TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01275 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XSBY
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 12 MARS 2024
DEMANDEURS :
Mme [Z] [D] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE
M. [S] [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL RCS NANTERRE 435 166 285
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 13 Février 2024
ORDONNANCE du 12 Mars 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Par acte du 07 avril 2023, enregistré sous le n° RG 23/523, [S] [N] et [Z] [D] épouse [N], propriétaires des lots 6 et 13 dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 9], ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, la SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL, vendeur en VEFA, afin que la défenderesse soit condamnée à exécuter sous astreinte, les travaux propres à lever les réserves affectant leur bien immobilier.
Cette affaire, appelée à l’audience du 16 mai 2023, a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties et a été radiée le 18 juillet 2023.
Les époux [N] en ont sollicité le rétablissement par courrier du 22 septembre 2023, l’affaire étant réinscrite au rôle sous le n° RG 23/ 01275 et appelée à l’audience du 13 février 2024, pour y être plaidée.
A cette date, les époux [N], représentés par leur conseil, forment les prétentions suivantes :
Vu le contrat de vente
Vu l’article 1642-1 du code civil
Vu l’article 835 du code de procédure civile
-Ordonner sous astreinte de 100 euros par jour et par tâche à effectuer à la SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL d’avoir à lever les réserves suivantes :
N° : 1 (*A1) Libellé : Reprise moulure porte d'entrée :
N° : 2 (*A1) Libellé : Nettoyage de la gâche de porte d’entrée
N° : 3 (*A1) Libellé : Reprise peinture porte d'entrée :
N° : 4 (*A1) Libellé : Changer porte de placard et rail contrefaçon notice :
N° : 5 (*A1) Libellé : Refaire étiquetage 3 rangée tableau électrique
N° : 6 (*A1) Libellé : Joint entre parquet et seuil suisse à faire
N° : 7 (*A5) Libellé : Mettre en conformité le parquet dans le logement contrefaçon DTU et notice de pose vérifier la pose de la sous couche
N° : 8 (*A1) Libellé : Reprendre uniformément la couleur des joints de carrelage N° : 10 (*A1) Libellé : Reprise peinture complète de la salle de bains et hall d'entrée
N° : 11 (*A2) Libellé : Mettre en place robinet de mal et évacuation sous chaudière et supprimer celle dans le meuble
N° : 12 (*A2) Libellé : meuble vasque pied à resserrer
N° : 17 (*A5) Libellé : Reprise peinture sur l'ensemble de la porte et du cadre N° : 18 (*A5) Libellé : Manque le va et vient lumineux dans le séjour
N° : 19 (*A6) Libellé : Finition du seuil fenêtre à reprendre
N° : 20 (*A6) Libellé : seuil fissuré
ainsi que
Entrée
3. Fissure sur mur au droit de la porte d’entrée et défaut de planéité sur cette même zone
4. Fissure plafond angle séjour/chambre
5. Manque disjoncteur d16 éclairage 03
42. Reprendre le câblage du tableau électrique afin de le rendre cohérent avec l’étiquetage
Salle de bain
9. Fissures sur l’ensemble de la jonction murs plafond
10.Fissures angle des murs
11.Fissures mur gaine technique
12.Fissure sur le ressaut passage de tuyauteries
13. Remontée humidité autour du tuyau évacuation WC
14. Radiateur sèche serviette non conforme à la notice (ACCOVA Cala)
15. Manque trappe de visite à carreler au droit du siphon baignoire
16. Manque joint étanchéité liaison mur baignoire angle côté vasque
17. Revoir sortie de câble sur gaine technique (2 câbles sur une seule sortie)
Chambre
18. Griffe sur vitrage ouvrant droit en haut à droite
19. Porte manque butée caoutchouc sur bâti
20. Fissure sur plafond angle séjour/ hall d’entrée :
21. Fissures mur en soubassement fenêtre
22. Fissures mur côté coffre de volet roulant gauche et droite
23. Fissures angles mur
24. Défaut de mise en œuvre peinture mur voile béton (apparition de bulles)
25. Faire disparaître inscriptions sur seuil fenêtre coté extérieur
Séjour
26. Fissure plafond au-dessus porte hall d’entrée
27. Fissure plafond angle retour porte hall d’entrée/mur chambre
28. Fissures angles mur cuisine :
29. Fissures angle plafond mur au dos du placard :
30. Défauts équerrages mur angle porte fenêtre :
31. Griffes sur vitrage fixe porte fenêtres :
32. Griffes vitrage baie fixe
33. Griffes vitrage allège fenêtre
35. Réglages fins de course des volets roulants à effectuer
Terrasse
36. Présence de ciment sur dalle béton :
37. Pose non conforme :
38. Absence de caniveau :
39. Absence de végétaux côté hall d’entrée résidence
Place de parking :
40. Revêtement gravier non conforme à la notice (place de stationnement en enrobé ou dalles gazon de marque EVERGREEN)
41. Nettoyer traces de peinture sur la bordure de la place de parking :
-Ordonner à la SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL de laisser un délai de prévenance de 8 jours au locataire
-Dire que l’astreinte ainsi prononcée courra à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et durant deux mois après quoi il sera statué s’il échet
-Se réserver expressément le droit de liquider l’astreinte
-Condamner la SNC VINCI IMMOBILIER RÉSIDENTIEL à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-La condamner aux dépens.
