la somme de 36.400 euros, au motif de la violation des dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce et l’absence de régularisation annuelle par le bailleur avec des pièces justificatives.
La S.A.R.L. MABROUKA s’y oppose, se contentant d’indiquer que la S.A.R.L. MABROUKA est débitrice d’une dette locative et de charges importantes, ce qui n’est pas selon elle contesté ni sérieusement contestable.
En application des dispositions d’ordre public de l’article L145-40-2 du code de commerce, issu de la loi PINEL, du 20 juin 2014 applicables au contrat conclu en 2016 , prévoit que “ Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
(....)”.
Les clauses contraires aux dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 à 37 du code de commerce sont réputées non écrites.
En l’occurrence, le contrat de bail ne comporte aucun élément sur la surface exploitée et aucun inventaire des charges récupérables, ni clef de répartition entre les locataires, au prorata de la surface réellement exploitée, le bail se contentant de chiffrer un montant annuel et la TVA applicable, au titre des charges sans en spécifier la nature. De plus, en l’absence de clef de répartition entre plusieurs locataires comme en l’espèce, à moins d’un accord entre eux, les charges visées au bail ne sont pas récupérables, le bailleur ne pouvant procéder de son propre chef à une répartition.
Dès lors, la demande de restitution des charges telle que sollicitée par le locataire apparaît donc fondée en son principe.
Toutefois, elle ne saurait être admise que dans la limite de la prescription quinquennale exclusivement (soit entre le 13 février 2019 et le 13 février 2024, date des conclusions contenant cette prétention) et sous réserve que la S.A.R.L. MABROUKA établisse avoir réellement payé les charges dont elle sollicite le remboursement, ce qu’elle ne fait pas, et ce que la bailleresse conteste puisque cette dernière indique avoir une créance à ce titre de 11.000 euros au titre des provisions pour charges non réglées, au titre des années 2022,2023 et 2024.
La S.A.R.L. MABROUKA n’établit dès lors pas la créance incontestable qu’elle détient à l’égard de la S.A.R.L. NORD VRAC.
La demande en paiement provisionnel à ce titre ne peut en conséquence prospérer.
Sur les demandes accessoires
La S.A.R.L. NORD VRAC, qui succombe au principal, supportera les frais qu’elle a exposés et sera déboutée de sa demande pour frais irrépétibles. Elle sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer qui demeurera à sa charge.
Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A.R.L. MABROUKA, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la défenderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Disons que la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, excède les pouvoirs du juge des référés,
Disons n’y avoir lieu à référé sur cette demande et les prétentions accessoires formées par la S.A.R.L. NORD VRAC,
Disons sans objet les demandes subsidiaires de la S.A.R.L. MABROUKA, aux fins de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement,
Rejetons la demande en paiement de la S.A.R.L. MABROUKA en remboursement à titre provisionnel du trop-versé de charges
Condamnons la S.A.R.L. NORD VRAC à payer à la S.A.R.L. MABROUKA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la S.A.R.L. NORD VRAC aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 22 septembre 2023,
Déboutons la S.A.R.L. NORD VRAC de sa demande pour frais irrépétibles ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
