TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 23/01391 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUGF
N° de Minute : 24/00049
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 11 Mars 2024
[W] [P]
[E] [X] épouse [P]
C/
[I] [O]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 11 Mars 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [W] [P], demeurant 8 RUE DU BUISSON FLEURI - 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE
Mme [E] [X] épouse [P], demeurant 8 RUE DU BUISSON FLEURI - 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE
représentés par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE
substitué par Me Eloïse GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [I] [O], demeurant 65 RUE DE LA GARE - ETAGE 3-PORTE 134- 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2024
David CLEUZIOU, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par David CLEUZIOU, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1391/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé électronique du 27 décembre 2021 avec prise d’effet au 3 janvier 2022, Monsieur et Madame [W] [P] ont donné à bail à Monsieur [I] [O] un logement à usage d’habitation situé à Saint-André-Lez-Lille (59350) Rive Droite- 65 rue de la Gare, 3e étage, n° 134, moyennant un loyer mensuel de 590 euros auquel s'ajoute une provision sur charges mensuelles de 70 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, Monsieur et Madame [P] ont fait délivrer à Monsieur [O] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 3.178,80 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, Monsieur et Madame [P] ont fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à qui ils demandent de :
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;
Ordonner sans délai, l’expulsion de Monsieur [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamner Monsieur [O] à leur payer la somme provisionnelle de 5.463,63 euros correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois d’octobre 2023 inclus, à réactualiser au jour de l’audience ;
Condamner Monsieur [O] à leur payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 696,61 euros ;
Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée annuellement pourra être révisée en fonction de la clause insérée dans le bail, tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;
Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023 ;
Condamner Monsieur [O] à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [O] à leur payer les dépens, en ce compris les frais du commandement, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 13 octobre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 janvier 2024, lors de laquelle Monsieur et Madame [P], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.856,85 euros, terme du mois de décembre 2023 inclus.
Monsieur [O], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l'issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.
Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
Sur la recevabilité :
Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le commandement de payer a été notifié à la Commission des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 octobre 2023.
Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 13 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 8 janvier 2024.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail conclu le 27 décembre 2021 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.178,80 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il résulte du décompte actualisé versé au débat que Monsieur [I] [O] n’a effectué aucun paiement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 5 septembre 2023 et que le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date.
L’expulsion de Monsieur [I] [O] sera en conséquence ordonnée, selon les modalités définies à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Sur les sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération des lieux.
Cette indemnité d’occupation sera fixée à hauteur du loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit 680,61 euros, avec révision annuelle de ce montant conformément aux dispositions prévues pour le loyer dans le contrat de bail. Il convient de préciser que la prime mensuelle MRH et les frais de courtage ne sont pas pris en compte dans ce calcul dans la mesure où il résulte du contrat d’assurance produit aux débats que ces sommes sont dues par Monsieur [I] à son assureur et non aux bailleurs.
Le décompte produit à l'audience et arrêté au 3 janvier 2024 fait état d’une dette locative d'un montant de 7.560,86 euros, échéance de janvier 2024 incluse.
Ce décompte inclut des primes et frais d’assurance d’un montant total de 177,5 euros qui, comme précédemment indiqué, ne sont pas dus aux bailleurs. Après déduction de cette somme, la dette locative s’élève à 7.383,36 euros.
Monsieur [O] sera par conséquent condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7.383,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023 sur la somme de 3098,80 euros, à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 sur la somme de 2.236,83 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 680,61 euros à compter du mois de février 2024. Cette indemnité d'occupation sera révisée annuellement comme l'aurait été le loyer si le contrat de bail avait perduré.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [I] [O] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, en application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [O], condamné aux dépens, sera également condamné à payer à Monsieur et Madame [W] [P] la somme de 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort :
Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire
CONSTATONS la résiliation du bail signé le 27 décembre 2021, entre Monsieur [W] [P] et Madame [E] [X] épouse [P] d'une part et Monsieur [I] [O] d'autre part et portant sur le logement situé Saint-André-lez-Lille (59350), Rive Droite- 65 rue de la Gare, étage n°3, porte n°134, à la date du 5 septembre 2023 ;
ORDONNONS à défaut pour Monsieur [I] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle due de la date de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 680,61 euros, et DISONS que cette indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que l'aurait été le loyer si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [E] [X] épouse [P] la somme provisionnelle de 7.383,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 3098,80 euros, à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 2.236,83 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [E] [X] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 680,61 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec révision annuelle de ce montant dans les conditions prévues dans le contrat de bail pour le loyer ;
RAPPELONS à Monsieur [I] [O] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
175 rue Gustave Delory
BP 82008
59011 LILLE CEDEX
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [E] [X] épouse [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 11 mars 2024.
Le Greffier Le Juge
