TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/01582 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXMG
N° de Minute : 24/00064
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 12 Mars 2024
S.C.I. MILLY
C/
[H] [M]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 12 Mars 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. MILLY [Adresse 4], ayant pour gestionnaire la sté CD HABITATdont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [H] [M], demeurant [Adresse 5]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2024
Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1582/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 29 septembre 2022 avec effet au 20 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Milly a, par l’entremise de son mandataire, CDC Habitat, donné en location à M. [H] [M] un appartement situé au [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros ainsi qu’un emplacement à usage de stationnement n° P19, moyennant un loyer mensuel de 20 euros, outre une provision sur charges totale de 58 euros.
Par avenant au contrat du 29 novembre 2022 signé par les mêmes parties, il a été convenu que l’appartement est situé au [Adresse 5], à [Localité 7] et que la date d’effet de la location et de toutes les obligations qu’elle emporte est le 5 décembre 2022.
Par acte d'huissier du 25 août 2023, la SCI Milly a fait délivrer à M. [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1 827,99 euros dont 1 701,02 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2023 incluse.
Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 28 août 2023.
Par acte d’huissier du 13 novembre 2023, la SCI Milly a fait assigner en référé M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles L 213-4-1, L 213-4-3, L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 1103 et 1104 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir du locataire et de tout occupant de son chef qu’il aurait pu introduire dans les lieux et de l’ensemble de leurs biens,
être autorisée à cette expulsion en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,
fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 558 euros à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à libération complète de l’immeuble,
condamner M. [M] à lui payer la somme provisionnelle de 2 968,82 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 701,02 euros à compter du commandement de payer les loyers en date du 25 août 2023 et à compter de l’assignation sur le surplus,
condamner M. [M] à lui verser la somme de 558 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de novembre 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [M] aux entiers frais et dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 14 novembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2024.
La SCI Milly, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 218,32 euros, arrêtée au 8 février 2024.
Assigné par remise de l’acte déposé à l’étude, M. [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, M. [M] ne règle manifestement pas son loyer depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la SCI Milly produit le contrat de bail conclu entre les parties le 29 septembre 2022 qui contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, le contrat pourra être résilié par la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à M. [M] le 25 août 2023.
Suivant le décompte joint au commandement de payer, la somme due en principal par M. [M] s'élevait alors à 1 701,02 euros.
Suivant le décompte actualisé établi le 8 février 2024, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 octobre 2023.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que M. [M] serait en mesure de régler sa dette locative et il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il convient donc d’autoriser la SCI Milly à procéder à l’expulsion de M. [M] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, étant relevé qu’aucune circonstance du litige ne justifie de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail sera fixée à 575,70 euros en considération du décompte actualisé produit.
Suivant ce même décompte actualisé au 8 février 2024, la dette de M. [M] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est de 5 025,99 euros, échéance de février 2024 incluse et frais contentieux et de rejet de prélèvement déduits.
Il convient donc de condamner M. [M] à payer cette somme à la SCI Milly et de l’assortir des intérêts au taux légal sur la somme de 1 660,49 euros à compter du 25 août 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 août 2023.
Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI Milly la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 avec effet au 5 décembre 2022 entre la société civile immobilière Milly, d’une part, et M. [H] [M], d’autre part, relatif à un appartement situé au [Adresse 5]) et un emplacement à usage de stationnement n° P19, à compter du 26 octobre 2023 ;
AUTORISONS la société civile immobilière Milly à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [M] à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique mais sans qu’il y ait lieu de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNONS M. [H] [M] à payer à la société civile immobilière Milly la somme provisionnelle de 5 025,99 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêtés au 8 février 2024, échéance de février 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 660,49 euros à compter du 25 août 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS M. [H] [M] à verser mensuellement à la société civile immobilière Milly une indemnité d’occupation provisionnelle, révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu, égale au montant du loyer de l’appartement et de l’emplacement de stationnement, augmenté des charges, soit 575,70 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;
RAPPELONS à M. [H] [M] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS M. [H] [M] à payer à la société civile immobilière Milly la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [H] [M] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 25 août 2023 ;
REJETONS les autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 12 mars 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