Subsidiairement ils sollicitent la désignation d’un expert.
La SNC VINCI, représentée, sollicite l’organisation d’une expertise, exposant que la livraison est intervenue le 19 décembre 2022, avec 30 réserves et 43 complémentaires dénoncées ultérieurement ; qu’il demeure à ce jour trois réserves non levées.
Elle forme les prétentions suivantes :
Vu l’article 835 du code de procédure civile et les pièces versées au débat
-juger que les demandes des époux [N] se heurtent à des contestations sérieuses, faisant échec à la compétence du juge des référés,
-Débouter les époux [N] de leurs demandes, fins et prétentions,
-Condamner les époux [N] à lui payer la somme de 1500 euros pour frais irrépétibles et à supporter les dépens.
Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert et qu’il soit sursis dans l’attente du dépôt du rapport, dépens comme de droit.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’exécution des travaux de levée de réserve
Les époux [N] rappellent que le constructeur est tenu en vertu de l’article 1642-1 du code civil et des dispositions contractuelles, de lever l’intégralité des réserves dans le délai de 45 jours et s’opposent à la désignation d’un expert tel que prévu au contrat de vente, qui suppose préalablement l’établissement contradictoire d’un procès-verbal de levée de réserves, qui n’a jamais été établis car toutes les réserves ne sont pas levées. Ils demandent que soient ordonnés les travaux.
La SNC VINCI s’oppose, estimant que l’attitude des acquéreurs qui refusent de valider des réserves traitées, qui diffèrent le passage des entreprises, qui forment des demandes financières compensatoires et refusent le recours à l’expertise amiable prévue au contrat, rend contestable leur demande d’exécution de travaux.
En l’occurrence, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer”.
Le contrat liant les parties stipule page 28 (pièce n°1 [N]) que “Le vendeur s’engagera à lever les réserves formulées par l’acquéreur en effectuant les travaux nécessaires dans les délais stipulés dans ledit procès-verbal, délais qui ne pourront en aucun cas dépasser une période de 45 jours”.
Il est également mentionné au contrat (page 29) que pour l’accès aux biens, lorsque les locaux sont occupés “L’acquéreur s’oblige à fournir tout renseignement utile aux entrepreneurs et à enjoindre aux occupants de déposer les clefs chez toute personne de leur choix habitant l’immeuble, au cas où ils ne pourraient être présents pendant toute la durée des travaux”.
Les acquéreurs ont formé le 29 novembre 2022 à la livraison de leur bien, 23 réserves reprises au procès-verbal de livraison ( pièce [N] n°3), qu’ils ont complétées par 40 autres et estiment au jour de l’assignation, que demeurent en litige 20 d’entre elles, ainsi que parties de celles dénoncées ultérieurement. Ils ont fait procéder à un constat d’huissier du 1er février 2023 (pièce [N] n°9).
Les parties n’ont pas trouvé de terrain d’entente en dépit de la proposition d’un protocole le 16 décembre 2022, par la société VINCI IMMOBILIER (pièce n°2 VINCI), relatif à trois désordres et la terrasse sur plots, qui a été décliné par les époux [N] qui ont réclamé à titre indemnitaire, une somme quasi-équivalente à la consignation légale du solde de 5% du prix de vente (8350 euros).
Les époux [N] se sont le 07 mars 2023, opposé à la validation de réserves pourtant validées et ont conditionné le recours à un expert amiable.
A ce jour, et compte tenu des positions totalement contraires des parties et de l’indétermination des réserves restant à lever, le juge des référés n’est pas en mesure d’identifier précisément les réserves demeurant à lever et par suite de faire droit à la demande d’exécution des travaux nécessaires à la reprise des désordres, la condamnation devant être précise.
Sur la demande de désignation d’un expert
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.
L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.
Sur les autres demandes
Les époux [N] à l’initiative de la présente procédure, supporteront les dépens et leurs propres frais. Leur demande pour frais irrépétibles sera rejetée.
La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déboutons [S] et [Z] [N] de leur demande de condamnation sous astreinte à l’exécution de travaux,
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :
Mr [V] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 8],
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
avec mission de :
-se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Adresse 9], après y avoir convoqué les parties,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;
-examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;
-dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art;
-décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,
-fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;
-dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
-fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
-donner son avis sur les comptes entre les parties ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,
-recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
-définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
-adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Fixons à la somme de 3000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par les époux [N] et par moitié par la SNC VINCI IMMOBILIER à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 30 avril 2024 ;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 1], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Déboutons [Z] et [S] [N] de leur demande pour frais irrépétibles,
Laissons à la charge de [Z] et [S] [N], les dépens de la présente instance,
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
